Vụ nhà đất bán “bí mật” lúc dịch Covid -19 bùng phát: ​​​​​​​Nhiều dấu hiệu vi phạm cần được Toà cấp phúc thẩm làm rõ, tránh oan sai!

Khu đất và nhà xưởng của anh Diệp Thanh Tùng, chị Lê Thị Tuyết Vân là tài sản đảm bảo vay vốn tại Ngân hàng TMCP Nam Á, đã bị bán giá rẻ

Đơn xin gia hạn thời gian tất toán khoản vay do chị Vân viết ngày 10/2/2020

Chủ tài sản không ký, vẫn bán tuốt (!)

Theo Đơn khởi kiện ngày 8/7/2020 (TAND huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh thụ lý ngày 17/7/2020) và Bản tự khai đề ngày 9/10/2020 của nguyên đơn: vợ chồng anh Diệp Thanh Tùng và chị Lê Thị Tuyết Vân đứng tên chủ quyền nhà đất số A11/270E, ấp 1 xã Tân Nhựt, huyện Bình Chánh, theo Giấy chứng nhận số CH04046 do UBND huyện Bình Chánh cấp ngày 18/9/2014 với diện tích đất 2.881m² (có 765,6m² đất ở) và nhà xưởng 418,4m².

Ngày 6/10/2015, vợ chồng anh Tùng, chị Vân ký Hợp đồng thế chấp tài sản số 0240-01/2015/919-BĐ. Theo đó, nhà đất trên được dùng làm tài sản bảo đảm để Công ty TNHH Băng keo Diệp Lê (“Công ty Diệp Lê”) vay vốn tại Ngân hàng TMCP Nam Á (Nam Á Bank) theo Hợp đồng tín dụng hạn mức số 0240/2015/919 ngày 28/9/2015. Sau đó, ngày 13/10/2016, vợ chồng anh Tùng ký Hợp đồng sửa đổi bổ sung Hợp đồng thế chấp tại Nam Á Bank - Chi nhánh Hàm Nghi. Quá trình vay vốn, Công ty Diệp Lê luôn trả lãi và gốc đúng hạn. Tuy nhiên, đến thời điểm cuối năm 2017, Công ty kinh doanh thua lỗ, không có khả năng trả nợ cho Nam Á Bank với số nợ gốc là 2,8 tỉ đồng.

Tuy nhiên, cách tính lãi suất quá hạn và lãi phạt của Nam Á Bank áp dụng tính “lãi chồng lãi”; không thông báo lãi trong hạn, lãi quá hạn, lãi phạt mà chỉ nói chung chung là “tổng lãi”. Anh Tùng nhiều lần có ý kiến không đồng ý nên gửi đơn đề nghị xin giảm lãi (ngày 3/12/2018, ngày 26/3/2020, ngày 5/5/2020), nhưng Ngân hàng không đồng ý và cũng không làm việc với anh Tùng.

Ngày 28/5/2020, anh Tùng nhận được Văn bản số 280 ngày 27/5/2020 của Văn phòng Đăng ký đất đai TP Hồ Chí Minh - Chi nhánh huyện Bình Chánh thông báo nhà đất trên của vợ chồng anh đã bị Nam Á Bank cùng Công ty đấu giá hợp danh Thành Công Toàn Cầu bán cho ông Hồ Văn Quang, ngụ phường Linh Đông, TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh, theo Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 003699 được công chứng tại Văn phòng Công chứng Nguyễn Minh Tấn ngày 18/5/2020.

Trước đó, anh Tùng không nhận được thông báo nào của Nam Á Bank về việc xử lý tài sản thế chấp và anh Tùng cũng không ký bất kỳ văn bản nào để Nam Á Bank bán tài sản của mình. Chính vì thế nên việc Văn phòng Đăng ký đất đai không thể sang tên cho ông Quang vì trái pháp luật.

Theo nguyên đơn, việc Nam Á Bank không hợp tác, không hỏi ý kiến của anhTùng, âm thầm bán đấu giá tài sản của anh Tùng với giá rẻ là 4,118 tỉ đồng (giá khởi điểm là 4,567 tỉ đồng), trong khi nhà đất số A11/270E có giá thị trường khoảng 10 tỉ đồng.

