Nội dung vụ việc
Theo hồ sơ vụ việc, năm 2018, vợ chồng ông Trần Văn Chiến và bà Đỗ Thị Thúy đến nhà bà Nguyễn Thị Minh ở số 3, ngách 87/44, ngõ 885 đường Tam Trinh, phường Yên Sở, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội (nay là phường Hoàng Mai, TP Hà Nội) thuê ở trọ.
Một thời gian sau, thấy bà Minh độc thân, không chồng con, ông Chiến ngỏ lời muốn nhận bà Minh làm mẹ nuôi. Do tuổi cao, sức khỏe yếu, sống một mình, bà Minh đồng ý.
Trong quá trình sống chung, vợ chồng ông Chiến đề nghị bà Minh bán cho một phần diện tích đất thuộc thửa đất bà Minh đang sử dụng để làm ăn kinh doanh. Bà Minh đồng ý bán cho vợ chồng ông Chiến 48,4m2 đất với giá 1,5 tỷ đồng. Ngoài ra, vợ chồng ông Chiến biết bà Minh có khoản tiền tiết kiệm 500 triệu đồng nên ngỏ lời vay bà Minh số tiền trên để làm ăn. Do tin tưởng, bà Minh đã rút toàn bộ tiền tiết kiệm cho vợ chồng ông Chiến vay.
Theo bà Minh, quá trình mua bán và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vợ chồng ông Chiến đề nghị ghi trên hợp đồng giá chuyển nhượng là 100 triệu đồng để giảm bớt chi phí về thuế cho vợ chồng ông Chiến. Do bản thân cao tuổi, kiến thức hiểu biết về pháp luật còn hạn hẹp nên bà Minh đồng ý với đề nghị của vợ chồng ông Chiến.
 |
| Thửa đất tranh chấp giữa bà Minh và ông Chiến |
Tuy nhiên, sau khi vay được số tiền 500 triệu đồng và được cấp GCNQSDĐ, vợ chồng ông Chiến chuyển ra khỏi nhà bà Minh. Từ đó, ông Chiến cũng chấm dứt mối quan hệ mẹ nuôi, con nuôi với bà Minh và dừng thanh toán khoản tiền chuyển nhượng đất và tiền vay của bà Minh.
Theo bà Minh, sau đó bà có tìm vợ chồng ông Chiến đề nghị thanh toán giá trị chuyển nhượng đất và tiền vay nợ nhưng vợ chồng ông Chiến chỉ trả cho bà Minh 200 triệu đồng tiền vay. Còn tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 300 triệu vay còn lại, vợ chồng ông Chiến tìm đủ mọi lý do để trốn tránh trách nhiệm.
Ngày 26/02/2020, ông Chiến lập Biên bản xác nhận nợ với nội dung thừa nhận nợ bà Minh 1,8 tỷ đồng (trong đó 1,5 tỷ đồng tiền đất và 300 triệu đồng tiền vay nợ). Mỗi tháng vợ chồng ông Chiến sẽ trả cho bà Minh 100 triệu đồng bắt đầu từ ngày 26/02/2020. Tuy nhiên, vợ chồng ông Chiến đã không thực hiện đúng như thỏa thuận.
Bức xúc, ngày 14/07/2020, bà Minh nộp đơn khởi kiện đến TAND quận Hoàng Mai để đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng nêu trên giữa bà và vợ chồng bà Thuý, ông Chiến vô hiệu; trường hợp Tòa án công nhận hợp đồng thì buộc vợ chồng ông Chiến phải trả cho bà Minh toàn bộ số tiền là 1,5 tỷ đồng tiền giá trị chuyển nhượng đất và phải chịu lãi suất do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Đồng thời, Tòa án giải quyết yêu cầu buộc vợ chồng ông Chiến phải trả cho bà Minh số tiền 300 triệu đồng đã vay của của bà Minh và phải chịu lãi suất do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên Toà sơ thẩm, bà Minh và bị đơn là vợ chồng ông Chiến đều thừa nhận giá trị chuyển nhượng diện tích 48,4m2 đất nêu trên là 1,5 tỷ đồng.
Bà Minh cho biết, cho đến nay, vợ chồng ông Chiến mới chỉ thanh toán cho bà Minh 480 triệu đồng tiền giá trị chuyển nhượng đất và 210 triệu đồng tiền vay nợ. Tổng giá trị số tiền vợ chồng ông Chiến, bà Thuý nợ bà Minh là hơn 1,1 tỷ đồng.
Quyết định của Bản án sơ thẩm
Ngày 24/04/2025, TAND quận Hoàng Mai (trước đây) đã đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm: Tại phiên Toà, ông Chiến xác nhận, giữa vợ chồng ông và bà Minh có thỏa thuận với nhau về việc bà Minh chuyển nhượng cho ông 48,4m2 đất của bà Minh tại địa chỉ thửa đất 144.2, tờ bản đồ 08, phường Yên Sở, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội.
Giá trị nhận chuyển nhượng QSDĐ với bà Minh tại hợp đồng chuyển nhượng bà Minh đề nghị ghi 100 triệu đồng để được miễn giảm thuế. Thực tế, hai bên thoả thuận là 1,5 tỷ đồng, vợ chồng ông đã trả hết tiền nhận chuyển nhượng đất cho bà Minh. Còn về việc, bà Minh yêu cầu vợ chồng ông phải trả số tiền vay 300 triệu đồng và lãi chậm trả, ông Chiến xác nhận vợ chồng ông không vay nợ bà Minh số tiền trên, việc này được thể hiện tại "Văn bản cam kết" lập ngày 26/02/2020 giữa bà Minh với vợ chồng ông.
