Vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản

Để phát triển ổn định, thị trường bất động sản (BĐS) phát triển cần huy động nguồn lực từ các kênh, như: Đầu tư trực tiếp, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, ngân sách nhà nước, vốn tự có của người dân, doanh nghiệp… trong đó, vốn tín dụng chỉ là một trong các kênh cần có để thị trường BĐS phát triển.

Vấn đề cốt lõi của thị trường BĐS hiện nay

Thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, có vai trò quan trọng đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội; góp phần phát triển và thay đổi diện mạo đô thị; phát triển nhà ở xã hội; bảo đảm an sinh xã hội. Tuy nhiên, thị trường BĐS hiện nay đang có vấn đề. Nhà toán học người Đức David Hilbert tưởng tượng ra một khách sạn với số lượng phòng vô hạn. Ông chỉ ra rằng, ngay cả khi tất cả các phòng đều có người ở, khách sạn vẫn có thể phục vụ cho khách mới đến, chỉ bằng cách yêu cầu mỗi khách chuyển sang phòng bên cạnh. Một khách chuyển sang phòng khách thứ hai, dành chỗ cho người mới đến, khách thứ hai chuyển sang phòng khách thứ ba... Vị khách mới sẽ được đặt vào phòng trống số 1.

Như vậy, nguyên lí chung của khách sạn vô hạn là mỗi vị khách sẽ luôn được đáp ứng phòng bằng “căn phòng kế bên”. Với số lượng “phòng kế bên” là vô hạn, chuỗi sẽ không bao giờ kết thúc. Trong nhiều năm, các nhà phát triển BĐS hoạt động theo cách thức khách sạn vô hạn Hilbert. Họ bán căn hộ trước khi xây dựng. Nhưng thay vì sử dụng tiền huy động để đầu tư các dự án hiện có, các nhà phát triển lại sử dụng tiền cho các mục đích khác, chẳng hạn như mua thêm đất đai.

Vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản

Nguồn tiền vô hạn kéo theo mặt bằng giá đất cả vùng tăng vô hạn. “Khách sạn vô hạn, giá đất vô hạn”! Ở những nơi cho phép tuân theo mô hình khách sạn Hilbert, mọi ước mơ tốt đẹp cũng trở nên vô hạn. Giá đất bị đẩy lên quá cao khiến ước mơ tốt đẹp của chính quyền xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp cũng sẽ diễn ra tại điểm thời gian vô hạn.

Luật lệ ở những khu vực tài phán cho phép bán căn hộ chưa xây thoạt nhìn trông khá chặt chẽ, nhưng cấu trúc “ngân hàng sân sau, chứng khoán người nhà” của hệ sinh thái BĐS thỏa sức tạo ra các công cụ tài chính tinh vi để tránh né.

Để có nguồn tiền hoàn thành các căn hộ theo cam kết, thật đơn giản, các nhà phát triển lại bán thêm nhiều căn hộ chưa xây mới. Giống như nguyên lí khách sạn vô hạn Hilbert, luôn thỏa mãn nhu cầu mỗi vị khách mới bằng “căn phòng kế bên”, các nhà phát triển BĐS hoàn thành mỗi căn hộ đã bán trước đó bằng tiền của các căn hộ bán tiếp theo.

Các nhà phát triển BĐS đang tạo ra quá nhiều “căn hộ hình thành trong tương lai”, khiến cung vượt quá nhu cầu thật. Có quá nhiều “thành phố ma căn hộ”, không người ở nhưng vẫn tấp nập người mua. Không sao cả, miễn có người mua, quá trình cứ tiếp diễn vô hạn.

Vấn đề hiện nay là kênh huy động vốn thị trường trái phiếu và tín dụng ngân hàng đang bị “đóng băng”, còn lãi suất, tỉ giá tăng cao, kinh tế toàn cầu có nguy cơ rơi vào suy thoái, các cơ quan chức năng đang “soi” các nhà phát triển BĐS kinh doanh thiếu minh bạch, vi phạm luật pháp. Người tiêu dùng Việt mất niềm tin vào thị trường BĐS. Hệ lụy là thị trường không tìm thấy người mua mới, hoặc họ không “bơm tiền” mua trái phiếu của các công ty BĐS.

