Vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản

Để phát triển ổn định, thị trường bất động sản (BĐS) phát triển cần huy động nguồn lực từ các kênh, như: Đầu tư trực tiếp, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, ngân sách nhà nước, vốn tự có của người dân, doanh nghiệp… trong đó, vốn tín dụng chỉ là một trong các kênh cần có để thị trường BĐS phát triển.

Vấn đề cốt lõi của thị trường BĐS hiện nay

Thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, có vai trò quan trọng đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội; góp phần phát triển và thay đổi diện mạo đô thị; phát triển nhà ở xã hội; bảo đảm an sinh xã hội. Tuy nhiên, thị trường BĐS hiện nay đang có vấn đề. Nhà toán học người Đức David Hilbert tưởng tượng ra một khách sạn với số lượng phòng vô hạn. Ông chỉ ra rằng, ngay cả khi tất cả các phòng đều có người ở, khách sạn vẫn có thể phục vụ cho khách mới đến, chỉ bằng cách yêu cầu mỗi khách chuyển sang phòng bên cạnh. Một khách chuyển sang phòng khách thứ hai, dành chỗ cho người mới đến, khách thứ hai chuyển sang phòng khách thứ ba... Vị khách mới sẽ được đặt vào phòng trống số 1.

Như vậy, nguyên lí chung của khách sạn vô hạn là mỗi vị khách sẽ luôn được đáp ứng phòng bằng “căn phòng kế bên”. Với số lượng “phòng kế bên” là vô hạn, chuỗi sẽ không bao giờ kết thúc. Trong nhiều năm, các nhà phát triển BĐS hoạt động theo cách thức khách sạn vô hạn Hilbert. Họ bán căn hộ trước khi xây dựng. Nhưng thay vì sử dụng tiền huy động để đầu tư các dự án hiện có, các nhà phát triển lại sử dụng tiền cho các mục đích khác, chẳng hạn như mua thêm đất đai.

Vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản

Nguồn tiền vô hạn kéo theo mặt bằng giá đất cả vùng tăng vô hạn. “Khách sạn vô hạn, giá đất vô hạn”! Ở những nơi cho phép tuân theo mô hình khách sạn Hilbert, mọi ước mơ tốt đẹp cũng trở nên vô hạn. Giá đất bị đẩy lên quá cao khiến ước mơ tốt đẹp của chính quyền xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp cũng sẽ diễn ra tại điểm thời gian vô hạn.

Luật lệ ở những khu vực tài phán cho phép bán căn hộ chưa xây thoạt nhìn trông khá chặt chẽ, nhưng cấu trúc “ngân hàng sân sau, chứng khoán người nhà” của hệ sinh thái BĐS thỏa sức tạo ra các công cụ tài chính tinh vi để tránh né.

Để có nguồn tiền hoàn thành các căn hộ theo cam kết, thật đơn giản, các nhà phát triển lại bán thêm nhiều căn hộ chưa xây mới. Giống như nguyên lí khách sạn vô hạn Hilbert, luôn thỏa mãn nhu cầu mỗi vị khách mới bằng “căn phòng kế bên”, các nhà phát triển BĐS hoàn thành mỗi căn hộ đã bán trước đó bằng tiền của các căn hộ bán tiếp theo.

Các nhà phát triển BĐS đang tạo ra quá nhiều “căn hộ hình thành trong tương lai”, khiến cung vượt quá nhu cầu thật. Có quá nhiều “thành phố ma căn hộ”, không người ở nhưng vẫn tấp nập người mua. Không sao cả, miễn có người mua, quá trình cứ tiếp diễn vô hạn.

Vấn đề hiện nay là kênh huy động vốn thị trường trái phiếu và tín dụng ngân hàng đang bị “đóng băng”, còn lãi suất, tỉ giá tăng cao, kinh tế toàn cầu có nguy cơ rơi vào suy thoái, các cơ quan chức năng đang “soi” các nhà phát triển BĐS kinh doanh thiếu minh bạch, vi phạm luật pháp. Người tiêu dùng Việt mất niềm tin vào thị trường BĐS. Hệ lụy là thị trường không tìm thấy người mua mới, hoặc họ không “bơm tiền” mua trái phiếu của các công ty BĐS.

Nhưng không ít nhà phát triển BĐS vẫn còn niềm tin, rằng chỉ cần có thêm “phòng mới” mọi thứ sẽ ổn thỏa. “Chúng tôi mong muốn Ngân hàng Nhà nước có sự nghiên cứu, chỉ đạo cụ thể để cho khách hàng, những nhà đầu tư, nhà phát triển BĐS cũng như những nhà đầu tư thứ cấp tiếp cận, sử dụng được nguồn vốn tín dụng” - đó là đề xuất của Chủ tịch Novaland.

