Nội dung vụ án
Ngày 19/9/2025, TAND TP Hà Nội đã mở phiên tòa phúc thẩm theo kháng án của bà Nguyễn Thị Cuối, bị đơn trong vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với gia đình bà Ngô Thị Hiền (chồng là ông Kiều Văn Hưng).
Được biết, gia đình bà Nguyễn Thị Cuối được giao 1.526m2 đất nông nghiệp cho 5 thành viên, gồm: Bà Nguyễn Thị Cuối, ông Bùi Văn Sơn (chồng bà Cuối), cùng 3 con (Bùi Quang Phong, Bùi Quang Long và Bùi Thị Linh). Năm 2006, khi Nhà nước thu hồi phần đất nông nghiệp trên, gia đình bà Cuối được cán bộ xã thông tin sẽ được đền bù 150m2 đất dịch vụ (đất ở). Nhưng mãi đến tháng 3/2020, gia đình bà Cuối mới được cấp 150m2 đất trên.
Dù chưa được cấp đất nhưng ngày 3/12/2007, bà Hoàng Thị Thỏa, ông Trần Quang Ân, ở Cầu Giấy, TP Hà Nội đã mua mảnh đất trên của gia đình bà Cuối. Giấy mua bán do ông Bùi Văn Sơn và anh Bùi Quang Long kí, với giá 940 triệu đồng. Trong giao dịch này, bà Cuối, anh Phong và chị Linh không kí. Năm 2014, ông Bùi Văn Sơn chết.
 |
| Bà Nguyễn Thị Cuối, đề nghị xem xét vụ án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho gia đình bà. |
Dù chưa có đất trên thực tế, nhưng tháng 10/2017, bà Hoàng Thị Thỏa lại bán lại giấy viết tay có chữ kí của ông Sơn và anh Long cho ông Nguyễn Thế Mỵ với giá 1,8 tỉ đồng. Đến tháng 12/2017, ông Mỵ tiếp tục bán giấy viết tay này cho ông Kiều Văn Hưng với giá 1,9 tỉ đồng.
Đến ngày 10/12/2017, ông Nguyễn Huy Hoán, thời điểm đó là Chủ tịch UBND xã An Khánh có dẫn người môi giới đất đến gia đình bà Cuối và nhờ kí lại hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất giữa ông Hưng và bà Cuối. Đây là hợp đồng cam kết điều kiện trước khi chuyển nhượng đất giữa gia đình bà Cuối với ông Hưng. Và thời điểm này đất dịch vụ 150m2 của gia đình bà Cuối vẫn chưa được giao đất. Việc môi giới kí kết lại này, gia đình bà Cuối nhận được tiền cảm ơn 120 triệu đồng,
Tháng 3/2020, gia đình bà Cuối được giao đất mang tên gia đình bà Cuối và từ đó gia đình bà sử dụng ổn định đến nay và có tài sản trên đất.
Đến ngày 30/6/2024, gia đình bà Cuối bị bà Ngô Thị Hiền và chồng là ông Kiều Văn Hưng khởi kiện về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng" ra TAND huyện Hoài Đức (cũ).
Bản án số: 77/2025/DS-ST ngày 26/4/2025 của TAND huyện Hoài Đức chấp nhận đơn kiện của bà Hiền và ông Hưng. Buộc gia đình bà Cuối phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm là 232.500.000 đồng. Bởi việc xác định giá đất thị trường diện tích 150m2 có giá khoảng 30 tỉ đồng.
Tại phiên tòa phúc thẩm của TAND TP Hà Nội, ông Lê Đắc Mười, đại diện của bà Cuối, anh Bùi Quang Phong và chị Bùi Thị Linh, cho rằng, gia đình phía bị đơn không hề liên quan đến hợp đồng giao dịch đất giữa bà Thoả, ông Mỵ với ông Hưng, mà đất thời điểm đó trên thực tế cũng không có, chưa được giao. Việc này trái với Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, trái với Điều 3 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự. Do đó đề nghị Tòa tuyên hợp đồng này vô hiệu.
