TP Hồ Chí Minh: Nhà liên kế sao nhấp nhô, đâu là quy định chung soi chiếu? (Bài 2)

“Lỗ hổng” trong xây dựng từ việc cấp giấy phép…

Trong xây dựng đô thị, không chỉ ở TP Hồ Chí Minh mà nhiều tỉnh thành trong cả nước đều có những “ lỗ hỏng” trong việc cấp giấy phép xây dựng. Nhiều nhà đầu tư ở TP Hồ Chí Minh bức xúc cho rằng, cơ quan cấp giấy phép xây dựng còn gây phiền hà, kéo dài thời gian cấp phép, đó chính là “lỗ hỏng’ hành chính. Lấp được “lỗ hổng” này là chuyện “bôi trơn” hay phải nhờ “cò”, để có giấy phép đúng thời gian quy định, kịp thi công công trình, nếu không nhà đầu tư sẽ bị kéo dài thời gian chờ đợi giấy phép, khởi công chậm, kéo theo thi công đưa công trình vào sử dụng chậm tiến độ. Về chuyện phải chờ giấy phép kéo dài, khiến không ít nhà đầu tư phải gánh thêm gánh nặng tiền vốn vay ngân hàng đầu tư cho công trình kéo dài, vì chậm tiến độ.

Chuyện cấp giấy phép nhanh, chậm, là “độc quyền” của cơ quan quản lý xây dựng, bởi đây là mối quan hệ chỉ có cơ quan có thẩm quyền được “cấp” và nhà đầu tư xin “cấp”, thiếu công khai, thiếu giám sát, nên chưa minh bạch. Chính sự chưa minh bạch này là “mảnh đất, hay lỗ hỏng” cho một số “công bộc”, có chức quyền đòi nhà đầu tư "bôi trơn". Ít có nhà đầu tư nào dám tố cáo chuyện “bôi trơn” trong lĩnh vực cấp giấy phép xây dựng, bởi vì sẽ gây hậu quả khó dễ đến việc thanh kiểm tra công trình xây dựng của họ.

Nhà liên kế số 8 Trương Định, thấp hơn 2 nhà liến kế số 6 và số 10 kề vách

Điểm e, Khoản 1, Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014 quy định: “Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 30 ngày (kể cả ngày nghỉ)…Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm …không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này”.

Thời gian được cấp giấy phép xây dựng từ năm 2019 rút xuống còn 20 ngày.

Thế nhưng do một số phường, quận, thiếu công khai thời gian cấp giấy phép xây dựng, một số chủ đầu tư thiếu hiểu biết về luật Xây dựng và do 1001 lý do tế nhị, không ít chủ đầu tư bị kéo dài thời gian cấp giấy phép hàng tháng, cá biệt tới cả năm,

Ngoài việc kéo dài thời gian cấp giấy phép xây dựng, thì 3 tiêu chí chiều cao, mật độ và hệ số sử dụng, giữa tối thiểu và tối đa cũng là “lỗ hổng” tạo nên cơ chế “xin cho”. Nhà đầu tư nào “hiểu” và biết “quan hệ” thì được “du di” chiều cao, mật độ và hệ số sử dụng . Cơ chế này cũng là kẽ hở cho việc “đào mỏ” khi cấp giấy phép xây dựng và là hậu quả dẫn đến bộ mặt của đường phố nhà liên kế nhấp nhô (đối với các công trình mới xây dựng)

Nhà liên kế nhấp nhô trên mặt phố

Thực hiện phóng sự điều tra này, nhóm PV chúng tôi đã khảo sát độ cao của các nhà liên kế thuộc đường Trương Định và một số tuyến phố từ quận 1 đến quận 3, TP Hồ Chí Minh. Khảo sát này dựa trên các căn cứ pháp luật, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam quy hoạch xây dựng QCXDVN01:2008/BXD; tiêu chuẩn quốc gia nhà liên kế- Tiêu chuẩn thiết kế (TCVN9411:2012); Luật xây dựng năm 2014, các Nghị định, Thông tư dưới luật, các Quyết định 135/2007-UBND ngày 8/12/2007; Quyết định số 45/2009/QĐ-UBND ngày 3/7/2009; Quyết định số 5169/QĐ-UBND ngày 27/10/2011; Quyết định số 6708/QĐ-UBND ngày 29/12/2012 và Quyết định số 3457/QĐ-UBND ngày 28/6/2013 của UBND TP Hồ Chí Minh (trong đó, theo Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật thì các Quyết định số 5169; số 6708 và số 3457, là quyết định hành chính cá biệt không phải là văn bản quy phạm pháp luật).

Nhấp nhô nhà liên kế trên phố Trương Định , quận 3.TP Hồ Chí MInh

Những ngôi nhà liên kế mà chúng tôi khảo sát đều được xây dựng mới từ năm 2010 đến nay. Nhà góc Trương Định-Nguyễn Thị Minh Khai cao khoảng 50 m. Trên tuyến phố Trương Định tại quận 3, nhà số 6 cao khoảng 38m, nhà số 8 cao khoảng 27m, nhà số 10 cao khoảng 35m, nhà số 14 cao khoảng 40m nhà số 16 cao khoảng 40m. Nhà số 11 Lê Thánh Tôn quận 1 cao khoảng 30m, nhà số 9,11 và13 phố Lưu Văn Lang, cao khoảng 30 m…