Room tín dụng từng là bạn đồng hành nay đang trở thành vật cản để có thêm “phòng mới”. Chỉ cần “bơm tiền” để có thêm “phòng mới”, mô hình khách sạn vô hạn, lợi nhuận vô hạn, giá đất vô hạn của khách sạn vô hạn Hilbert tiếp tục sống mãi.

Tín dụng BĐS - là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro

Trả lời tại buổi chất vấn và trả lời chất vấn tại Quốc hội chiều 3/11/2022, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng khẳng định trong giai đoạn cần ưu tiên kiểm soát lạm phát, bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng thì việc mở rộng tín dụng cho BĐS sẽ gây khó khăn cho NHNN trong việc thực hiện mục tiêu chính sách tiền tệ.

“Sự an toàn hệ thống của các tổ chức tín dụng rất quan trọng, trong khi đó, tín dụng đối với BĐS là tiềm ẩn rủi ro. Rủi ro ở đây không có nghĩa chỉ tính tới các dự án không trả được nợ, mà kể cả với dự án có hiệu quả đủ điều kiện vay vốn, vì đặc tính tín dụng với BĐS là trung, dài hạn, số tiền lớn, trong khi đặc tính huy động vốn của các tổ chức tín dụng là ngắn hạn…”, lãnh đạo NHNN nhấn mạnh.

Chính vì vậy, trong quá trình kiểm soát, NHNN không kiểm soát bằng các biện pháp trực tiếp mà kiểm soát bằng các biện pháp gián tiếp. Các văn bản của NHNN đều quy định theo hướng kiểm soát rủi ro. Ví dụ, đối với các khoản cho vay để kinh doanh bất động sản, sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 200%; đối với các khoản cho vay mua nhà có giá trị trên 4 tỉ đồng thì sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 150%.

Trong khi đó, đối với các khoản cho vay mua nhà ở có giá trị dưới 1,5 tỉ đồng và nhà ở xã hội thì áp dụng hệ số rủi ro là dưới 50%. Như vậy, chính sách của NHNN hướng đến ưu tiên cấp tín dụng cho vay mua nhà ở phân khúc thấp.

Với tín dụng cho nhà ở xã hội, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển nhà ở xã hội và đã sửa đổi, bổ sung bằng Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021. Trong đó, Chính phủ giao Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện cho vay nhà ở xã hội và giao cho các tổ chức tín dụng được chỉ định.

Đến nay, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 10.500 tỉ đồng và dư nợ đến ngày 30/9/2022 là 9.147 tỉ đồng. Đối với các tổ chức tín dụng được chỉ định trong Nghị định 100/2015/NĐ-CP chưa giải ngân được là do số tiền cấp bù lãi suất đến nay chưa được bố trí cho các tổ chức tín dụng, nên các tổ chức tín dụng chưa cho vay được theo Nghị định này.

“Trong thời gian tới, điều hành tín dụng của NHNN vẫn sẽ nằm trong khuôn khổ điều hành chính sách tiền tệ để kiên định mục tiêu góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm an sinh xã hội, bảo đảm an toàn hệ thống. Đối với các giải pháp tín dụng, NHNN sẽ cân nhắc trong tổng thể với các công cụ, giải pháp khác để đạt được mục tiêu của chính sách tiền tệ”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết.

Trong bối cảnh đó, nhiều ý kiến cho rằng trong năm 2022 và cả năm tới, đa số các doanh nghiệp BĐS vẫn sẽ chưa thoát được tình trạng “đói vốn”. Vì vậy, để thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bảo đảm kiểm soát lạm phát, suy thoái, tìm được điểm cân bằng, hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước thì đi đôi với hoàn thiện pháp lí, rất cần các giải pháp tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho thị trường BĐS

Ths. Trần Trọng Triết

Tin liên quan

Cùng chuyên mục

Đảng ta lấy hạnh phúc của Nhân dân làm mục tiêu phấn đấu

Đảng ta lấy hạnh phúc của Nhân dân làm mục tiêu phấn đấu

Tháng 6/2012, Liên Hợp Quốc có nghị quyết chọn ngày 20/3 là Ngày Quốc tế Hạnh phúc. Sau đó, 193 nước thành viên (trong đó có Việt Nam) cùng cam kết sẽ ủng hộ bằng các nỗ lực nâng cao chất lượng cuộc sống, xây dựng xã hội công bằng, phát triển bền vững, nhằm đem lại hạnh phúc cho người dân...
Xu thế già hóa, đặc điểm ở Việt Nam và khuyến nghị chính sách

