Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh: Bảo vệ quyền lợi của người đã mua nhà hợp pháp

Ngày 22/10, kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI thảo luận ở Tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi); dự án Luật Nhà ở (sửa đổi); dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Bảo đảm lợi ích thực tế cho người thuê nhà

Phát biểu ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội, Thượng tướng Nguyễn Doãn Anh tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Đây là cơ hội giải quyết đồng bộ từ tạo lập quỹ đất, đầu tư xây dựng đến đưa nhà ở vào sử dụng. Kết quả sửa luật cần được thể hiện bằng khả năng tiếp cận chỗ ở của người dân, sự minh bạch của thị trường và trách nhiệm thực hiện của từng cơ quan.

Phó Chủ tịch Quốc hội, Thượng tướng Nguyễn Doãn Anh phát biểu ý kiến vào dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), ngày 22/10.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh đánh giá cao việc cụ thể hóa định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW và Thông báo số 64-TB/VPTW về phát triển nhà ở, ưu tiên nhà cho thuê và kiểm soát trục lợi chính sách. Với công nhân, người trẻ, thuê được căn nhà an toàn, ổn định, vừa khả năng chi trả là nhu cầu rất thiết thực.

Báo cáo tổng kết số 378 ngày 21/9/2026 của Bộ Xây dựng cho biết, theo báo cáo của 21 địa phương, nhu cầu nhà ở cho thuê đến năm 2030 khoảng 217.430 căn. Đây là số liệu của các địa phương đã báo cáo, nhưng qua đây cũng cho thấy nhu cầu này là rất lớn và cần được đáp ứng bằng một chính sách dài hạn. Điều 42 dự thảo Luật quy định ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng; khoản 3 Điều 43 quy định giá thuê theo chi phí, lợi nhuận và không vượt khung giá cấp tỉnh.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh cơ bản tán thành quy định của dự thảo Luật, nhưng đề nghị bổ sung nguyên tắc phải loại trừ phần chi phí đã được Nhà nước ưu đãi, hỗ trợ. Việc bổ sung này sẽ bảo đảm đồng bộ với Khoản 1 Điều 67 đã có quy định không tính các khoản ưu đãi vào giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội; chính sách giá thuê cũng cần được thiết kế chặt chẽ tương ứng.

Cụ thể, đề nghị bổ sung vào khoản 3 Điều 43 như sau: “Không tính vào giá thuê các khoản ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước và khoản chi phí đã được thu hồi từ nguồn khác; chi phí dùng chung phải được phân bổ hợp lý, công khai giữa phần nhà ở cho thuê và phần kinh doanh thương mại”. Đồng thời, xác định nguyên tắc lợi nhuận hợp lý và đề nghị giao Chính phủ quy định chi tiết phương pháp tính và kiểm tra.

Thực hiện phải đi liền với bảo toàn giá trị nghĩa vụ

Khoản 2 Điều 25 dự thảo Luật cho phép cấp tỉnh quyết định chủ đầu tư: dành đất trong dự án, bố trí đất nơi khác, nộp tiền tương đương. Quy định này tạo dư địa xử lý theo thực tế địa phương. Tuy nhiên, ba phương thức nêu trên phải bảo đảm tương đương về trách nhiệm và khả năng tạo lập nhà ở.

Báo cáo thẩm tra số 1244/BC-UBPLTP16 ngày 21/10/2026 của Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đã lưu ý việc dự thảo bỏ yêu cầu quỹ đất phải được đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Nếu chỉ xác định nghĩa vụ bằng diện tích đất, trong khi chủ đầu tư được giao phát triển nhà cho thuê trên chính diện tích đó và được miễn tiền sử dụng đất, thì phần đóng góp thực tế của doanh nghiệp chưa rõ. Nghĩa vụ an sinh có nguy cơ bị giảm thực chất khi áp dụng đồng thời các quy định ưu đãi.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh đề nghị bổ sung nguyên tắc: giá trị nghĩa vụ bao gồm giá trị quỹ đất và trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật tương ứng; không lấy ưu đãi của dự án nhà ở chính sách để khấu trừ nghĩa vụ đã xác định của dự án thương mại. Chính phủ quy định phương pháp tính, thời điểm xác định và tránh tính trùng chi phí.

Việc bố trí đất ngoài dự án phải đáp ứng yêu cầu kết nối việc làm, giao thông, trường học. Nếu một khu nhà ở dành cho công nhân nằm quá xa nơi làm việc, khoản tiết kiệm tiền nhà có thể bị chi phí đi lại bù hết. Trường hợp nộp tiền, quyết định của cấp tỉnh phải công khai căn cứ lựa chọn, số tiền, thời hạn nộp và kế hoạch sử dụng để hình thành quỹ nhà. Các quy định về giá đất, nghĩa vụ tài chính trong Luật Đất đai cũng phải được rà soát tương ứng để địa phương có căn cứ thực hiện.

Bảo vệ quyền lợi của người đã mua nhà hợp pháp

Tại đoạn 2 điểm e khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật quy định: sau 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền, người mua chỉ được bán lại cho đối tượng được mua nhà ở xã hội và phải có Giấy chứng nhận. Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh cho rằng, chính sách này giúp giữ quỹ nhà trong nhóm cần hỗ trợ. Tuy nhiên, điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 cho phép bán lại theo cơ chế thị trường khi đáp ứng điều kiện luật định. Vì vậy, đây là thay đổi đáng kể về quyền định đoạt tài sản.

Báo cáo thẩm tra đã đề nghị làm rõ giá bán lại và quy định chuyển tiếp. Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh đồng tình với Báo cáo thẩm tra. Nếu chỉ giới hạn đối tượng mua, mà chưa xác định nguyên tắc giá, thì người đủ điều kiện vẫn có thể không mua nổi; đồng thời, bên bán khó tìm được người mua khi cần chuyển nơi sinh sống.

Do đó, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh đề nghị bổ sung vào điểm e khoản 1 Điều 68 nguyên tắc xác định giá bán lại sau năm năm, tính đến giá mua, biến động giá, chất lượng còn lại và chi phí cải tạo hợp lý; không để ưu đãi của Nhà nước trở thành khoản thu lợi bất hợp lý. Cần đánh giá tác động trước khi quyết định công thức cụ thể.

Đối với Điều 130, đề nghị bổ sung quy định rõ: người đã ký hợp đồng mua hợp pháp trước ngày luật có hiệu lực được thực hiện quyền bán lại theo pháp luật tại thời điểm ký. Quy định chuyển tiếp cho giao dịch đang thực hiện tại điểm h khoản 4 chưa bao quát rõ người đã mua xong nhưng chưa phát sinh nhu cầu bán lại. Một gia đình mua nhà theo chính sách cũ cần có căn cứ chắc chắn để dự liệu quyền lợi của mình.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh đề nghị hoàn thiện dự thảo theo hướng ưu đãi có thể kiểm chứng, nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ và quyền của người dân được xác định rõ. Khi những yêu cầu ấy được bảo đảm, chính sách nhà ở sẽ tạo thêm nguồn cung phù hợp, củng cố niềm tin và giúp người lao động yên tâm gắn bó với nơi làm việc.