Nhưng không ít nhà phát triển BĐS vẫn còn niềm tin, rằng chỉ cần có thêm “phòng mới” mọi thứ sẽ ổn thỏa. “Chúng tôi mong muốn Ngân hàng Nhà nước có sự nghiên cứu, chỉ đạo cụ thể để cho khách hàng, những nhà đầu tư, nhà phát triển BĐS cũng như những nhà đầu tư thứ cấp tiếp cận, sử dụng được nguồn vốn tín dụng” - đó là đề xuất của Chủ tịch Novaland.

Room tín dụng từng là bạn đồng hành nay đang trở thành vật cản để có thêm “phòng mới”. Chỉ cần “bơm tiền” để có thêm “phòng mới”, mô hình khách sạn vô hạn, lợi nhuận vô hạn, giá đất vô hạn của khách sạn vô hạn Hilbert tiếp tục sống mãi.

Tín dụng BĐS - là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro

Trả lời tại buổi chất vấn và trả lời chất vấn tại Quốc hội chiều 3/11/2022, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng khẳng định trong giai đoạn cần ưu tiên kiểm soát lạm phát, bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng thì việc mở rộng tín dụng cho BĐS sẽ gây khó khăn cho NHNN trong việc thực hiện mục tiêu chính sách tiền tệ.

“Sự an toàn hệ thống của các tổ chức tín dụng rất quan trọng, trong khi đó, tín dụng đối với BĐS là tiềm ẩn rủi ro. Rủi ro ở đây không có nghĩa chỉ tính tới các dự án không trả được nợ, mà kể cả với dự án có hiệu quả đủ điều kiện vay vốn, vì đặc tính tín dụng với BĐS là trung, dài hạn, số tiền lớn, trong khi đặc tính huy động vốn của các tổ chức tín dụng là ngắn hạn…”, lãnh đạo NHNN nhấn mạnh.

Chính vì vậy, trong quá trình kiểm soát, NHNN không kiểm soát bằng các biện pháp trực tiếp mà kiểm soát bằng các biện pháp gián tiếp. Các văn bản của NHNN đều quy định theo hướng kiểm soát rủi ro. Ví dụ, đối với các khoản cho vay để kinh doanh bất động sản, sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 200%; đối với các khoản cho vay mua nhà có giá trị trên 4 tỉ đồng thì sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 150%.

Trong khi đó, đối với các khoản cho vay mua nhà ở có giá trị dưới 1,5 tỉ đồng và nhà ở xã hội thì áp dụng hệ số rủi ro là dưới 50%. Như vậy, chính sách của NHNN hướng đến ưu tiên cấp tín dụng cho vay mua nhà ở phân khúc thấp.

Với tín dụng cho nhà ở xã hội, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển nhà ở xã hội và đã sửa đổi, bổ sung bằng Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021. Trong đó, Chính phủ giao Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện cho vay nhà ở xã hội và giao cho các tổ chức tín dụng được chỉ định.

Đến nay, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 10.500 tỉ đồng và dư nợ đến ngày 30/9/2022 là 9.147 tỉ đồng. Đối với các tổ chức tín dụng được chỉ định trong Nghị định 100/2015/NĐ-CP chưa giải ngân được là do số tiền cấp bù lãi suất đến nay chưa được bố trí cho các tổ chức tín dụng, nên các tổ chức tín dụng chưa cho vay được theo Nghị định này.

