Đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân 20% trên lãi từng lần chuyển nhượng bất động sản

Tiếp thu các ý kiến Nghị quyết 18/NQ-TW ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, Công điện 03/CĐ-TTg ngày 15/1/2025 của Thủ tướng Chính phủ về tập trung chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ bất động sản và thanh tra các dự án đầu tư xây dựng bất động sản, Thông báo 294/TB-VPCP ngày 9/6/2025 của Văn phòng Chính phủ về kết luận của Thường trực Chính phủ tại cuộc họp về tình hình thị trường bất động sản…. Tại hồ sơ dự thảo Luật Thuế TNCN (thay thế), Bộ Tài chính đang đưa ra thêm phương án thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản theo thuế suất 20% trên thu nhập. Qua tính toán, so với mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng đang áp dụng hiện nay, việc thu thuế 20% trên thu nhập tính thuế sẽ điều tiết thuế đảm bảo ở mức tương đương. Trong một số trường hợp (chênh lệch giữa giá bán và giá mua ít hơn, không phát sinh thu nhập hoặc bị lỗ), việc thu 20% trên thu nhập sẽ có lợi hơn cho cá nhân, điều tiết việc thu thuế đúng theo thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch bất động sản.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư TP Hà Nội

Liên quan đến vấn đề trên, phóng viên Tạp chí Người cao tuổi, Ngày mới online có cuộc phỏng vấn với Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn luật sư TP Hà Nội.

PV: Theo ông, việc chuyển từ thu thuế theo tỷ lệ cố định 2% sang đánh thuế 20% trên phần lãi thực thu từ chuyển nhượng bất động sản có thực sự công bằng và hợp lý hơn với người dân?.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Hiện nay, người trung niên đến cao tuổi thường là đối tượng có nhiều bất động sản, về bản chất, đề xuất chuyển từ thu thuế TNCN theo tỷ lệ cố định 2% trên giá chuyển nhượng sang tính 20% trên phần lãi thực thu từ giao dịch bất động sản không làm phát sinh một loại thuế mới, mà chỉ là thay đổi phương pháp tính thuế. Tuy nhiên, điều quan trọng cần nhìn thẳng là: sự “công bằng” mà đề xuất này hướng tới vẫn còn nhiều khoảng trống.

Trước hết, nếu thực hiện theo hướng tính thuế 20% trên phần lãi ròng, Nhà nước buộc phải xác minh chính xác giá mua vào và giá bán ra của từng giao dịch. Trong thực tế, đây là điều rất khó khả thi. Bởi hầu hết người dân đều không kê khai đúng giá mua thực tế, giá chuyển nhượng thường được ghi thấp hơn thực tế nhằm giảm nghĩa vụ tài chính. Trong khi đó, các chi phí liên quan như chi phí môi giới, chi phí cải tạo, sửa chữa tài sản… lại không có chế tài bắt buộc kê khai đầy đủ hoặc hóa đơn chứng từ hợp lệ. Khi không kiểm soát được yếu tố “giá mua” và “chi phí hợp lý”, việc đánh thuế trên “thu nhập thực” sẽ trở thành hình thức “đánh thuế cảm tính”, dễ dẫn đến tranh chấp và khiếu nại.

Tiếp theo, trong điều kiện cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản chưa minh bạch, việc yêu cầu người dân tự chứng minh lãi thực thu sẽ dẫn đến sự tùy tiện trong áp dụng. Có người bán lỗ nhưng vẫn có thể bị truy thu vì không chứng minh được giá vốn thực tế. Ngược lại, có người lãi lớn nhưng khai giá vốn cao để giảm nghĩa vụ thuế. Như vậy, thay vì mang lại sự công bằng, cơ chế này rất dễ tạo ra sự bất bình đẳng giữa người nộp thuế trung thực và người nộp thuế gian lận.

Cuối cùng, xét về nguyên lý của một chính sách thuế công bằng, điều cốt lõi là tính minh bạch, đơn giản và khả thi trong thực thi. Việc đánh thuế 2% trên giá chuyển nhượng như hiện nay tuy có thể chưa phản ánh đúng lãi – lỗ thực tế, nhưng lại có ưu điểm là rõ ràng, dễ tính, dễ thu và hạn chế tranh chấp. Trong khi đó, đề xuất mới, dù có thể đúng về lý thuyết, nhưng nếu thiếu công cụ giám sát và cơ sở dữ liệu đầy đủ, thì trên thực tế sẽ làm nảy sinh bất cập lớn hơn.