Phía đại diện Viện KSND cho rằng: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Minh. Không chấp nhận yêu cầu của bà Minh về việc tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 0671, quyền số 02.TP/CC-SCC/HĐGD ngày 28/02/2019 là vô hiệu. Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 0671, quyền số 02.TP/CC-SCC/HĐGD ngày 28/02/2019 có hiệu lực pháp luật.
Ông Trần Văn Chiến, bà Đỗ Thị Thuý tiếp tục thực hiện Hợp đồng và Văn bản thoả thuận về việc xác nhận nợ, trả tiền cho bà Minh số tiền nợ gốc 1,110 tỷ đồng và nợ lãi theo quy định của pháp luật.
Sau khi nghe quan điểm của đại diện Viện KSND, của nguyên đơn, bị đơn... HĐXX tuyên: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Minh đối với bà Đỗ Thị Thuý và ông Trần Văn Chiến, về tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Minh và bà Đỗ Thị Thuý ký ngày 28/02/2019, số công chứng 0671, quyển số 02.TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng Độc Lập (nay là Văn phòng công chứng Trần Văn Thanh) vô hiệu.
Giành quyền khởi kiện cho nguyên đơn đối với bị đơn bằng vụ án dân sự khác, liên quan đến số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên mà hai bên có thỏa thuận khác khi có căn cứ theo quy định của pháp luật.
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Minh đối với bị đơn bà Đỗ Thị Thuý và ông Trần Văn Chiến về việc "Đòi tiền vay nợ" (Bản án sơ thẩm số 26/2025/DS-ST ngày 24/04/2025)
Không đồng tình với bản án sơ thẩm số 26/2025/DS-ST của TAND quận Hoàng Mai, bà Nguyễn Thị Minh đã có đơn kháng cáo toàn bộ bản án gửi TAND TP Hà Nội để xét xử phúc thẩm. Theo bà Minh, một số nhận định tại phiên tòa sơ thẩm chưa được làm rõ đầy đủ, dẫn đến những vấn đề mà bà cho rằng có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình.
Nhận định của luật sư
Nhận định về vụ án, luật sư Lê Đình Việt, Giám đốc Công ty luật Minh Tín, Đoàn luật sư TP Hà Nội cho rằng: Có đủ cơ sở để xác định giá trị chuyển nhượng diện tích 48,4m2 đất, tại Phường Yên Sở, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội, nay là phường Hoàng Mai, TP Hà Nội là 1,5 tỷ đồng (không phải 100 triệu đồng như trong Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ công chứng đã thể hiện). Việc bà Minh yêu cầu vợ chồng ông Chiến thanh toán giá trị chuyển nhượng đất còn nợ và chịu lãi suất do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo quy định tại Điều 357 và Điều 468 BLDS năm 2015 là có căn cứ, Bởi lẽ:
Thứ nhất, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bà Minh và vợ chồng ông Chiến đều xác định giá trị chuyển nhượng diện tích đất nêu trên là 1,5 tỷ đồng.
Thứ hai, ngày 26/02/2020, Bà Minh và ông Chiến ký kết biên bản xác nhận nợ với nội dung ông Chiến xác nhận còn nợ bà Minh tổng số tiền là 1, 8 tỷ đồng (trong đó có 1,5 tỷ đồng tiền đất và 300 triệu đồng tiền vay ngoài). Kế hoạch thanh toán là 100 triệu đồng/tháng. Nội dung xác nhận nợ này là phù hợp với việc thừa nhận nêu trên của nguyên đơn và bị đơn về giá trị chuyển nhượng thực tế của thửa đất.
Thứ ba, tại Biên bản định giá tài sản ngày 15/10/2024, hội đồng định giá được thành lập theo Quyết định số 15/2024/QĐ – ĐGTS ngày 27/08/2024 của TAND quận Hoàng Mai đã thống nhất giá trị đất là 27 triệu đồng/1m2. Theo đó, tổng giá trị diện tích đất 48.4m2 là 1,306 tỷ đồng. Có thể thấy, giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng là không phù hợp với giá trị đất đã được định giá nêu trên.
Thứ tư, cho đến nay, vợ chồng ông Chiến mới thanh toán cho bà Minh số tiền 480 triệu đồng, tiền giá trị chuyển nhượng đất, qua các lần chuyển khoản đến tài khoản ngân hàng của bà Minh với nội dung là “Cháu Chiến trả tiền mua đất” thể hiện tại sao kê tài khoản ngân hàng của bà Minh có trong hồ sơ vụ án. Do đó, mặc dù vợ chồng ông Chiến đã không thực hiện theo đúng thỏa thuận tại biên bản xác nhận nợ nhưng việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền nêu trên là phù hợp với việc các bên thừa nhận giá trị chuyển nhượng là 1,5 tỷ đồng;
Thứ năm, không có bất kỳ tài liệu, chứng cứ nào có trong hồ sơ vụ án đủ thuyết phục để chứng minh vợ chồng ông Chiến đã thanh toán toàn bộ giá trị chuyển nhượng đất cho bà Minh.
Mặt khác, hồ sơ vụ án cũng xác định vợ chồng ông Chiến còn nợ bà Minh số tiền 90 triệu đồng. Việc bà Minh yêu cầu vợ chồng ông Chiến thanh toán số tiền nợ còn lại và chịu lãi suất do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 là có căn cứ.
Từ những phân tích trên, luật sư cho rằng Bản án sơ thẩm quyết định bác yêu cầu khởi kiện đòi số tiền nợ 300 triệu đồng của bà Minh và giành quyền khởi kiện cho nguyên đơn bằng một vụ án dân sự khác liên quan đến số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hai bên có thỏa thuận khác là chưa thuyết phục, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà Minh.