Trở lại các văn bản pháp quy để áp 3 tiêu chí cho chiều cao, mật độ và hệ số sử dụng khi cấp giấy phép xây dựng cho nhà số 8 Trương Định sẽ thấy những bất cập gây nên khiếu kiện. Theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam quy hoạch xây dựng QCXDVN01 :2008/BXD, tại bảng 2.6; 2.7a ; Điểm 1 mục 2.86, mật độ tối đa xây dựng nhà ở liên kế quy chiếu, thì ô Z5 phố Trương Định, nhà số 8 là “Công trình cấp II, được phép xây cao 50m, mật độ tối đa là 80”. Theo Tiêu chuẩn Quốc giaTCVN 9411:2012, tại mục 5.5.2 và mục 5.5.5 ““Chiều cao của nhà ở liên kế …nếu cho phép độ cao khác nhau thì chỉ dược phép xây cao hơn tối đa 2 tầng so với tầng cao trung bình của cả dãy”. “Trong trường hợp dãy nhà liến kế có khoảng lùi thì được phép tăng chiều cao công trình theo chiều cao tối đa đã được phê duyệt…”.

Quy định của các văn bản quy phạm pháp như vậy, thực tế nhà liên kế số 8 Trường Định là nhà số 6 cao 38m, nhà số 10 (cùng chủ đầu tư với nhà số 8) xây năm 2001 (cao 35m), trong khi đó sở Quy hoạch chỉ cho nhà số 8 độ cao 27m? Mặt khác năm 2015 các cơ quan cho phép nhà liên kế xây cao 38m, không phải lùi phía sau, trong khi nhà số 8 Trương Định là nhà liên kế đã lùi trước lùi sau, tại thời điểm năm 2017 lại chỉ cho cao27 m, là thể hiện việc áp dụng quy định kiến trúc cùng thời điểm, không thống nhất trên cùng một tuyến phố với 2 nhà sát vách.

Từ sự bất cập trên, chủ đầu tư nhà số 8 Trương Định đã có văn bản được bổ sung các tiêu chí trong giấy phép xây dựng, để được áp dụng chỉ tiêu kiến trúc như nhà số 6 Trương Định sát vách xây năm 2015, nhà số 10 sát vách xây năm 2001 và nhà số 157 Lê Thánh Tôn, nhà 9-11-13 Lưu Văn Lang cùng xây năm 2016, là hài hòa về không gian kiến trúc, cảnh quan đô thị, tuân thủ theo Quyết định 135, Quyết định 45, cũng như Quyết định 3457 của UBND TP Hồ Chí Minh, về quy định kiến trúc và quy chế quản lý không gian kiến trúc cho khu vực trung tâm 930ha.

Những căn cứ pháp lý cấp giấy phép xây dựng nhà liên kế?

Các căn cứ pháp lý hiện hành để cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn TP Hồ Chí Minh khu vực trung tâm 930 ha là Quyết định 3457/QĐ – UBND ngày 28/06/2013 (quy chế 930ha) phê duyệt qui chế quản lý không gian kiến trúc, cảnh quan đô thị khu trung tâm hiện hữu và Quy định kiến trúc nhà phố theo 1 phần Quyết định 135 và Quyết định 45/QĐ – UBND ngày 3/7/2009 (vẫn đang còn hiệu lực)

Nhà số 157 Lê Thánh Tôn được nâng chiều cao chấp nhận nhiều "giếng trời"

Theo căn cứ này, tại quận 1 có nhà số 157 Lê Thánh Tôn, nhà số 9-11-13 Lưu Văn Lang, đang là sai phạm điển hình. Nếu theo Quyết định 3457, thì phải đập bỏ mỗi căn ít nhất 3 tầng, hoặc đục 1/2 sàn từ lầu 1 đến lầu 8 (về sơ bộ đánh giá nhà 157 LêThánh Tôn có mật độ xây dựng hơn 100%, diện tích khoảng 60m 2 , hệ số sử dụng đất 3,0 sẽ được xây 180m 2 tính cả mặt đất, chỉ được đổ 2 tấm sẽ là 1 trệt, 1 lầu, sân thượng, độ vươn ban công vượt chỉ giới xây dựng không được xây thành phòng).

Về cơ bản quận 1 đã cấp phép theo quy định kiến trúc theo các Quyết định số 135 và 45 và số 3457. Các căn cứ này có ảnh hưởng trực tiếp đến chỉ tiêu kiến trúc, do vậy phải được cụ thể áp dụng thông qua các văn bản pháp qui như Luật Xây dựng và các Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCXDVN01:2008/BXD; Tiêu chuẩn quốc gia nhà liên kế- Tiêu chuẩn thiết kế (TCVN9411:2012); Luật xây dựng năm 2014… để soi chiếu

Việc cấp giấy phép xây dựng sai như trên, nếu xử lý rút giấy phép và xử lý cán bộ cấp phép là quá dễ, nhưng việc đập nhà hay cho tồn tại thì cần được các cơ quan có liên quan xem xét thêm về sự liên hệ của quy hoạch với xã hội, cảnh quan, kinh tế, và du lịch... Để có đánh giá toàn diện và khách quan cần thanh tra toàn diện việc cấp phép xây dựng các căn nhà phố liên kế tại khu 930ha từ năm 2014 đến nay, cũng là điều cần thiết để đánh giá đúng vi phạm xây dựng do khách quan hay chủ quan, chủ đầu tư lỗi ở đâu, cơ quan cấp giấy phép lỗi ở đâu? Và đâu là những bất cập trong việc áp dụng luật theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia với các văn bản hành chính cá biệt dưới luật ở TP Hồ Chí Minh. Có như vậy mới có giải pháp hữu hiệu để xử lý 6825 vụ vi phạm xây dựng tính đến hết tháng 6/2020.