Do đó, nếu chưa thể xây dựng được hệ thống định giá đất và cơ chế kiểm soát thu – chi trong giao dịch bất động sản một cách minh bạch và thống nhất, thì việc chuyển đổi sang phương pháp tính thuế 20% trên thu nhập thực không những chưa chắc công bằng hơn, mà còn có nguy cơ gây rối loạn và làm phát sinh gánh nặng không hợp lý cho người dân lương thiện.

PV: Dự thảo cho rằng việc đánh thuế theo lãi thực sẽ hạn chế tình trạng khai giá thấp để trốn thuế. Tuy nhiên, liệu trong thực tế có dễ xác định chính xác "giá mua" và "chi phí hợp lý" như dự thảo yêu cầu không?.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Lập luận cho rằng đánh thuế theo lãi thực sẽ ngăn chặn tình trạng khai giá chuyển nhượng thấp nhằm trốn thuế là một giả định mang tính lý tưởng – nhưng rất khó khả thi nếu nhìn vào thực tế quản lý giao dịch bất động sản hiện nay.

Trên thực tế, việc xác định “giá mua” và “chi phí hợp lý” không hề đơn giản. Phần lớn các giao dịch bất động sản tại Việt Nam hiện nay đều không được kê khai đúng giá thực tế. Giá mua bán được ghi trong hợp đồng thường thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế thỏa thuận nhằm né thuế hoặc giảm nghĩa vụ tài chính khác như lệ phí trước bạ. Trong bối cảnh đó, nếu cơ quan thuế muốn xác minh lại “giá mua thực tế” của các giao dịch đã phát sinh từ nhiều năm trước, thì sẽ gặp phải vô vàn trở ngại – từ thiếu hóa đơn, chứng từ, không có căn cứ pháp lý, cho đến việc người bán đã thay đổi chỗ ở, thậm chí không còn liên hệ được.

Mặt khác, khái niệm “chi phí hợp lý” cũng đang là một khoảng mờ lớn trong pháp luật thuế hiện hành. Ví dụ: người dân bỏ tiền cải tạo nhà, sửa đường, xây hàng rào, thuê thiết kế… nhưng không có hóa đơn tài chính, không có hợp đồng hợp lệ thì liệu có được tính là “chi phí hợp lý” không?

Quan trọng hơn, hệ thống cơ sở dữ liệu hiện tại chưa đủ mạnh để liên thông, giám sát và xác minh đồng bộ các yếu tố cấu thành “thu nhập thực”. Nếu không kiểm soát được yếu tố đầu vào (giá mua, chi phí), thì việc tính toán đầu ra (lợi nhuận chịu thuế) sẽ trở nên thiếu chính xác và dễ dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện hàng loạt.

Vì vậy, nếu không có một hệ thống dữ liệu định giá minh bạch, bắt buộc hóa đơn chứng từ cho mọi chi phí phát sinh, và cơ chế giám sát chặt chẽ các giao dịch bất động sản, thì việc xác định “giá mua” và “chi phí hợp lý” như dự thảo đề xuất là một yêu cầu rất khó đáp ứng trong thực tế quản lý thuế ở Việt Nam hiện nay.

PV: Nhiều ý kiến lo ngại thuế suất 20% trên phần lãi có thể khiến thị trường giao dịch chậm lại, nhất là trong bối cảnh thị trường đang khó khăn. Ông đánh giá thế nào về tác động tâm lý và thực tế tới giao dịch bất động sản nếu chính sách được thông qua?.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Việc áp thuế suất 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản, nếu được thực thi ngay trong bối cảnh thị trường đang trầm lắng, thanh khoản kém, sẽ gây ra tác động tâm lý tiêu cực mạnh mẽ và có nguy cơ làm chững lại các hoạt động giao dịch vốn đã yếu ớt.

Trước hết, cần nhìn nhận rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không chỉ khó khăn ở yếu tố thanh khoản mà còn chịu áp lực tâm lý rất lớn từ phía người mua và người bán. Khi thông tin về việc áp mức thuế 20% trên phần lãi được đưa ra, phần lớn người dân đều hình dung đến một mức thuế “rất cao” mà không quan tâm đến việc đó là thuế trên phần lợi nhuận chứ không phải trên toàn bộ giá chuyển nhượng. Chính yếu tố thiếu minh bạch trong phương thức tính toán, cộng với tâm lý bất an, e ngại thủ tục và gánh nặng tài chính sẽ khiến nhiều người dân chọn cách “án binh bất động”, hoãn các kế hoạch mua – bán, chờ chính sách rõ ràng hơn.

Thứ hai, trong điều kiện thị trường với các thông tin chưa rõ ràng, cơ sở dữ liệu giá chưa được công khai thống nhất, thì việc đánh thuế trên phần lãi thực không chỉ gây áp lực với bên bán mà còn gián tiếp đẩy chi phí sang bên mua. Hệ quả là giá bất động sản có thể bị đội lên để “gánh” phần thuế, làm giảm khả năng tiếp cận của người có nhu cầu thực, đồng thời khiến giao dịch thứ cấp bị siết lại.

Ngoài ra, cần nhấn mạnh rằng bất động sản không phải là hàng hóa tiêu dùng đơn giản mà là tài sản có giá trị lớn, gắn liền với các yếu tố đầu tư dài hạn, kế hoạch tài chính và thậm chí là cả tâm lý xã hội. Một chính sách thuế nếu ban hành không đúng thời điểm, không đi kèm với giải pháp hỗ trợ minh bạch thông tin và đơn giản thủ tục, thì sẽ dẫn đến tâm lý phòng thủ, tạo độ trễ và kéo dài tình trạng “đóng băng mềm” của thị trường.

Việc áp mức thuế suất 20% trên phần lãi – dù xét về nguyên lý có thể công bằng hơn – nhưng nếu không được cân nhắc kỹ về thời điểm, liều lượng và cơ chế thực thi, sẽ không những không tăng được nguồn thu, mà còn làm suy giảm động lực giao dịch, giáng thêm một đòn vào thị trường vốn đang trong giai đoạn khó khăn.

PV: Dự thảo cũng đề xuất điều tiết thuế cao hơn đối với các trường hợp đầu cơ, sở hữu nhiều bất động sản trong thời gian ngắn. Theo ông, liệu đề xuất này có đủ mạnh để kiềm chế đầu cơ và góp phần ổn định thị trường không?.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn:Về nguyên tắc, việc đánh thuế cao đối với hành vi đầu cơ, lướt sóng bất động sản là một công cụ cần thiết để hướng thị trường phát triển lành mạnh, bền vững. Tuy nhiên, để trả lời rằng đề xuất này “có đủ mạnh để kiềm chế đầu cơ hay không” thì cần nhìn vào hai yếu tố: mức độ răn đe của chính sách và khả năng thực thi trong thực tế.

Trước hết, việc đưa ra mức thuế cao hơn đối với những trường hợp sở hữu nhiều bất động sản trong thời gian ngắn là một tín hiệu tích cực, thể hiện định hướng điều tiết đúng. Song, nếu không có tiêu chí rõ ràng để xác định đâu là hành vi đầu cơ, đâu là nhu cầu đầu tư chính đáng, thì chính sách này rất dễ đánh nhầm đối tượng, vừa không triệt tiêu được đầu cơ thực sự, vừa làm tổn thương đến nhà đầu tư hợp pháp và cả người dân có nhu cầu tích lũy tài sản cho gia đình.

Ví dụ, một cá nhân có thể đứng tên thay cho nhiều thành viên trong gia đình để mua nhà, hoặc một nhà đầu tư mua rồi chuyển nhượng trong thời gian ngắn vì gặp khó khăn tài chính – đây không thể mặc định là đầu cơ. Nếu chính sách thiếu linh hoạt, không phân biệt được mục đích sử dụng và bối cảnh giao dịch, thì tác động tiêu cực có thể còn lớn hơn cả hành vi đầu cơ mà nó muốn ngăn chặn.

Mặt khác, để đề xuất này phát huy hiệu quả, điều kiện tiên quyết là phải có hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, minh bạch, liên thông từ trung ương đến địa phương, cho phép cơ quan quản lý thuế và tài nguyên môi trường dễ dàng kiểm tra thông tin về thời gian nắm giữ tài sản, số lượng bất động sản đang sở hữu, mục đích sử dụng, giá mua – giá bán… Hiện nay, chúng ta chưa đạt được trình độ đó. Thiếu công cụ giám sát thì dù có quy định mức thuế cao đến đâu, cũng không thể kiểm soát được hành vi lách luật, né thuế bằng hình thức ủy quyền, chuyển nhượng nhiềulần, hoặc nhờ người khác đứng tên.

