Tài sản giá trị lớn nhưng giao dịch xuất hiện nhiều bất thường
Theo hồ sơ, vợ chồng ông Châu là chủ sở hữu hợp pháp căn nhà tại số 18 Nguyễn Cư Trinh. Tài sản này được thế chấp tại ngân hàng từ năm 2009 để đảm bảo khoản vay 80 tỉ đồng của một doanh nghiệp. Đến tháng 8/2019, do áp lực tài chính, ông Châu thông qua môi giới để vay tiền từ ông Nguyễn Thanh Bình.
Ngày 8/8/2019, các bên ký “Biên bản thỏa thuận 4 bên”, trong đó phía ngân hàng đồng ý giải chấp nếu khoản nợ được thanh toán. Tiếp đó, ngày 11/8/2019, hai bên ký “Bản thỏa thuận” gồm hai phần. Phần thứ nhất thể hiện việc chuyển nhượng nhà với giá thực tế 180 tỉ đồng (trong khi hợp đồng công chứng ghi 103 tỉ đồng). Phần thứ hai quy định ông Châu có quyền chuộc lại tài sản trong vòng 11 tháng với giá 261 tỉ đồng.
 |
| Nhà đất 18 Nguyễn Cư Trinh trước khi bị cưỡng chế |
Ngày 15/8/2019, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, và ngày 16/8/2019 tiếp tục ký phụ lục điều chỉnh một số nội dung. Theo ông Châu, toàn bộ chuỗi văn bản này thực chất là giao dịch vay tiền có bảo đảm bằng tài sản, với mức lãi suất khoảng 3,75%/tháng.
“Theo chứng thư thẩm định giá, tại thời điểm giao dịch, căn nhà có giá hơn 346 tỉ đồng, cao gần gấp đôi so với giá chuyển nhượng thực tế. Điều này càng củng cố nghi vấn về việc đây không phải là giao dịch mua bán thông thường”, ông Châu nêu.
Phát sinh tranh chấp và quá trình xét xử
Đầu năm 2020, khi thời hạn chuộc lại tài sản vẫn còn, ông Châu bất ngờ phát hiện bên nhận chuyển nhượng đã tiến hành thủ tục sang tên. Cho rằng quyền lợi bị xâm phạm, ông khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do giả tạo, đồng thời đề nghị hoàn trả tài sản.
Phía bị đơn phản tố, yêu cầu công nhận hợp đồng và buộc bàn giao nhà. Quá trình hòa giải tại tòa từng ghi nhận thỏa thuận ông Châu sẽ mua lại nhà với giá 300 tỉ đồng và đã chuyển trước 50 tỉ đồng, nhưng sau đó thỏa thuận không thành.
|
| Trang 1, 20, 21 và 22 của Bản án phúc thẩm |
Tại bản án sơ thẩm năm 2025, tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Châu, công nhận hợp đồng chuyển nhượng và buộc ông phải bàn giao nhà, đồng thời bồi thường tiền thuê với mức 360 triệu đồng/tháng. Tòa phúc thẩm sau đó giữ nguyên bản án.
Không đồng ý với quyết định của toà án, ông Châu có đơn đề nghị cơ quan chức năng xem xét lại vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm.
Nhiều dấu hiệu cần xem xét lại
Trong đơn gửi cơ quan chức năng ông Châu cho rằng, vụ án có nhiều dấu hiệu cần được đánh giá lại một cách toàn diện.
Thứ nhất, bản chất giao dịch được cho là vay tiền có tài sản bảo đảm, không phải mua bán. Các văn bản ký kết liên tiếp trước và sau hợp đồng công chứng có mối liên hệ chặt chẽ, không thể tách rời. Việc chỉ dựa vào hợp đồng công chứng để kết luận là chưa phản ánh đầy đủ bản chất sự việc.
Thứ hai, sự chênh lệch lớn giữa giá trị thực của tài sản (hơn 346 tỉ đồng) và giá chuyển nhượng (180 tỉ đồng) cùng khoản “chuộc lại” 261 tỉ đồng trong thời gian ngắn cho thấy dấu hiệu của quan hệ vay tài chính với lãi suất cao.
|
| Chứng thư thẩm định giá xác định nhà đất 18 Nguyễn Cư Trinh hơn 346 tỉ đồng! |
Thứ ba, quyền chuộc lại tài sản được ghi nhận rõ trong thỏa thuận, nhưng việc bên nhận chuyển nhượng tiến hành sang tên khi thời hạn vẫn còn là vấn đề cần xem xét về tính hợp pháp.
Thứ tư, khoản tiền 50 tỉ đồng được chuyển trong quá trình hòa giải nhưng không được giải quyết dứt điểm về nghĩa vụ hoàn trả cũng là điểm gây tranh cãi.
Thứ năm, mức bồi thường tiền thuê nhà 360 triệu đồng/tháng bị cho là chưa có cơ sở vững chắc, do chưa đánh giá đầy đủ các thỏa thuận liên quan.
Tiếp tục khởi kiện vụ án mới
Song song với việc đề nghị được xem xét vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm, ông Châu đã khởi kiện một vụ án khác nhằm yêu cầu thực hiện đúng thỏa thuận ngày 11/8/2019, theo đó bên nhận chuyển nhượng phải bán lại tài sản khi ông hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
TAND Khu vực 1 TP Hồ Chí Minh đã thụ lý vụ án mới vào cuối tháng 3/2026. Trong đó, bản án phúc thẩm trước đó được sử dụng như một chứng cứ quan trọng, bởi chính bản án này cũng công nhận hiệu lực của “Bản thỏa thuận”.
|
| Tòa án khu vực 1 TP Hồ Chí Minh thụ lý vụ án mới vào cuối tháng 3/2026 |
Ý kiến chuyên gia
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Phạm Trung Kiên (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) nhận định vụ việc có dấu hiệu của giao dịch dân sự “giả cách”, khi hình thức mua bán, chuyển nhượng được xác lập nhằm che giấu quan hệ vay tài sản có bảo đảm.
Theo luật sư Kiên, cần đánh giá vụ án trong tổng thể các văn bản gồm “Bản thỏa thuận” ngày 11/8/2019, Hợp đồng công chứng ngày 15/8/2019 và “Phụ lục” ngày 16/8/2019, thay vì xem xét riêng lẻ từng tài liệu. Khi đối chiếu đầy đủ, có thể thấy ý chí thực sự của các bên là vay - cho vay, kèm điều kiện chuộc lại tài sản trong thời hạn xác định. Đây là căn cứ quan trọng để xem xét giao dịch vô hiệu do giả tạo theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Luật sư Kiên cũng chỉ ra sự bất thường về giá: Tài sản được thẩm định hơn 346 tỉ đồng nhưng chuyển nhượng 180 tỉ đồng, đồng thời có cơ chế chuộc lại 261 tỉ đồng trong thời gian ngắn. Sự chênh lệch lớn này mang dấu hiệu của giao dịch vay với lãi suất cao, không phải mua bán thông thường. Về quyền chuộc lại, nếu đã có thỏa thuận rõ ràng thì trong thời hạn này, bên nhận chuyển nhượng không thể tự ý sang tên, làm mất quyền của bên còn lại. Hành vi này có thể bị xem là vi phạm thỏa thuận. Đối với khoản 50 tỉ đồng phát sinh từ hòa giải, nếu thỏa thuận không thành, việc giữ tiền không còn căn cứ pháp lý và cần được hoàn trả theo quy định.
Từ đó, luật sư Kiên cho rằng vụ án còn nhiều điểm chưa được làm rõ, cần xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm để bảo đảm khách quan và đúng pháp luật.