Thời điểm tháng 3, tháng 4/2020, trong khi cả nước đang gồng mình chống dịch Covid-19, thực hiện nghiêm Chỉ thị 15 và 16/CT-TTg cách ly xã hội của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 27 và 31/3/2020, thì Nam Á Bank bán đấu giá tài sản của anh Tùng là thể hiện dấu hiệu cấu kết, thông đồng với Công ty Thành Công Toàn Cầu, bán tài sản thế chấp với giá rẻ, không đúng với giá trị của tài sản thế chấp; và không thông báo cho anh Tùng biết là dấu hiệu xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của anh Tùng, là trái với quy định pháp luật.

Do đó, nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 003699 vô hiệu, do vi phạm điều cấm của pháp luật và tuyên hủy kết quả đấu giá tài sản ngày 7/5/2020 giữa Nam Á Bank và ông Hồ Văn Quang do vô hiệu.

Anh Diệp Thanh Tùng qua đời ngày 18/12/2020. Ngày 7/7/2023, chị Vân có Đơn yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của Hợp đồng số 003699 vô hiệu.

Bị đơn Nam Á Bank, trình bày: Anh Tùng và chị Vân ký Hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba, được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật. Công ty Diệp Lê vi phạm nghĩa vụ thanh toán nợ gốc và lãi phát sinh. Qua nhiều lần làm việc với chị Vân (đại diện Công ty Diệp Lê, đồng thời là chủ tài sản bảo đảm), mặc dù Ngân hàng đã tạo điều kiện để Công ty trả nợ tuy nhiên khách hàng chỉ hứa hẹn mà không thực hiện. Căn cứ Điều 7 của Hợp đồng thế chấp, Nam Á Bank đã tiến hành thu giữ và xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán khoản vay quá hạn của Công ty Diệp Lê.

Từ tháng 12/2019 đến tháng 2/2020, Nam Á Bank tiếp tục mời anh Tùng và chị Vân làm việc, khách hành chỉ hứa hẹn trả nợ nhưng không thực hiện.

Ngày 26/2/2020, Ngân hàng Nam Á ký Hợp đồng thẩm định giá với Công ty Cổ phần thẩm định giá VTC để tiến hành định giá tài sản thế chấp đã thu giữ. Ngày 29/2/2020, Công ty VTC có Chứng thư, thẩm định nhà đất giá trị 4,567 tỉ đồng. Ngày 4/3/2020, Nam Á Bank ra quyết định đấu giá tài sản và thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá. Hai ngày sau, Nam Á Bank ký Hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài với Công ty Thành Công Toàn Cầu. Ngày 30/3/2020, Nam Á Bank có công văn không đồng ý giảm lãi và gia hạn thời gian trả nợ (anh Tùng, chị Vân đề nghị nộp số tiền 3,3 tỉ đồng); yêu cầu tất toán toàn bộ khoản vay tính đến ngày 30/3/2020 là 3,802 tỉ đồng, nhưng khách hàng không thực hiện.

Ngay hôm sau, Công ty Thành Công Toàn Cầu thông báo “về việc không có người đăng ký mua tài sản”. Ngày 3/4/2020, Nam Á Bank tiếp tục cho bán đấu giá tài sản với giá khởi điểm 4.110.300.000 đồng. Ngày 7/5/2020, tài sản được bán đấu giá thành với giá 4.118.000.000 đồng, tăng 7,7 triệu đồng so với khởi điểm. Sau khi trừ các chi phí liên quan đến quá trình xử lý tài sản đảm bảo (hơn 3,86 tỉ đồng trả nợ cho Nam Á Bank), số tiền dư lại gần 50,2 triệu đồng được Nam Á Bank phong tỏa cho đến nay.

Bị đơn Công ty Thành Công Toàn Cầu (đã đổi tên thành Công ty Đấu giá hợp danh Cao Nguyên) trình bày: Sau khi ký kết hợp đồng ngày 6/3/2020 với Nam Á Bank, Công ty đã tiến hành các trình tự, thủ tục theo quy định. Đến ngày 30/3/2020 là thời hạn cuối nhưng không có ai đăng ký mua, Công ty cùng Nam Á Bank ký tiếp hợp đồng ngày 6/4/2020, hạ giá khởi điểm 10%. Có hai khách hàng là ông Hồ Văn Quang và ông Phan Lê Hùng Sơn (sinh năm 1982, ngụ thị trấn Đồng Phú, huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam) đăng ký tham gia. Cuộc đấu giá (tay đôi) tổ chức ngày 7/5/2020, ông Quang là người trúng đấu giá.

