Vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản

Để phát triển ổn định, thị trường bất động sản (BĐS) phát triển cần huy động nguồn lực từ các kênh, như: Đầu tư trực tiếp, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, ngân sách nhà nước, vốn tự có của người dân, doanh nghiệp… trong đó, vốn tín dụng chỉ là một trong các kênh cần có để thị trường BĐS phát triển.

Vấn đề cốt lõi của thị trường BĐS hiện nay

Thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, có vai trò quan trọng đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội; góp phần phát triển và thay đổi diện mạo đô thị; phát triển nhà ở xã hội; bảo đảm an sinh xã hội. Tuy nhiên, thị trường BĐS hiện nay đang có vấn đề. Nhà toán học người Đức David Hilbert tưởng tượng ra một khách sạn với số lượng phòng vô hạn. Ông chỉ ra rằng, ngay cả khi tất cả các phòng đều có người ở, khách sạn vẫn có thể phục vụ cho khách mới đến, chỉ bằng cách yêu cầu mỗi khách chuyển sang phòng bên cạnh. Một khách chuyển sang phòng khách thứ hai, dành chỗ cho người mới đến, khách thứ hai chuyển sang phòng khách thứ ba... Vị khách mới sẽ được đặt vào phòng trống số 1.

Như vậy, nguyên lí chung của khách sạn vô hạn là mỗi vị khách sẽ luôn được đáp ứng phòng bằng “căn phòng kế bên”. Với số lượng “phòng kế bên” là vô hạn, chuỗi sẽ không bao giờ kết thúc. Trong nhiều năm, các nhà phát triển BĐS hoạt động theo cách thức khách sạn vô hạn Hilbert. Họ bán căn hộ trước khi xây dựng. Nhưng thay vì sử dụng tiền huy động để đầu tư các dự án hiện có, các nhà phát triển lại sử dụng tiền cho các mục đích khác, chẳng hạn như mua thêm đất đai.

Vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản

Nguồn tiền vô hạn kéo theo mặt bằng giá đất cả vùng tăng vô hạn. “Khách sạn vô hạn, giá đất vô hạn”! Ở những nơi cho phép tuân theo mô hình khách sạn Hilbert, mọi ước mơ tốt đẹp cũng trở nên vô hạn. Giá đất bị đẩy lên quá cao khiến ước mơ tốt đẹp của chính quyền xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp cũng sẽ diễn ra tại điểm thời gian vô hạn.

Luật lệ ở những khu vực tài phán cho phép bán căn hộ chưa xây thoạt nhìn trông khá chặt chẽ, nhưng cấu trúc “ngân hàng sân sau, chứng khoán người nhà” của hệ sinh thái BĐS thỏa sức tạo ra các công cụ tài chính tinh vi để tránh né.

Để có nguồn tiền hoàn thành các căn hộ theo cam kết, thật đơn giản, các nhà phát triển lại bán thêm nhiều căn hộ chưa xây mới. Giống như nguyên lí khách sạn vô hạn Hilbert, luôn thỏa mãn nhu cầu mỗi vị khách mới bằng “căn phòng kế bên”, các nhà phát triển BĐS hoàn thành mỗi căn hộ đã bán trước đó bằng tiền của các căn hộ bán tiếp theo.

Các nhà phát triển BĐS đang tạo ra quá nhiều “căn hộ hình thành trong tương lai”, khiến cung vượt quá nhu cầu thật. Có quá nhiều “thành phố ma căn hộ”, không người ở nhưng vẫn tấp nập người mua. Không sao cả, miễn có người mua, quá trình cứ tiếp diễn vô hạn.

Vấn đề hiện nay là kênh huy động vốn thị trường trái phiếu và tín dụng ngân hàng đang bị “đóng băng”, còn lãi suất, tỉ giá tăng cao, kinh tế toàn cầu có nguy cơ rơi vào suy thoái, các cơ quan chức năng đang “soi” các nhà phát triển BĐS kinh doanh thiếu minh bạch, vi phạm luật pháp. Người tiêu dùng Việt mất niềm tin vào thị trường BĐS. Hệ lụy là thị trường không tìm thấy người mua mới, hoặc họ không “bơm tiền” mua trái phiếu của các công ty BĐS.