Xu thế già hóa, đặc điểm ở Việt Nam và khuyến nghị chính sách

Các khái niệm “Người cao tuổi” (NCT) hay “Già hóa”, “Dân số già”, “Dân số siêu già” chỉ mang tính tương đối, chứ không có tính “chính xác toán học”. Chẳng hạn, Liên Hợp Quốc và nhiều nước phát triển thường lấy tiêu chuẩn là từ 65 tuổi trở lên còn Luật NCT Việt Nam (2009) quy định những người từ đủ 60 tuổi trở lên là NCT, (bài viết sử dụng tiêu chuẩn này).
Bác Hồ với sự nghiệp giải phóng phụ nữ

Bác Hồ với sự nghiệp giải phóng phụ nữ

Sinh thời, Chủ tịch Hồ Chí Minh rất quan tâm đến sự nghiệp giải phóng phụ nữ. Trên nền tảng chủ nghĩa Mác - Lênin, Người đã phát triển và làm sáng tỏ hơn con đường giải phóng phụ nữ.
Lễ chùa đầu năm - nét đẹp văn hóa truyền thống của người Việt

Lễ chùa đầu năm - nét đẹp văn hóa truyền thống của người Việt

Với nhiều người, đi lễ chùa đầu năm không chỉ để cầu những điều may mắn cho bản thân, gia đình, mà còn bày tỏ tấm lòng thành kính với đức Phật, tổ tiên trong năm mới...
Giá trị cốt lõi trong bài viết của Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng nhân kỉ niệm 94 năm thành lập Đảng

Giá trị cốt lõi trong bài viết của Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng nhân kỉ niệm 94 năm thành lập Đảng

Phát huy truyền thống lịch sử 94 năm quang vinh của Đảng, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng đã có bài viết quan trọng: “Tự hào và tin tưởng dưới lá cờ vẻ vang của Đảng, quyết tâm xây dựng một nước Việt Nam ngày càng giàu mạnh, văn minh, văn hiến và anh hùng”, gửi thông điệp về sứ mệnh của Đảng cầm quyền, quyết đưa dân tộc ta tiến kịp thời đại.

Tin khác

Tình cảm của Bác Hồ với Bộ đội Biên phòng

Tình cảm của Bác Hồ với Bộ đội Biên phòng
Trải qua 65 năm (1959 – 2024) xây dựng, chiến đấu và trưởng thành, lực lượng Bộ đội Biên phòng (BĐBP) luôn được Đảng, Nhà nước và Nhân dân tin yêu. Với chức năng, nhiệm vụ làm nòng cốt, chuyên trách trong quản lí, bảo vệ chủ quyền lãnh thổ, an ninh biên giới quốc gia; những trang sử vẻ vang, chiến công oanh liệt của lực lượng đã được Đảng, Nhà nước ghi nhận bằng nhiều phần thưởng cao quý...

Tìm hiểu đền đá cổ thời nhà Trần ở Tràng An

Tìm hiểu đền đá cổ thời nhà Trần ở Tràng An
Đền đá cổ thời nhà Trần ở Tràng An nằm trên ngọn núi cao, phía dưới là thung lũng Vụng Thắm thuộc địa phận xã Ninh Hải, huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình.

Tài năng và khí phách của Lưỡng quốc Trạng nguyên Nguyễn Trực

Tài năng và khí phách của Lưỡng quốc Trạng nguyên Nguyễn Trực
Nguyễn Trực (1417-1474) tên chữ là Công Tiệp, hiệu là Hu Liêu, xã Bối Khê, phủ Ứng Thiên, trấn Sơn Nam Thượng. Nay là làng Song Khê, xã Tam Hưng, huyện Thanh Oai, TP Hà Nội; đỗ Trạng nguyên khoa Nhâm Tuất, niên hiệu Đại Bảo thứ 3 (1442) đời vua Lê Thái Tông, là Trạng nguyên đầu tiên của triều Lê.

Những thành tựu của ngành Y tế nước ta

Những thành tựu của ngành Y tế nước ta
Sau Cách mạng Tháng Tám (1945), ngành Y tế Việt Nam đã có những thành tựu to lớn. Nguyên nhân là do dưới sự lãnh đạo của Đảng, của Bác, Việt Nam có hệ thống y tế ngày càng hoàn chỉnh, hiện đại.

Tâm sự của người làm Bí thư Chi bộ

Tâm sự của người làm Bí thư Chi bộ
Trong cuộc đời quân ngũ, tôi và nhiều đồng đội của tôi đã từng làm Bí thư cấp ủy các cấp. Và dù ở cấp nào đi chăng nữa, việc làm Bí thư cũng đã để lại những nỗi niềm buồn vui, trăn trở, những kỉ niệm không thể nào quên trong kí ức của mỗi người.

Linh thiêng cội nguồn

Linh thiêng cội nguồn
Thắp hương là một nghi lễ truyền thống lâu đời ở nhiều nền văn hóa trên thế giới, trong đó có Việt Nam. Nghi lễ này mang nhiều ý nghĩa sâu sắc về yếu tố tâm linh, văn hóa và phong tục tập quán, phổ biến trong một số sự kiện tôn giáo, văn hóa, cúng bái, cầu nguyện, tưởng niệm,...