Hai đơn xin giảm lãi do vợ chồng anh Tùng, chị Vân viết với lý do “dịch bệnh tràn lan” được đại diện Nam Á Bank tiếp nhận nhưng không đồng ý.

Biên bản bán đấu giá ngày 7/5/2020

Sự thật rành rành, không thể chối cãi!

TAND huyện Bình Chánh với HĐXX gồm Thẩm phán Nguyễn Thị Ngọc Châu (Chủ toạ phiên toà) và hai nữ Hội thẩm nhân dân Phan Thị Dòn và Nguyễn Thị Ngọc Hạnh, đã mở phiên toà sơ thẩm ngày 10/1/2024.

Công ty Thành Công Toàn Cầu “nhân vật chính” của vụ án vắng mặt, đại diện Viện KSND huyện Bình Chánh đề nghị HĐXX tạm ngừng phiên tòa, triệu tập đại diện Công ty này để làm rõ quy trình bán đấu giá cũng như đề nghị Ngân hàng Nam Á cung cấp bảng tính lãi. Đại diện Viện Kiểm sát còn đề nghị HĐXX xác minh, làm rõ thủ tục niêm yết thông báo thu giữ, xử lý tài sản thế chấp và thông báo bán đấu giá tài sản tại UBND xã Tân Nhựt, v.v. Nhưng toàn bộ đề nghị này HĐXX không chấp nhận, nên đại diện Viện Kiểm sát không phát biểu quan điểm về vụ án. Tuy nhiên, HĐXX vẫn xét xử và tuyên Bản án số 22/2024/DS-ST ngày 16/1/2024, nội dung:

1/Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn.

2/ Không chấp nhận yêu cầu độc lập của Công Diệp Lê yêu cầu giải quyết Hợp đồng tín dụng số 0240/2015/919 ngày 28/9/2015 về việc Công ty Diệp Lê sẽ trả cho Nam Á Bank số tiền 2,8 tỉ đồng và lãi phát sinh tính đến ngày Nam Á Bank bán đấu giá tài sản bảo đảm, ước tính khoảng 1 tỉ đồng.

Sau khi án tuyên, chị Vân và Công ty Diệp Lê có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án số 22/2024/DS-ST. Kèm Đơn kháng cáo và Đơn kêu cứu khẩn cấp, chị Vân, Công ty Diệp Lê khẩn thỉnh HĐXX phúc thẩm TAND TP Hồ Chí Minh, xem xét, huỷ toàn bộ Bản án số 22/2024/DS-ST bởi những vấn đề sau:

Thứ nhất, trong vụ án tồn tại hai Hợp đồng, gồm Hợp đồng tín dụng số 0240/2015/919 với Công ty Diệp Lê và Hợp đồng thế chấp tài sản số 0240-01/2015/919-BĐ với anh Tùng, chị Vân. Nam Á Bank chưa giải quyết Hợp đồng tín dụng mà xử lý Hợp đồng thế chấp tài sản, tùy tiện thu giữ tài sản của anh Tùng, chị Vân để bán đấu giá rồi tất toán cho Hợp đồng tín dụng. Đây là việc làm thể hiện có dấu hiệu trái pháp luật, xâm phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên bảo lãnh.

Căn cứ theo Hợp đồng tín dụng, khi Công ty Diệp Lê không thanh toán nợ đúng hạn, căn cứ quy định pháp luật, Nam Á Bank có quyền khởi kiện đòi nợ, đưa vợ chồng anh Tùng, chị Vân là “bên bảo lãnh” tham gia vụ án với vai trò “người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”. Việc xử lý tài sản của anh Tùng, chị Vân phải do Cơ quan Thi hành án dân sự thực hiện.

Thứ hai, Nam Á Bank tự ý thu giữ, bán tài sản thế chấp của bên thứ ba, tự xử lý tiền bán đấu giá, tự tất toán Hợp đồng tín dụng và chiếm giữ luôn tiền còn dư ra gần 50,2 triệu đồng, mà không thông báo cho anh Tùng, chị Vân và Công ty Diệp Lê biết. Số tiền này bị Nam Á Bank chiếm dụng từ đó cho đến nay. Bản án số 22/2024/DS-ST không xử lý đối với số tiền này là có dấu hiệu trái quy định pháp luật, tiếp tục xâm phạm đến tài sản của bên bảo lãnh.

