Luật Đất đai năm 2024: Một số điểm mới và những vấn đề đặt ra trong triển khai áp dụng

Theo TS Phạm Văn Võ, so với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 vừa được Quốc hội Khóa XV thông qua ngày 18/1/2024, có nhiều điểm mới hướng tới khắc phục những vướng mắc, hạn chế phát sinh trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2013. Với mong muốn nhận diện các điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 làm cơ sở cho việc xác định những vấn đề đặt ra trong tổ chức thực hiện, đặc biệt là trong khâu ban hành các quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành. Bài tham luận tập trung vào các điểm mới, gồm: Quy định cụ thể về quyền tiếp cận thông tin đất đai của công dân; Bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành; Quy định mới về điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; Quy định mới về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Quy định mới về hộ gia đình sử dụng đất.

Tạp chí Người cao tuổi trích đăng 2 nội dung về: Quy định cụ thể về quyền tiếp cận thông tin đất đai của công dân; Bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành.

Quy định cụ thể về quyền tiếp cận thông tin đất đai của công dân

TS Phạm Văn Võ nêu: Điều 24 của Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể về quyền tiếp cận thông tin đất đai của công dân. So với Luật Đất đai năm 2013, đây là quy định mới. Nếu như Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định về trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng và cung cấp thông tin đất đai nói chung, thì Điều 24 của Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ chủ thể của quyền tiếp cận thông tin và các loại thông tin mà công dân được tiếp cận. Theo Hiến pháp năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do vậy công dân Việt Nam với tư cách là thành viên chủ sở hữu có quyền giám sát người đại diện cho mình trong quá trình quản lí và sử dụng đất đai. Để giám sát có hiệu quả, họ cần phải có thông tin về đất đai. Do vậy, quy định về quyền tiếp cận thông tin về đất đai của công dân là một điểm tiến bộ của Luật Đất đai năm 2024. Và để quy định mới này phát huy hiệu quả, theo TS Phạm Văn Võ khi xây dựng các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành cần lưu ý sau:

Thứ nhất: Phân định rõ quyền tiếp cận thông tin về đất đai của công dân với quyền tiếp cận thông tin của người sử dụng đất. Quyền tiếp cận thông tin của công dân là quyền xác lập trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai và các quyền cơ bản của công dân theo quy định của Hiến pháp và Luật Tiếp cận thông tin mà không phụ thuộc vào việc họ có phải là người sử dụng đất (có quyền sử dụng đất hay không), còn quyền tiếp cận thông tin của người sử dụng đất chỉ có khi họ là người sử dụng đất (được giao, cho thuê, công nhận, nhận chuyển quyền). Quyền tiếp cận thông tin đất đai của công dân bao gồm thông tin về mọi thửa đất thuộc vốn đất quốc gia thuộc sở hữu toàn dân, bất kể đã đưa vào sử dụng hay chưa, bất kể thuộc quyền sử dụng của ai? Còn quyền tiếp cận thông tin của người sử dụng đất chỉ giới hạn ở những thửa đất thuộc quyền sử dụng của họ.

Thứ hai: Quy định rõ về các loại thông tin đất đai mà công dân có quyền tiếp cận. Ví dụ theo điểm c khoản 1 Điều 24, một trong các thông tin về đất đai mà công dân được tiếp cận là thông tin về giao đất, cho thuê đất nhưng không quy định cụ thể bao gồm những thông tin cụ thể nào? Vậy nếu công dân nghi ngờ UBND giao đất, cho thuê đất không đúng quy định pháp luật cho một doanh nghiệp thì để có thông tin xác minh phục vụ cho việc tố cáo họ có quyền được tiếp cận hồ sơ giao đất hay không? Đây là vấn đề cần được giải quyết trong Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Thứ ba: Cần quy định rõ phương thức tiếp cận thông tin đất đai của người dân theo hướng xác định rõ những thông tin nào cơ quan nhà nước phải có trách nhiệm công khai, hình thức công khai, những thông tin nào công dân có quyền chủ động yêu cầu cơ quan nhà nước cung cấp. Cần quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan, cá nhân có thẩm quyền trong cung cấp thông tin, cơ chế bảo đảm thực hiện quyền cung cấp thông tin. Khi công dân yêu cầu cung cấp thông tin, người có trách nhiệm không được yêu cầu họ cho biết lí do yêu cầu tiếp cận thông tin (tiếp cận thông tin để làm gì?).

Bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành

Theo Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ ban hành khung giá các loại đất làm cơ sở để UBND cấp tỉnh ban hành Bảng giá đất. Bảng giá đất này không được cao hơn mức giá tối đa và thấp hơn mức giá tối thiểu trong khung giá của Chính phủ. Mục đích của việc ban hành khung giá đất là để hạn chế tình trạng các địa phương ban hành bảng giá đất quá cao hoặc quá thấp, tạo mặt bằng giá đất chung trên phạm vi cả nước, tránh sự phân mảnh của thị trường bất động sản. Tuy nhiên qua thực tiễn áp dụng cho thấy, việc ban hành và áp dụng khung giá đất của Chính phủ là trái với quy luật của kinh tế thị trường và gây nhiều hệ lụy. Theo lí thuyết về thị trường bất động sản, do đặc tính không thể di dời và quan hệ cung cầu cá biệt theo không gian nên thị trường bất động sản nói chung và giá đất nói riêng luôn mang tính khu vực nên không thể có mặt bằng giá chung. Thực tiễn áp dụng cho thấy, chính những quy định về khung giá đất đã cản trở các địa phương khi xây dựng bảng giá đất có thể đưa ra mức giá phù hợp với giá thị trường theo nguyên tắc định giá đất được quy định tại Điều 112.

Ví dụ: Theo Bảng giá đất do UBND TP Hồ Chí Minh ban hành bởi Quyết định 02/2020/QĐ-UBND để áp dụng cho giai đoạn từ năm 2020 đến 2024 thì giá đất trên đường Đồng Khởi, quận 1 chỉ có 162 triệu đồng/m2, trong khi giá giao dịch trên thị trường phổ biến vào khoảng 2 tỉ đồng/m2, tức là giá đất trong Bảng giá chỉ bằng gần 10% giá thị trường. Để khắc phục sự chênh lệch này, TP Hồ Chí Minh không thể đưa ra mức giá cao hơn do bị ràng buộc bởi khung giá.

Nhiều ý kiến cho rằng, việc Luật Đất đai năm 2024 bỏ khung gia đất là điểm mới mang tính đột phá và có thể gây tác động lớn đến hoạt động điều phối đất đai. Luật Đất đai năm 2024 bỏ khung giá đất sẽ không gây tác động đáng kể vì khung giá đất chỉ là cơ sở để UBND cấp tỉnh ban hành Bảng giá đất và theo Luật Đất đai năm 2013, phạm vi áp dụng của Bảng giá đất chỉ giới hạn ở các trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 114 của Luật này, các trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, tính tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất... đều áp dụng giá đất cụ thể hoặc giá thị trường vốn dĩ không chịu sự giới hạn của khung giá đất.

Cũng có ý kiến kì vọng cao vào việc bỏ khung giá đất vì qua đó có thể ban hành Bảng giá đất sát giá thị trường và có thể dùng giá đất trong Bảng giá thay thế cho giá đất cụ thể. Tuy nhiên, kì vọng này là không thực tế vì bản chất của giá đất trên thị trường là luôn cá biệt hoá cho từng thửa đất, luôn biến động trong khi giá đất trong Bảng giá không thể cá biệt hoá cho từng thửa mà mang tính quy phạm, mang tính ổn định cho từng năm.

Mặc dù vậy, việc Luật Đất đai năm 2024 bỏ khung giá đất vẫn là một tín hiệu tích cực trong xây dựng và ban hành Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh vì giá đất trong Bảng giá, giá đất thị trường, giá đất cụ thể luôn có mối quan hệ tương tác.

Tuy nhiên, việc bỏ khung giá cũng có thể gây những tác động tiêu cực cần lưu ý như có thể các địa phương, để cạnh tranh trong thu hút đầu tư có thể ban hành giá đất thấp nhằm giảm chí phí đất đai hoặc để tăng thu cho ngân sách có thể đưa ra mức giá quá cao gây áp lực về tài chính cho các đối tượng là cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai.

Theo TS Phạm Văn Võ để hạn chế tình trạng này, khi xây dựng Nghị định về giá đất cần phải có quy trình, nguyên tắc cụ thể và nên bổ sung thủ tục bắt buộc Dự thảo Bảng giá đất của các tỉnh phải được thẩm định bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc Bộ Tài chính trước khi ban hành.