Nhưng không ít nhà phát triển BĐS vẫn còn niềm tin, rằng chỉ cần có thêm “phòng mới” mọi thứ sẽ ổn thỏa. “Chúng tôi mong muốn Ngân hàng Nhà nước có sự nghiên cứu, chỉ đạo cụ thể để cho khách hàng, những nhà đầu tư, nhà phát triển BĐS cũng như những nhà đầu tư thứ cấp tiếp cận, sử dụng được nguồn vốn tín dụng” - đó là đề xuất của Chủ tịch Novaland.

Room tín dụng từng là bạn đồng hành nay đang trở thành vật cản để có thêm “phòng mới”. Chỉ cần “bơm tiền” để có thêm “phòng mới”, mô hình khách sạn vô hạn, lợi nhuận vô hạn, giá đất vô hạn của khách sạn vô hạn Hilbert tiếp tục sống mãi.

Tín dụng BĐS - là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro

Trả lời tại buổi chất vấn và trả lời chất vấn tại Quốc hội chiều 3/11/2022, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng khẳng định trong giai đoạn cần ưu tiên kiểm soát lạm phát, bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng thì việc mở rộng tín dụng cho BĐS sẽ gây khó khăn cho NHNN trong việc thực hiện mục tiêu chính sách tiền tệ.

“Sự an toàn hệ thống của các tổ chức tín dụng rất quan trọng, trong khi đó, tín dụng đối với BĐS là tiềm ẩn rủi ro. Rủi ro ở đây không có nghĩa chỉ tính tới các dự án không trả được nợ, mà kể cả với dự án có hiệu quả đủ điều kiện vay vốn, vì đặc tính tín dụng với BĐS là trung, dài hạn, số tiền lớn, trong khi đặc tính huy động vốn của các tổ chức tín dụng là ngắn hạn…”, lãnh đạo NHNN nhấn mạnh.

Chính vì vậy, trong quá trình kiểm soát, NHNN không kiểm soát bằng các biện pháp trực tiếp mà kiểm soát bằng các biện pháp gián tiếp. Các văn bản của NHNN đều quy định theo hướng kiểm soát rủi ro. Ví dụ, đối với các khoản cho vay để kinh doanh bất động sản, sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 200%; đối với các khoản cho vay mua nhà có giá trị trên 4 tỉ đồng thì sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 150%.

Trong khi đó, đối với các khoản cho vay mua nhà ở có giá trị dưới 1,5 tỉ đồng và nhà ở xã hội thì áp dụng hệ số rủi ro là dưới 50%. Như vậy, chính sách của NHNN hướng đến ưu tiên cấp tín dụng cho vay mua nhà ở phân khúc thấp.

Với tín dụng cho nhà ở xã hội, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển nhà ở xã hội và đã sửa đổi, bổ sung bằng Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021. Trong đó, Chính phủ giao Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện cho vay nhà ở xã hội và giao cho các tổ chức tín dụng được chỉ định.

Đến nay, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 10.500 tỉ đồng và dư nợ đến ngày 30/9/2022 là 9.147 tỉ đồng. Đối với các tổ chức tín dụng được chỉ định trong Nghị định 100/2015/NĐ-CP chưa giải ngân được là do số tiền cấp bù lãi suất đến nay chưa được bố trí cho các tổ chức tín dụng, nên các tổ chức tín dụng chưa cho vay được theo Nghị định này.

“Trong thời gian tới, điều hành tín dụng của NHNN vẫn sẽ nằm trong khuôn khổ điều hành chính sách tiền tệ để kiên định mục tiêu góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm an sinh xã hội, bảo đảm an toàn hệ thống. Đối với các giải pháp tín dụng, NHNN sẽ cân nhắc trong tổng thể với các công cụ, giải pháp khác để đạt được mục tiêu của chính sách tiền tệ”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết.