Phát biểu tại phiên tòa, ông Mười, ông Phong cho biết, đã nhiều lần yêu cầu bà Ngô Thị Hiền cung cấp hồ sơ gốc mua bán nhưng gia đình bà Hiền không cung cấp. Thư kí toà án cả hai cấp cũng không có biên bản giao nhận tài liệu, chứng cứ với nguyên đơn theo quy định tại Khoản 2, Điều 96 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Thông báo số: 127/TB-TLVA ngày 8/10/2024 của TAND huyện Hoài Đức, nhưng tống đạt cho bà Cuối chậm, để bà mất quyền phản tố, không cho người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng tai thông báo này. Thế nhưng bằng Quyết định số: 30/2025/QĐXXST-DS ngày 2/4/2025, TAND huyện Hoài Đức lại đưa ông Phong, ông Long và bà Linh là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để đưa vụ án ra xét xử, làm mất quyền phản tố của người có quyền lợi liên quan.
Đại diện Viện KSND TP Hà Nội kiến nghị cần xem xét lại về án phí và mối liên hệ. Tuy nhiên, TAND TP Hà Nội vẫn tuyên án chấp nhận yêu cầu khởi kiện về quyền sử dụng đất của nguyên đơn. Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn. Sửa bản án số: 77/2025/DS-ST ngày 26/4/2025 của TAND huyện Hoài Đức.
Quan điểm của luật sư về vụ án
Nhận định về vụ án nêu trên, luật sư Dương Văn Vũ, Văn phòng Luật sư Trí Nhân, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, có thể xem xét lại Hợp đồng chuyển nhượng đất dịch vụ giữa gia đình bà Cuối và ông Hưng. Lí do là đối tượng mua bán chưa có (chưa có đất), chưa có quyết định giao đất, ông Hưng có dấu hiệu lừa dối và không thực hiện đúng theo mục 3.1 và 6.2 của Hợp đồng ngày 10/12/2017.
Đồng thời, Hợp đồng chuyển nhượng lô đất dịch vụ ngày 10/12/2017 giữa gia đình bà Cuối và ông Hưng có thể là hợp đồng giả tạo che giấu một giao dịch khác, nhằm để cam kết các điều kiện trước khi chuyển nhượng lô đất dịch vụ nhưng chưa có đất, chưa có quyết định giao đất và đã được ghi rõ trong hợp đồng: “Hai bên tự nguyện cùng nhau lập và kí hợp đồng này để cam kết các điều kiện trước khi chuyển nhượng đất dịch vụ với các nội dung sau”:
Tại Khoản 1, Điều 124 BLDS năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự được xác lập giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì bị vô hiệu và không thể sử dụng hợp đồng giả tạo làm căn cứ giải quyết tranh chấp.
Theo Điều 131 BLDS năm 2015, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không hoàn trả bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền. Hợp đồng giả tạo, vô hiệu không có giá trị ràng buộc pháp lí và thỏa thuận phạt vi phạm (nếu có) trong hợp đồng này cũng không có hiệu lực. Thỏa thuận phạt vi phạm trong hợp đồng giả tạo không có giá trị pháp lí. Thỏa thuận bồi thường thiệt hại trong hợp đồng giả tạo không được công nhận.
Hơn nữa, Hợp đồng chuyển nhượng ngày 10/12/2017 chưa đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015 như: Điểm c. Khoản 1, Điều 117 BLDS mục đích và nội dung của giao dịch đã vi phạm vào điều cấm của luật; Không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng đất, vi phạm tại điểm a, d, Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 như: Không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Trong thời hạn sử dụng đất, nhưng lại không có đất. Đây có thể coi là một giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 123 BLDS năm 2015 (do nội dung vi phạm điều cấm của luật).
Đặc biệt, ông Hưng có dấu hiệu vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng giả tạo, khi bỏ không nhận ủy quyền của 4 thành viên gia đình bà Cuối sau khi kí hợp đồng tại Điều 3.1 của hợp đồng giả tạo. Ông Hưng đã không cam đoan đúng như nội dung 4, mục 6.2 của hợp đồng giả tạo.
Nguyện vọng của người cao tuổi
Gia đình bà Nguyễn Thị Cuối cho rằng, cần xem xét lại hợp đồng mua bán đất 150m2, vì gia đình bà không hề biết các giao dịch mua bán giữa các bên là bà Thỏa, ông Mỵ và ông Hưng. Từ năm 2023 đến nay, gia đình bà Cuối đã có tài sản trên đất nhưng vẫn chưa được các cấp toà xem xét. Gia đình bà cho biết sẽ đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm theo quy định pháp luật.
