Theo quy định tại Khoản 2, Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, việc mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán (chung cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay còn gọi là Sổ hồng) là hợp pháp, nếu thuộc một trong những trường hợp sau đây: Là nhà ở hình thành trong tương lai; là nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu Nhà nước; là nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, kể cả trường hợp đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với chung cư đó.
Những rủi ro khi thực hiện giao dịch chung cư chỉ có hợp đồng mua bán
Khách hàng có thể mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán được pháp luật cho phép nếu đáp ứng các điều kiện kèm theo. Tuy nhiên, giao dịch này cũng tiềm ẩn một số rủi ro đối với bên mua, cụ thể:
Trường hợp bên bán và bên mua bị mất liên lạc với nhau, người đại diện theo ủy quyền của họ bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc qua đời thì hợp đồng đó có nguy cơ không thực hiện được.
Trường hợp sau khi hai bên kí hợp đồng đặt cọc, nếu chủ đầu tư muốn bán lại chung cư đó thì vẫn để cho người chủ đầu tiên đứng tên trong sổ hồng, người chủ thứ hai trở đi cũng chỉ được ủy quyền sử dụng căn chung cư đó, không có gì bảo đảm về quyền lợi. Đối với những dự án chung cư đang trong thời gian cấp sổ hồng thì giao dịch mua bán giữa hai bên sẽ chỉ thực hiện theo hình thức hợp đồng ủy quyền mà không có sự xác nhận của chủ đầu tư.
Trường hợp người mua không tìm hiểu kĩ các thông tin về dự án, chủ đầu tư… có thể mua phải căn chung cư trong dự án của chủ đầu tư không uy tín, năng lực kém dẫn đến việc bị chậm hoặc thậm chí không được cấp sổ hồng.
Những điều cần biết khi tham gia giao dịch chung cư chỉ có hợp đồng mua bán
Khi mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán, khách hàng, nhất là người cao tuổi có thể tham khảo, áp dụng tuỳ theo từng trường hợp sau:
Nhận chuyển nhượng chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư dự án: Muốn mua chung cư chưa có sổ hồng, hợp đồng mua bán cần phải được kí trực tiếp với chủ đầu tư. Tại thời điểm bàn giao nhà, nếu chủ đầu tư vẫn chưa có sổ hồng thì trong hợp đồng mua bán phải có điều khoản có nội dung cụ thể về thời điểm có sổ hồng đó. Khách hàng có thể thỏa thuận với chủ đầu tư về việc thanh toán trước một phần giá trị căn chung cư, còn lại sẽ thanh toán sau khi nhận được sổ hồng. Hợp đồng mua bán bắt buộc phải được công chứng theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định tại Khoản 2, Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014.
Khi giao dịch loại chung cư này, khách hàng cần tìm hiểu uy tín, năng lực của chủ đầu tư cũng như chất lượng chung cư; tìm hiểu thông tin về các dự án bất động sản từ nguồn thông tin trên báo chí, các kênh truyền thông, mạng xã hội, diễn đàn về bất động sản, mua bán nhà đất, chung cư… tìm hiểu về lí do vì sao chung cư chưa có sổ hồng và dự kiến thời gian được cấp sổ.
Nhận chuyển nhượng chung cư từ chủ đầu tư thứ cấp: Chủ đầu tư thứ cấp là những chủ đầu tư có chức năng kinh doanh bất động sản. Khi mua chung cư từ đối tượng này, khách hàng cần kiểm tra thông tin và lựa chọn sàn giao dịch bất động sản uy tín, hoạt động tuân thủ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Nhận chuyển nhượng chung cư từ cá nhân khác: Khi nhận chuyển nhượng chung cư từ cá nhân khác, cần yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước đó để bảo đảm tính pháp lí của căn hộ khi thực hiện công chứng hợp đồng. Trong trường hợp căn hộ chung cư đó đã mua bán đến lần thứ 3, thì khi công chứng cần yêu cầu bên bán cung cấp bản hợp đồng mua bán lần gần nhất. Ngoài ra, khi chuyển nhượng chung cư là nhà ở thương mại, bên bán còn phải cung cấp văn bản xác nhận của chủ đầu tư theo quy định tại Khoản 3 Điều 33 Thông tư số: 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng.