Trong bối cảnh đó, nhiều ý kiến cho rằng trong năm 2022 và cả năm tới, đa số các doanh nghiệp BĐS vẫn sẽ chưa thoát được tình trạng “đói vốn”. Vì vậy, để thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bảo đảm kiểm soát lạm phát, suy thoái, tìm được điểm cân bằng, hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước thì đi đôi với hoàn thiện pháp lí, rất cần các giải pháp tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho thị trường BĐS

Ths. Trần Trọng Triết

Tin liên quan

Ý kiến bạn đọc

* Vui lòng gõ tiếng Việt có dấu

Cùng chuyên mục

Cảnh giác với những luận điệu chống phá chủ trương tinh gọn tổ chức bộ máy

Cảnh giác với những luận điệu chống phá chủ trương tinh gọn tổ chức bộ máy

Tinh gọn tổ chức bộ máy là chủ trương đúng đắn của Đảng, Nhà nước, đang được thực hiện quyết liệt, đồng bộ, bước đầu mang lại hiệu quả tích cực. Tuy nhiên, lợi dụng vấn đề này, các thế lực thù địch liên tục đưa ra những luận điệu xuyên tạc, thông tin giả chống phá Đảng, Nhà nước, gây hoang mang, chia rẽ dư luận...
Tư tưởng Hồ Chí Minh về bảo vệ môi trường và ý nghĩa trong phát triển bền vững giai đoạn hiện nay

Tư tưởng Hồ Chí Minh về bảo vệ môi trường và ý nghĩa trong phát triển bền vững giai đoạn hiện nay

Chủ tịch Hồ Chí Minh là tấm gương tiêu biểu trong bảo vệ môi trường. Suốt cuộc đời hoạt động cách mạng, Người luôn nhấn mạnh tầm quan trọng của việc chăm lo môi trường sống và thường xuyên kêu gọi Nhân dân gìn giữ thiên nhiên để “con đường từ chủ nghĩa xã hội đến chủ nghĩa cộng sản thêm xanh tươi”.
Tư tưởng Hồ Chí Minh - những khát vọng của dân tộc

Tư tưởng Hồ Chí Minh - những khát vọng của dân tộc

Hình ảnh “Anh hùng giải phóng dân tộc” và “Danh nhân văn hóa” đã hòa quyện tạo nên một nét riêng độc đáo ở Hồ Chí Minh không chỉ trong quá khứ, mà đang sống với hiện tại và sẽ tiếp tục tỏa sáng trong nền văn hóa tương lai.
Rào cản trong tiến hành các cuộc cách mạng

Rào cản trong tiến hành các cuộc cách mạng

Bài 4: Rào cản trong chuyển đổi số
Chủ tịch Hội NCT xã nên là NCT, làm chuyên trách sau sắp xếp, tinh gọn bộ máy

Chủ tịch Hội NCT xã nên là NCT, làm chuyên trách sau sắp xếp, tinh gọn bộ máy

Bài phát biểu của TS Trương Xuân Cừ, Phó Chủ tịch Thường trực Trung ương Hội NCT Việt Nam, đại biểu Quốc hội khóa XV tại nghị trường Quốc hội vừa qua đã liên tục nhận được sự ưởng ứng tích cực của cán bộ, hội viên NCT cả nước. “NCT luôn phát huy truyền thống 741 năm Hào khí Diên Hồng, 84 năm Lời kêu gọi Phụ lão cứu quốc của Chủ tịch Hồ Chí Minh. Trong kỉ nguyên mới, NCT cũng có trách nhiệm, mong muốn tiếp tục cống hiến. Tôi và NCT cả nước tha thiết trân trọng đề nghị, chính quyền địa phương cấp xã nên có Chủ tịch Hội NCT là NCT để tham mưu cho cấp ủy tập hợp NCT tham gia các hoạt động…”, Phó Chủ tịch Trương Xuân Cừ đề nghị. Tạp chí Người cao tuổi trân trọng ghi lại những tâm tư, nguyện vọng và chia sẻ của cán bộ, hội viên, NCT cả nước về nội dung trên…

Tin khác

Rào cản trong tiến hành các cuộc cách mạng

Rào cản trong tiến hành các cuộc cách mạng
Bài 3: Những câu chuyện thực tiễn cần tư duy mới trong xây dựng pháp luật

Rào cản trong tiến hành các cuộc cách mạng

Rào cản trong tiến hành các cuộc cách mạng
Bài 2: Rào cản trong xây dựng pháp luật

Rào cản trong tiến hành các cuộc cách mạng

Rào cản trong tiến hành các cuộc cách mạng
Bài 1: Những rào cản trong tổ chức lại bộ máy

Thực hiện tốt lời dạy của Bác để chăm sóc tốt sức khỏe Nhân dân

Thực hiện tốt lời dạy của Bác để chăm sóc tốt sức khỏe Nhân dân
Sau khi Cách mạng Tháng Tám năm 1945 thành công, nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ra đời (2/9/1945). Kể từ đó, dưới sự lãnh đạo của Đảng và thực hiện tốt lời dạy của Chủ tịch Hồ Chí Minh, ngành Y tế nước ta đã có nhiều thành tựu.

Nâng cao tính đảng để vững bước tiến vào kỉ nguyên vươn mình của dân tộc

Nâng cao tính đảng để vững bước tiến vào kỉ nguyên vươn mình của dân tộc
Lãnh tụ V.I.Lênin từng tổng kết: “Đảng Cộng sản là đội tiên phong có tổ chức và giác ngộ nhất của giai cấp công nhân”. Và, Người chỉ rõ: “Tính Đảng là trụ cột tư tưởng của lí tưởng cộng sản”... “Không có tính Đảng thì không thể trở thành người Cộng sản”.

Tinh gọn tổ chức bộ máy là chủ trương đúng, phù hợp với xu thế phát triển của lịch sử

Tinh gọn tổ chức bộ máy là chủ trương đúng, phù hợp với xu thế phát triển của lịch sử
Trong thời gian qua, Ban Chấp hành Trung ương Đảng, Bộ Chính trị, Ban Bí thư đã quyết tâm chính trị rất cao trong thực hiện cuộc cách mạng tinh gọn tổ chức bộ máy, mở rộng không gian phát triển, tạo nền tảng, sức bật cho đất nước trong kỉ nguyên mới, đồng thời bảo đảm tính ổn định lâu dài của hệ thống chính trị. Cuộc cách mạng này hoàn toàn phù hợp với xu thế phát triển của đất nước và thế giới.

Trận đánh kì lạ, táo bạo ở cửa ngõ Sài Gòn

Trận đánh kì lạ, táo bạo ở cửa ngõ Sài Gòn
Chiều 28/4/1975, sau khi xe tăng và bộ binh của Trung đoàn 46 đánh chiếm xong căn cứ Sơn Trạch, các đơn vị tranh thủ củng cố đội hình, chuẩn bị hành quân chiến đấu tiếp theo. Còn các đơn vị phía sau đội hình Trung đoàn 46 thì tiến vào vùng đất mới giải phóng, trong đó đơn vị pháo binh chiến dịch triển khai trận địa, chuẩn bị dội bão lửa vào sân bay Tân Sơn Nhất.

Từ Chiến dịch Nam Tây Nguyên chuyển thành Chiến dịch Tây Nguyên

Từ Chiến dịch Nam Tây Nguyên chuyển thành Chiến dịch Tây Nguyên
Tháng 3/1974, Hội nghị Quân ủy Trung ương đã cụ thể hóa Nghị quyết Hội nghị lần thứ 21 Trung ương Đảng (khóa III) về “Thắng lợi vĩ đại của cuộc kháng chiến chống Mỹ, cứu nước và nhiệm vụ của cách mạng miền Nam Việt Nam trong giai đoạn mới”; và đề ra chủ trương kiên quyết phản công và tiến công địch trên cả ba vùng chiến lược.

