“Điểm mặt” những lình xình liên quan tới KCN Phú Tân

Dự án Phú Tân đang dính nhiều lùm xùm.

Nhiều dấu hiệu sai phạm?

Năm 2003, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương cho tỉnh Bình Dương thành lập KLH Bình Dương có diện tích hơn 4.000 ha. Theo đồ án quy hoạch chung, Khu liên hợp này được phân thành 5 phân khu chức năng gồm: hơn 1.570 ha đất Khu công nghiệp (KCN) tập trung; 613 ha dành cho khu dịch vụ; 1.650 ha cho khu đô thị…

Dự án KCN Phú Tân là 1 trong 5 dự án KCN Khu liên hợp Bình Dương. Tuy nhiên, trong quá trình giao và cho thuê đất tại KKLH Bình Dương cũng phát sinh nhiều dấu hiện vi phạm.

Cụ thể tại Kết luận số 2623/KL-TTCP ngày 26/11/2008, Thanh tra Chính phủ đã chỉ rõ hàng loạt sai phạm nghiêm trọng và trách nhiệm của từng đơn vị liên quan, từ đó kiến nghị Thủ tướng Chính phủ có chỉ đạo xử lý.

Theo đó, UBND tỉnh Bình Dương đã giao và cho thuê đất đối với 6 nhà đầu tư vào KCN. Mặc dù các quyết định về việc giao và cho thuê đất đối với 6 nhà đầu tư vào KCN được ký năm 2006 và 2007, nhưng thực chất đã được đồng ý chủ trương từ năm 2004. Điều đó được thể hiện qua các hợp đồng được ký kết giữa Ban Quản lý KLH và các nhà đầu tư với giá 700 triệu đồng/ha…

Việc giao đất cho các nhà đầu tư KCN chỉ dựa vào những căn cứ của đề án dự kiến quy hoạch KLH và đơn xin giao đất của các nhà đầu tư chứ không có văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, không có bảng kê khai tự nhận xét về chấp hành luật đai của đơn vị giao đất và các trình tự thủ tục khác là trái với Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

Trong số 6 nhà đầu tư có hai nhà đầu tư là Công ty TNHH Phú Gia (chủ đầu tư KCN Phú Gia sau này đổi tên gọi thành KCN Phú Tân) và Công ty CP An Hòa (chủ đầu tư KCN Đồng An II) đã chuyển nhượng toàn bộ dự án, thu lợi. Cụ thể, được giao hơn 1,33 triệu mét vuông đất trong KLH, Công ty Phú Gia sau khi đầu tư xây dựng một số hạng mục (trị giá khoảng 161,4 tỷ đồng) thì gặp khó khăn về tài chính.

Được UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận, đầu năm 2007, Công ty Phú Gia ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án cho Công ty Imexco (TP Hồ Chí Minh) giá gần 25 triệu USD. Quá trình chuyển nhượng lòng vòng sau đó phần đất thuộc KCN Phú Gia đã thuộc về Công ty Nam Kim do bà Nguyễn Thị Nhung (con gái của bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Kim Oanh Group). Đến đầu năm 2018 thì Kim Oanh Group đã thu mua thành công Công ty Nam Kim.

Huy động vốn trái phép?

Ngày 29/11/2019, Bộ Tài chính đã có văn bản trả lời Ban quản lý các KCN tỉnh Bình Dương về việc Điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư Dự án KCN Phú Tân thì thẩm quyền quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư được căn cứ quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 31 và Khoản 4 Điều 40 Luật Đất đai, dự án thuộc quyền quyết định và quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ. UBND tỉnh Bình Dương có trách nhiệm tổng hợp ý kiến của các bộ, ngành có liên quan, chỉ đạo nhà đầu tư hoàn chỉnh nội dung hồ sơ đầu tư dự án để trình Bộ Kế hoạch và Đầu tư thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Như vậy, có thể hiểu rằng những quyết định liên quan đến Dự án KCN Phú Tân phải được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thì mới được thực hiện. Tuy vậy, ngày 4/1/2019, UBND tỉnh Bình Dương ra Quyết định số 20/QĐ-UBND về việc phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 (Quy hoạch phân khu) KCN Phú Tân và quyết định này thay thế cho Quyết định số 2933/QĐ-UBND ngày 22/6/2006 của UBND tỉnh Bình Dương về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết KCN Phú Gia thuộc KLH Bình Dương.

Tháng 5/2019, UBND tỉnh Bình Dương đã chính thức Phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị - dịch vụ Phú Hòa (một phần chuyển đổi của KCN Phú Tân), với tổng diện tích là 266.968 m2 (hơn 26,6 ha), quy mô dân số khoảng 10.717 người.

Cuối năm 2019, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tỉnh Bình Dương đã có văn bản xác định: “Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại KĐT - dịch vụ Hòa Phú đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, đến nay Sở TN&MT chưa nhận được hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của dự án nên chưa thực hiện xác định nghĩa vụ tài chính theo giá thị trường…”.

Thế nhưng, bằng nhiều hình thức khác nhau Công ty Nam Kim đã ký hợp đồng vay tiền của rất nhiều người, mà bản chất là có dấu hiệu của việc huy động vốn trái pháp luật.

Không chỉ có dấu hiệu “huy động” vốn từ các nhà đầu tư, đến cuối năm 2019, Công ty Nam Kim còn mang dự án này đi thế chấp ngân hàng để bảo lãnh cho Công ty CP Đầu tư và phát triển Thuận Lợi, do ông Nguyễn Thuận làm Tổng Giám đốc vay hơn 1.085,8 tỷ đồng, với thời hạn 5 năm.

Theo nhiều luật sư thì, trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lại, chủ đầu tư phải có văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua. Trong trường hợp, chủ đầu tư huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, khách hàng sẽ là người chịu thiệt như chiếm dụng vốn, dự án chậm so với tiến độ, nếu dự án bị dừng hoạt động thì nguồn vốn của khách hàng sẽ “chôn” theo dự án.

Một số khác thì cho rằng, thực chất đây là một hình thức huy động vốn trá hình của chủ đầu tư và đã vi phạm nghiêm trọng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đã được điều chỉnh sửa đổi những vấn đề phát sinh trong mua bán, chuyển nhượng, kinh doanh dịch vụ bất động sản… Trong đó, quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản.