Luật sư Hoàng Tùng, Trưởng Văn phòng luật sư Trung Hoà, Đoàn luật sư TP Hà Nội trả lời như sau:
Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định về tách thửa đất, hợp thửa đất:
“1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
2. Trường hợp tách thửa đất, ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh;
Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
c) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
4. UBND cấp tỉnh căn cứ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất”.
 |
| Luật sư Hoàng Tùng, Trưởng Văn phòng luật sư Trung Hoà, Đoàn luật sư TP Hà Nội |
Điều 14 Quyết định số: 61/2024/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội quy định điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất (thực hiện Khoản 4, Điều 220 Luật Đất đai).
1. Điều kiện tách thửa đối với thửa đất ở (toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở):
a) Đối tượng được tách thửa đảm bảo các điều kiện theo quy định tại điểm b, Khoản 1 Điều này, trừ các trường hợp:
- Thửa đất thuộc dự án theo quy định tại các điểm a, b, c, đ và e Khoản 1 Điều 31 Luật Nhà ở;
- Thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch tỷ lệ 1/500 chi tiết đến từng thửa đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt;
- Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích thì thực hiện theo quy định của Luật Di sản văn hóa.
b) Việc tách thửa đối với thửa đất ở phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai và các điều kiện sau:
| Khu vực | Chiều dài (chiều sâu) so với chỉ giới đường đỏ | Chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi được hình thành khi tách thửa | Diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ |
| Các phường, thị trấn | Từ 4m trở lên | Từ 4m trở lên | Không nhỏ hơn 50m² |
| Các xã vùng đồng bằng | Từ 4m trở lên | Từ 5m trở lên | Không nhỏ hơn 80m² |
| Các xã vùng trung du | Từ 4m trở lên | Từ 5m trở lên | Không nhỏ hơn 100m² |
| Các xã vùng miền núi | Từ 4m trở lên | Từ 6m trở lên | Không nhỏ hơn 150m² |
Phân loại xã để làm căn cứ xác định điều kiện tách thửa đất được quy định tại Phụ luc 01 ban hành kèm theo Quyết định này.
2. Điều kiện tách thửa đối với thửa đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở):
a) Đối tượng được tách thửa đảm bảo các điều kiện theo quy định tại điểm b, Khoản 2 Điều này, trừ các trường hợp:
- Thửa đất được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản;
- Thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết đến từng thửa đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích, đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo, tín ngưỡng thì thực hiện theo quy định của Luật Di sản văn hóa và quy định khác của UBND Thành phố.
b) Việc tách thửa đối với thửa đất phi nông nghiệp phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 và các điều kiện sau:
| Khu vực | Loại đất | Chiều dài (chiều sâu) so với chỉ giới đường đỏ | Chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi được hình thành khi tách thửa | Diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ |
| Các phường, thị trấn | Đất thương mại, dịch vụ | Từ 4m trở lên | Từ 10m trở lên | Không nhỏ hơn 400m² |
| Đất phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại dịch vụ) | Từ 5m trở lên | Từ 20m trở lên | Không nhỏ hơn 1.000m² |
| Các xã còn lại | Đất thương mại, dịch vụ | Từ 4m trở lên | Từ 20m trở lên | Không nhỏ hơn 800m² |
| Đất phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại dịch vụ) | Từ 5m trở lên | Từ 40m trở lên | Không nhỏ hơn 2.000m² |
Phân loại xã để làm căn cứ xác định điều kiện tách thửa đất được quy định tại Phụ lục 01 ban hành kèm theo Quyết định này.
c) Trường hợp đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh, dịch vụ phi nông nghiệp do được hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Nghị định số: 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ thì phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này.
3. Điều kiện tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp:
a) Đối tượng được tách thửa đảm bảo các điều kiện theo quy định tại điểm b Khoản 3 Điều này, trừ các trường hợp:
- Thửa đất nằm trong phạm vi ranh giới khu vực dồn điền, đổi thửa theo Chương trình của Thành ủy Hà Nội;
- Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích thì thực hiện theo quy định của Luật Di sản văn hóa.
b) Việc tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai và các điều kiện sau:
- Trường hợp thửa đất nằm trong ranh giới khu dân cư phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều này.