“Trong thời gian tới, điều hành tín dụng của NHNN vẫn sẽ nằm trong khuôn khổ điều hành chính sách tiền tệ để kiên định mục tiêu góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm an sinh xã hội, bảo đảm an toàn hệ thống. Đối với các giải pháp tín dụng, NHNN sẽ cân nhắc trong tổng thể với các công cụ, giải pháp khác để đạt được mục tiêu của chính sách tiền tệ”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết.

Trong bối cảnh đó, nhiều ý kiến cho rằng trong năm 2022 và cả năm tới, đa số các doanh nghiệp BĐS vẫn sẽ chưa thoát được tình trạng “đói vốn”. Vì vậy, để thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bảo đảm kiểm soát lạm phát, suy thoái, tìm được điểm cân bằng, hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước thì đi đôi với hoàn thiện pháp lí, rất cần các giải pháp tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho thị trường BĐS

Ths. Trần Trọng Triết

Tin liên quan

Cùng chuyên mục

Anh hùng Núp với cách mạng Cuba

Anh hùng Núp với cách mạng Cuba

Sau khi cách mạng thành công (1959), Cuba đẩy mạnh việc tìm hiểu cuộc kháng chiến chống Pháp của Nhân dân Việt Nam và lấy đó làm bài học thực tiễn sinh động trong cuộc chiến chống chủ nghĩa đế quốc Mỹ của Nhân dân Cuba...
Bác Hồ và Đại hội V Quốc tế Cộng sản

Bác Hồ và Đại hội V Quốc tế Cộng sản

Đại hội lần thứ V Quốc tế Cộng sản, gồm có đại biểu của 49 Đảng Cộng sản trên thế giới đã họp tại Mát-xcơ-va từ ngày 17/6 đến 8/7/1924.
Nghĩ về văn hoá học đường

Nghĩ về văn hoá học đường

Nhà trường không chỉ dạy chữ, mà còn dạy làm người. Vai trò và nhiệm vụ vẻ vang ấy đòi hỏi học đường phải không ngừng khẳng định bản chất văn hoá tiêu biểu.
Chủ tịch Hồ Chí Minh - Người khởi xướng phong trào thi đua yêu nước

Chủ tịch Hồ Chí Minh - Người khởi xướng phong trào thi đua yêu nước

Ngày 11/6/1948, Chủ tịch Hồ Chí Minh ra “Lời kêu gọi thi đua ái quốc”, với mục tiêu vừa thiết thực, vừa to lớn: “Dân tộc độc lập, dân quyền tự do, dân sinh hạnh phúc”.
Già hoá dân số và dân số già

Già hoá dân số và dân số già

Hiện nay nước ta có khoảng 16 triệu NCT. Đây là nguồn lực nội sinh quý giá, là lực lượng hướng đạo trong cố kết cộng đồng, xây dựng khối đại đoàn kết toàn dân tộc, tạo sức mạnh làm chủ xã hội và tự nhiên. Từ ngàn xưa, truyền thống dân tộc Việt Nam là trọng lão, coi NCT là rường cột xã tắc, được kế thừa và phát huy mạnh mẽ trong thời đại Hồ Chí Minh…

Tin khác

“Cai nghiện” mạng xã hội, chúng ta được gì?

“Cai nghiện” mạng xã hội, chúng ta được gì?
Khi công nghệ phát triển, các nền tảng mạng xã hội cũng trở nên thông minh hơn khiến độ “gây nghiện” của thế giới trực tuyến ngày càng cao. Xu hướng này đồng thời dấy lên nhiều lo ngại, chẳng hạn nguy cơ quyền riêng tư bị xâm phạm hoặc nghiêm trọng hơn là ảnh hưởng sức khỏe tâm thần của người dùng.

Những kiến nghị về thực trạng bộ máy và cán bộ cơ sở hiện nay

Những kiến nghị về thực trạng bộ máy và cán bộ cơ sở hiện nay
Theo Hiến pháp hiện hành, Nhà nước ta có 4 cấp, trong đó xã, phường, thị trấn là cấp cơ sở. Nhưng từ lâu cấp cơ sở đã trở thành trung gian, vì bộ máy còn nhiều tầng, nhiều lớp, nhiều đầu mối. Số lượng cán bộ ngày càng đông, chi phí ngân sách ngày càng nhiều nhưng hiệu lực, hiệu quả còn nhiều hạn chế, nhất là HĐND xã, nên rất cần phải có giải pháp cho cấp này.