Thứ ba, Công ty Thành Công Toàn Cầu tổ chức bán đấu giá tài sản đảm bảo trái quy định của pháp luật khi căn cứ vào Biên bản làm việc 24/2/2020 giữa Nam Á Bank với cá nhân chị Vân, hoàn toàn không có ý kiến của anh Tùng. Trong khi đây là tài sản chung của vợ chồng anh Tùng và chị Vân. Việc bán tài sản trái pháp luật của Nam Á Bank và Công ty Thành Công Toàn Cầu đã bị Văn phòng Đăng ký đất đai TP Hồ Chí Minh - Chi nhánh huyện Bình Chánh phát hiện, ngăn chặn việc sang tên cho ông Hồ Văn Quang. Không sang được tên nhưng ông Quang đã sử dụng tài sản, cho thuê thu lợi bất chính từ lúc mua đấu giá đến nay. Đây là minh chứng rõ ràng nhất cho việc khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ nhưng lại bị HĐXX bác, thể hiện dấu hiệu bất thường, không loại trừ có dấu hiệu tiêu cực.

Thứ tư, Công ty Thành Công Toàn Cầu tiến hành thủ tục bán đấu giá bằng việc ký Hợp đồng với Nam A Bank ngày 6/4/2020; cho niêm yết công khai tại UBND xã Tân Nhựt, huyện Bình Chánh ngày 9/4/2020; đăng báo ngày 9 và 14/4/2020; tổ chức buổi bán đấu giá ngày 7/5/2020, v.v. Công ty Thành Công Toàn Cầu thực hiện một chuỗi việc làm này như thế ngay tại thời điểm bùng phát dịch Covid-19, phải tuân thủ việc cách ly xã hội nghiêm ngặt theo Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ! Chính đại diện Viện Kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh đề nghị HĐXX tạm ngừng phiên tòa, triệu tập đại diện Công ty Thành Công Toàn Cầu nhưng HĐXX bác bỏ?

Thứ năm, theo quy định của pháp luật, ngày 31/3/2020, sau khi thông báo không có người đăng ký tham gia đấu giá tài sản, Nam Á Bank và Công ty Công ty Thành Công Toàn Cầu phải có trách nhiệm tiến hành thỏa thuận với anh Tùng và chị Vân là chủ sở hữu tài sản. Nhưng cả hai đều không thực hiện việc thỏa thuận này, là thể hiện có vi phạm khoản 2, Điều 12 Thông tư số 18/2014/TT-BTP ngày 8/9/2014 của Bộ Tư pháp. Chưa hết, theo quy định của Luật Đấu giá tài sản, Công ty bán đấu giá phải có trách nhiệm đăng thông báo trên “Trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản” ít nhất hai lần nhưng Công ty Thành Công Toàn Cầu không thực hiện, là thể hiện vi phạm nghiêm trọng khoản 1, Điều 57 Luật Đấu giá tài sản.

Thứ sáu, trước khi tài sản được bán đấu giá, ngày 26/3/2020, chị Vân đưa khách đến Nam A Bank (Chi nhánh 97 Hàm Nghi, quận 1, TP Hồ Chí Minh) để đặt cọc mua tài sản thế chấp (nhà đất số A11/270E) với giá 9 tỷ đồng nhưng ngân hàng không đồng ý, sau đó, mang tài sản này ra bán đấu giá với giá rẻ mạt chỉ 4,118 tỉ đồng, là thể hiện chưa bằng ½ giá thị thường.

Thực hiện Điều 5 Luật Người cao tuổi năm 2009, Tạp chí Ngày mới Online, Tạp chí Người cao tuổi trân trọng kính đề nghị HĐXX phúc thẩm TAND TP Hồ Chí minh thận trọng xem xét toàn diện hồ sơ, có phán quyết công tâm, khách quan, để công lý luôn được thực thi, người dân luôn tin tưởng vào nền pháp chế xã hội chủ nghĩa.

Văn bản số 280 ngày 27/5/2020 của Văn phòng Đăng ký đất đai TP Hồ Chí Minh - Chi nhánh huyện Bình Chánh

Tài sản đảm bảo đảm bảo vay vốn tại Ngân hàng TMCP Nam Á, đang được cho thuê.