- Trường hợp thửa đất nằm ngoài ranh giới khu dân cư thì thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng như sau:
| Loại đất | Diện tích đất tối thiểu |
| Các phường, thị trấn | Các xã |
| Đất trồng cây hằng năm | 300m² | 500m² |
| Đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác | 500m² | 1.000m² |
| Đất nuôi trồng thủy sản | 500m² | 1.000m² |
| Đất rừng sản xuất | 5.000m² | 5.000m² |
c) Trường hợp thửa đất nông nghiệp chia tách khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai thì phải tổ chức xét duyệt điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thửa đất gốc (thửa đất ban đầu).
4. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi thì việc tách thửa đất phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
- Đáp ứng nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai;
- Lối đi được hình thành phải có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên đối với các phường, thị trấn và từ 4m trở lên đối với các xã còn lại;
- Thửa đất mới được hình thành (không bao gồm diện tích lối đi) phải đảm bảo đồng thời các điều kiện của loại đất tách trong thửa đất đó được quy định tại Điều này.
5. Trường hợp trong cùng thửa đất có nhiều loại đất có mục đích sử dụng đất khác nhau thì việc tách thửa đất phải đáp ứng đồng thời các điều kiện của loại đất tách thửa quy định tại Điều này.
6. Việc tách thửa đất đồng thời hợp thửa đất phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai.
Theo thông tin về thửa đất của ông tại xã Hoài Đức, TP Hà Nội có hơn 2.000 m², trong đó: 300 m² là đất ở (thổ cư) và 1.700 m² là đất trồng cây lâu năm (đất nông nghiệp).
Áp dụng quy định pháp luật tại Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 về quy định nguyên tắc và điều kiện tách thửa đất. Áp dụng Điều 14 Quyết định: 61/2024/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội quy định về điều kiện và diện tích tối thiểu để tách thửa đất.
Trường hợp tách thửa đất ở (300 m²): Với diện tích 300 m² đất ở, ông có thể tách thành nhiều thửa, mỗi thửa có diện tích tối thiểu 80 m², chiều rộng mặt tiền từ 5 m và chiều sâu từ 4 m, nếu thửa đất đáp ứng đủ các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật và không nằm trong khu vực bị hạn chế tách thửa theo quy hoạch.
Trường hợp tách thửa đất nông nghiệp (1.700 m²): Việc tách thửa đất nông nghiệp cần đảm bảo: Diện tích tối thiểu theo quy định của UBND TP Hà Nội; Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương; Có lối đi và kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung.
Tuy nhiên, nếu thửa đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết đến từng thửa đất hoặc thuộc khu vực bảo vệ di tích, việc tách thửa có thể bị hạn chế hoặc không được phép.
Do ông chỉ muốn chuyển nhượng một phần, về nguyên tắc, phải tách thửa trước khi chuyển nhượng (trừ một số trường hợp chuyển nhượng theo hình thức đồng sở hữu). Ông cần kiểm tra xem thửa đất có thuộc khu vực đang bị hạn chế hoặc tạm dừng tách thửa không. Nếu đủ điều kiện tách thửa, ông làm hồ sơ đề nghị tách thửa tại Văn phòng Đăng ký đất đai xã Hoài Đức.
Nếu UBND xã Hoài Đức chưa cho tách thửa hoặc đang hạn chế việc tách, ông có thể chuyển nhượng theo hình thức “đồng sở hữu” bằng cách lập hợp đồng chuyển nhượng một phần diện tích (có mô tả vị trí thỏa thuận). Ông và người nhận chuyển nhượng cùng đứng tên trên sổ đỏ (sở hữu chung thửa đất). Lập văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất riêng biệt (kèm sơ đồ vị trí). Hoặc, ông có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Sau đó, ông tiến hành tách thửa đất theo quy định.