Để Ngày Quốc tế Thiếu nhi thêm ý nghĩa

Để Ngày Quốc tế Thiếu nhi thêm ý nghĩa
Ngày Quốc tế Thiếu nhi 1/6 tại Việt Nam còn gọi là ngày Tết Thiếu nhi và được coi như một ngày hội lớn của trẻ nhỏ. Việt Nam cũng là nước đầu tiên ở châu Á và nước thứ hai trên thế giới phê chuẩn Công ước về quyền trẻ em. Những ngày này cha mẹ và các bé rất háo hức chờ đón cái Tết vui vẻ, hạnh phúc bên gia đình thân yêu…

Nâng cao ý thức cộng đồng về trách nhiệm chăm sóc và bảo vệ trẻ em

Nâng cao ý thức cộng đồng về trách nhiệm chăm sóc và bảo vệ trẻ em
Chăm sóc và bảo vệ trẻ em (CS&BVTE), nhất là đối với những trẻ em hoàn cảnh đặc biệt khó khăn là thách thức đối với các ngành chức năng và toàn xã hội. Với những mô hình trực tiếp chăm sóc (CS), bảo vệ (BV), giáo dục trẻ em (TE), các ngành chức năng hướng đến việc nâng cao ý thức của cộng đồng về trách nhiệm trong CS&BVTE, hướng đến mọi TE đều được chăm sóc tốt về đời sống vật chất và tinh thần…

Đôi điều về “thương cho roi cho vọt,...”

Đôi điều về “thương cho roi cho vọt,...”
Trẻ thơ, đó là một bộ phận quan trọng của nhân loại, một thế giới thiên thần kì diệu của hành tinh chúng ta. Chẳng phải ngẫu nhiên mà trong các ngày lễ hội, người ta cầm những bó hoa sặc sỡ và kiệu trên vai trẻ em tươi cười trong ánh mặt trời.

Phòng chống sét đánh ở khu vực nông thôn miền núi

Phòng chống sét đánh ở khu vực nông thôn miền núi
Theo báo An ninh Thủ đô, chiều tối ngày 19/5 vừa qua, tại tỉnh Thanh Hóa có 2 nạn nhân là bà L.T.N bị sét đánh khi đang làm đồng tại thôn Yên Bằng, xã Đông Yên, huyện Đông Sơn và chị B.T.P bị sét đánh khi tham gia giao thông tuyến đường nối TP Thanh Hoá đi Nghi Sơn, thuộc địa phận xã Đồng Tiến, huyện Triệu Sơn. Còn tại tỉnh Nam Định, vào khoảng 16h, nạn nhân tên N.V.T khi đang di chuyển qua khu vực xã Giao Hải, huyện Giao Thủy thì bị sét đánh dẫn đến tử vong.

Bảo vệ, chăm sóc và giáo dục thiếu nhi theo lời căn dặn của Bác

Bảo vệ, chăm sóc và giáo dục thiếu nhi theo lời căn dặn của Bác
Sinh thời, Chủ tịch Hồ Chí Minh là người rất yêu quý thiếu nhi và Người đã dành muôn ngàn tình yêu thương dành cho các chủ nhân tương lai của đất nước...

Đạo Phật có trong mỗi con người

Đạo Phật có trong mỗi con người
Tôi còn nhớ, vào ngày Rằm, mùng Một, khi bà lên chùa lễ Phật, là tôi lại ra đầu ngõ ngóng dáng còng với bộ áo nâu của bà lộ ra sau khúc cua, nơi có rặng tre xanh mát. Nay đã gần 40 tuổi, tôi vẫn nhớ phẩm oản thơm mùi gạo nếp lộc chùa, nhớ nụ cười để lộ hàm răng đen nhánh của bà ngày nào...