Tư tưởng Hồ Chí Minh về bảo vệ chính trị nội bộ trong xây dựng Đảng

Tư tưởng Hồ Chí Minh về bảo vệ chính trị nội bộ trong xây dựng Đảng
Tư tưởng Hồ Chí Minh về bảo vệ chính trị nội bộ Đảng, chống mọi quan điểm tư tưởng thù địch và những biểu hiện cơ hội, sai trái hiện nay có ý nghĩa quan trọng và cấp thiết, góp phần thực hiện tốt chủ trương xây dựng, chỉnh đốn Đảng theo Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng.

Đảng đã đưa đất nước đến với mùa Xuân phồn vinh, hạnh phúc

Đảng đã đưa đất nước đến với mùa Xuân phồn vinh, hạnh phúc
Mùa Xuân khởi đầu một năm mới, muôn hoa nở rộ đủ sắc màu, mát mẻ; mùa trẻ hoá, đổi mới, bật dậy tuổi thanh xuân; những đàn chim én lượn cao vút trên bầu trời xanh mang thông điệp sức sống mới của vạn vật. Trục quay trái đất nghiêng dần về phía mặt trời, các giờ được chiếu sáng tăng dần lên chan hoà, lan toả muôn nơi, khiến cho tiết trời ấm áp. Cây nảy lộc đâm chồi.

Chuyện về người gánh hành lí trong bức tranh “Bác Hồ về nước”

Chuyện về người gánh hành lí trong bức tranh “Bác Hồ về nước”
Sáng sớm 28/1/1941 (tức mồng 2 Tết Tân Tỵ), Bác Hồ cùng 5 chiến sĩ dẫn đường và tháp tùng khởi hành trở về Tổ quốc.

Mừng Xuân, vững tin vào Đảng quang vinh!

Mừng Xuân, vững tin vào Đảng quang vinh!
Sự ra đời của Đảng Cộng sản Việt Nam là một sự kiện chính trị lịch sử trọng đại, mở ra bước ngoặt căn bản trong sự nghiệp phát triển của dân tộc ta.

Đạo hiếu - Nét đẹp văn hoá truyền thống của dân tộc Việt

Đạo hiếu - Nét đẹp văn hoá truyền thống của dân tộc Việt
Tết đến Xuân về, bất kể là ai, hễ cứ đến ngày Tết là lòng khôn nguôi nhớ quê, tràn ngập kí ức về quê, mong được cúi lạy trước bàn thờ tổ tiên, gửi tấm lòng qua khói hương thơm ngát.

Bác Hồ về nước chuẩn bị cho việc giành độc lập

Bác Hồ về nước chuẩn bị cho việc giành độc lập
Ngày 28/1/1941 (mùng 2 Tết Tân Tỵ), Chủ tịch Hồ Chí Minh đã về nước, trực tiếp lãnh đạo cách mạng Việt Nam sau 30 năm hoạt động cách mạng ở nước ngoài. Ngay khi về nước, Người đã lãnh đạo Đảng ta chuẩn bị lực lượng chính trị, lực lượng vũ trang, căn cứ địa cách mạng để giành độc lập cho dân tộc.

Chuyện về thương hiệu và gia tăng giá trị thương hiệu

Chuyện về thương hiệu và gia tăng giá trị thương hiệu
Một vùng đất bán sơn địa, phù sa màu mỡ, khí hậu thích hợp, cùng với bàn tay và ý chí của những người nông dân, củ hành, củ tỏi đã vươn xa, trở thành niềm tự hào của Kinh Môn, của cả xứ Đông - Hải Dương. Với nghề nông truyền thống, bà con nơi đây từng bước khá giả lên nhờ tính chuyên cần để có những vụ mùa bội thu, giá cao nhờ chất lượng được chăm chút từng khâu vun trồng…

Văn hóa liêm chính xưa và nay

Văn hóa liêm chính xưa và nay
Văn hóa liêm chính là một bộ phận của văn hóa công vụ, là đặc trưng quan trọng của văn hóa chính trị.

Nông nghiệp sinh ra... Tết

Nông nghiệp sinh ra... Tết
Do nhu cầu canh tác nông nghiệp, người Việt cổ đã “phân chia” thời gian trong một năm thành 24 tiết khác nhau và ứng với mỗi tiết này có một thời khắc “giao thời”. Trong đó, quan trọng nhất là tiết khởi đầu của một chu kì canh tác, gieo trồng, tức là Tiết Nguyên đán. Sau này, được biết đến là Tết Nguyên đán, tức là Tết của người Việt…
Xem thêm
Phiên bản di động