Đề xuất đánh thuế cao đối với hành vi đầu cơ là một bước đi đúng hướng về mặt chính sách, nhưng chưa thể coi là “đủ mạnh” nếu không đi kèm các điều kiện về hạ tầng dữ liệu, định nghĩa pháp lý cụ thể, và cơ chế kiểm soát hiệu quả. Nếu không cẩn trọng, chính sách này có thể biến thành rào cản bất hợp lý đối với người mua nhà thực sự.

PV: Trong điều kiện dữ liệu giao dịch và minh bạch thị trường còn hạn chế, theo ông, cần bổ sung thêm công cụ hoặc giải pháp gì để việc áp dụng chính sách thuế mới đạt hiệu quả, tránh tạo ra lỗ hổng cho gian lận thuế?.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Muốn chính sách thuế mới phát huy hiệu quả và tránh tạo ra lỗ hổng cho gian lận, thì điều kiện tiên quyết là phải xây dựng một hạ tầng pháp lý và công nghệ đủ mạnh để đảm bảo tính minh bạch, đồng bộ và khả thi trong quản lý giao dịch bất động sản. Nếu chỉ điều chỉnh công thức tính thuế mà không gia cố nền tảng quản lý, thì mọi chính sách dù đúng hướng cũng sẽ rơi vào trạng thái “trên nóng, dưới lạnh”, khó đi vào cuộc sống.

Trước hết, cần xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản và đất đai một cách thống nhất, liên thông và công khai. Hệ thống này phải tích hợp được toàn bộ thông tin về giá mua – giá bán, thời điểm giao dịch, số lượng tài sản sở hữu, mục đích sử dụng, lịch sử chuyển nhượng… để giúp cơ quan thuế và người dân có căn cứ xác thực, từ đó ngăn chặn tình trạng kê khai hai giá, hợp đồng giả tạo, hoặc nhờ người khác đứng tên để né thuế.

Thứ hai, cần áp dụng bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt đối với các giao dịch bất động sản, đặc biệt là các khoản thanh toán chính yếu như tiền mua bán, chuyển nhượng. Việc này không chỉ giúp truy vết dòng tiền để xác định giá thực, mà còn góp phần hạn chế rửa tiền, chuyển giá, và gian lận thuế. Song song, cơ quan thuế cần được phép kết nối dữ liệu với ngân hàng, công chứng, địa chính, thuế và công an để giám sát liên ngành theo thời gian thực.

Thứ ba, cần xem xét áp dụng khung giá thị trường linh hoạt, được cập nhật thường xuyên theo biến động thực tế và do một cơ quan độc lập, có chuyên môn định giá xác lập. Nếu vẫn tiếp tục dùng bảng giá đất cứng và lạc hậu để tính thuế, trong khi giá thị trường cao gấp nhiều lần, thì chính sách nào cũng sẽ tạo ra độ vênh, tiếp tay cho gian lận và mất công bằng.

Cuối cùng, không thể thiếu các biện pháp truyền thông và hướng dẫn công khai, rõ ràng, dễ hiểu cho người dân. Nếu người dân không hiểu mình phải kê khai thế nào là đúng, không biết hồ sơ nào là hợp lệ để chứng minh chi phí, thì sẽ nảy sinh tâm lý sợ sai – né tránh – hoặc tìm cách lách luật. Khi đó, chính sách không những không tăng được thu, mà còn làm xói mòn niềm tin vào hệ thống thuế.

Chính sách thuế chỉ là phần nổi. Để chống gian lận và bảo đảm hiệu quả, cần đồng thời triển khai nhiều giải pháp đồng bộ: dữ liệu minh bạch – thanh toán không tiền mặt – liên thông liên ngành – cập nhật giá thị trường – và tăng cường truyền thông pháp lý. Nếu không làm đủ và làm nghiêm, sự thay đổi sẽ chỉ là hình thức và tạo thêm rủi ro cho việc quản lý Nhà nước.

PV: Xin trân trọng cảm ơn!.