Đường Hồ Chí Minh trên biển, con đường của huyền thoại

Đường Hồ Chí Minh trên biển, con đường của huyền thoại
Con đường huyền thoại Hồ Chí Minh trên biển vẫn vang mãi dấu ấn của một thế hệ anh dũng, kiên cường, vượt qua gian khổ, mưu trí, dũng cảm để lập nên nhiều kì tích; để lại nhiều bài học sâu sắc và trở thành niềm tự hào, động lực to lớn, thôi thúc các thế hệ cán bộ, chiến sĩ Hải quân Nhân dân tiếp bước trên con đường bảo vệ chủ quyền biển, đảo thiêng liêng của Tổ quốc.

Việt Nam - Hồ Chí Minh biểu tượng của công lí và hòa bình

Việt Nam - Hồ Chí Minh biểu tượng của công lí và hòa bình
Chỉ ba tuần sau ngày Việt Nam tuyên bố độc lập, thực dân Pháp đã nổ súng tấn công Sài Gòn (23/9/1945), mở đầu cho cuộc chiến tranh xâm lược nước ta một lần nữa.

Nguyễn Thị Định: Người “chị cả”, nữ tướng tài ba

Nguyễn Thị Định: Người “chị cả”, nữ tướng tài ba
Hình ảnh người “con gái Bến Tre” năm xưa đi trong đạn lửa, hiên ngang, bất khuất trong “Đội quân tóc dài” (đội quân đặc biệt, có thể nói là độc nhất vô nhị trên thế giới), xuất hiện trong cao trào Đồng khởi của tỉnh từ năm 1960, sau đó lan rộng cả miền Nam. “Đội quân tóc dài” đã làm nên huyền thoại, góp phần vào thắng lợi chung của cuộc kháng chiến chống Mỹ cứu nước...

Chủ nghĩa xã hội mới đem lại hạnh phúc cho loài người

Chủ nghĩa xã hội mới đem lại hạnh phúc cho loài người
Trên hành trình tìm đường cứu nước (1911-1941), Chủ tịch Hồ Chí Minh đã hiểu được rằng “cách mệnh tư bản là cách mệnh chưa đến nơi” và chỉ có chủ nghĩa xã hội và chủ nghĩa cộng sản mới đem lại hạnh phúc thực sự cho loài người.

Chặng đường 30 năm quan hệ Việt - Mỹ và hơn 200 năm giao lưu Nhân dân

Chặng đường 30 năm quan hệ Việt - Mỹ và hơn 200 năm giao lưu Nhân dân
Như chúng ta đã biết, ngày 28/1/1995, Hoa Kỳ thiết lập văn phòng liên lạc tại Hà Nội. Ngày 11/7/1995, Tổng thống Hợp chủng quốc Hoa Kỳ Bill Clinton tuyên bố bình thường hóa quan hệ ngoại giao với Việt Nam.

Gặp người tham gia giải phóng Sài Gòn ở quê hương mới

Gặp người tham gia giải phóng Sài Gòn ở quê hương mới
Một ngày đầu tháng 4/2025, chúng tôi đến gặp ông Trần Thanh Tùng, cựu chiến binh (CCB) Sư đoàn 325, hiện sống ở khu phố 10, thị trấn Hai Riêng, huyện Sông Hinh, tỉnh Phú Yên, người đã trực tiếp cùng đoàn quân tiến vào giải phóng Sài Gòn 50 năm về trước.

Dòng máu Tiên Rồng với khát vọng đất nước phồn vinh, hạnh phúc

Dòng máu Tiên Rồng với khát vọng đất nước phồn vinh, hạnh phúc
Những thành tựu to lớn, có ý nghĩa lịch sử và toàn diện của đất nước đã khẳng định việc xây dựng khối đại đoàn kết toàn dân tộc dưới sự lãnh đạo của Đảng đã trở thành đường lối chiến lược của cách mạng Việt Nam, là động lực và nguồn lực to lớn để xây dựng đất nước ta phồn vinh, hạnh phúc.
Xem thêm
Phiên bản di động