Một số kĩ năng sống cơ bản nên dạy trẻ từ nhỏ

Một số kĩ năng sống cơ bản nên dạy trẻ từ nhỏ
Cha mẹ nào cũng luôn muốn con mình giỏi giang về học lực cũng như các lĩnh vực khác trong cuộc sống. Thế nhưng rõ ràng mỗi đứa trẻ có cá tính cũng như kĩ năng sở trường riêng. Một số cha mẹ sai lầm khi trông đợi con học được mọi thứ ở trường.

Bác Hồ với công tác bảo vệ môi trường

Bác Hồ với công tác bảo vệ môi trường
Chủ tịch Hồ Chí Minh rất quan tâm, chú trọng đến việc tạo dựng môi trường xanh, Bác dạy trước hết phải bảo đảm cho điều kiện sống và công tác. Trong kháng chiến, cơ quan thường xuyên phải di chuyển, Người luôn căn dặn cán bộ phải chọn những nơi: “Trên có núi, dưới có sông, có đất ta trồng, có bãi ta vui”.

Nguồn gốc nghệ thuật Bài chòi

Nguồn gốc nghệ thuật Bài chòi
Người dân Kinh Bắc say mê dân ca Quan họ, người Phú Thọ yêu hát Xoan, người Nam Bộ say mê và tự hào với Đờn ca tài tử, thì người dân Trung Bộ cũng thỏa nguyện khi nghệ thuật hát Bài chòi trở thành Di sản Văn hóa vi phật thể đại diện nhân loại…

Bác Hồ căn dặn về cần, kiệm, liêm, chính

Bác Hồ căn dặn về cần, kiệm, liêm, chính
Sinh thời, Chủ tịch Hồ Chí Minh thường xuyên kêu gọi toàn dân thực hiện cần, kiệm, liêm, chính để xây dựng đời sống mới, xây dựng chủ nghĩa xã hội.

Học tập tinh thần trách nhiệm, khoa học của Chủ tịch Hồ Chí Minh

Học tập tinh thần trách nhiệm, khoa học của Chủ tịch Hồ Chí Minh
Chủ tịch Hồ Chí Minh - Anh hùng giải phóng dân tộc, vị lãnh tụ thiên tài của dân tộc. Cuộc đời và sự nghiệp của Người đã trở thành di sản lớn lao của dân tộc Việt Nam. Học tập và làm theo Bác, đặc biệt học tập và làm theo tấm gương tinh thần trách nhiệm, phong cách khoa học của Người có ý nghĩa vô cùng quan trọng...

Hãy yêu thương “thế giới ngày mai”

Hãy yêu thương “thế giới ngày mai”
Trẻ em hôm nay, thế giới ngày mai. Những gì tốt đẹp nhất hãy dành cho trẻ em… Đó không chỉ là trách nhiệm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, nhà trường mà còn là trách nhiệm của toàn xã hội. Tuy nhiên, để làm tròn trách nhiệm đó không dễ dàng, bởi đâu đó vẫn còn những trẻ em chưa thực sự được hưởng một cuộc sống trọn vẹn, đủ đầy yêu thương…

Bác Hồ, Bác Tôn, tình sâu, nghĩa nặng

Bác Hồ, Bác Tôn, tình sâu, nghĩa nặng
Năm 1911, tại bến cảng Nhà Rồng ở Sài Gòn, người thanh niên yêu nước Nguyễn Tất Thành đã xuống tàu làm lao công đi tìm đường cứu nước. Một năm sau, cũng tại nơi này, người thợ trẻ Tôn Đức Thắng cũng xuống tàu làm thợ và sang Pháp tìm cách giúp đồng bào mình thoát khỏi kiếp nô lệ, lầm than.
Xem thêm
Phiên bản di động