Nguyên đơn kiến nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm

Những vấn đề cần làm rõ trong hồ sơ tách thửa, tặng cho đất

Theo bà Nguyễn Thị Kim Trị, hồ sơ vụ án còn một số nội dung cần được xem xét, đánh giá liên quan đến trình tự, thủ tục tách thửa và việc chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 15/7/2019 giữa cụ Võ Thị Xiêm với vợ chồng ông Nguyễn Đức Thuận, bà Đồng Thị Thé.

Ngày 15/7/2019, cụ Xiêm ký hợp đồng tặng cho vợ chồng ông Thuận, bà Thé diện tích 480,2m² đất, gồm 100m² đất ở đô thị và 380,2m² đất trồng cây hằng năm khác. Phần đất này nay là thửa số 150, tờ bản đồ số 15. Cũng trong ngày 15/7/2019, cụ Xiêm có đơn đề nghị tách thửa đất, thể hiện tại bút lục 22.

Tuy nhiên, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Lệ Thủy đã lập Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất số 150, tờ bản đồ số 15 vào ngày 28/6/2019, thể hiện tại bút lục 303. Sơ đồ chỉnh lý tờ bản đồ số 15 cũng được lập ngày 28/6/2019 và phê duyệt ngày 1/7/2019, thể hiện tại bút lục 305.

Cụ Võ Thị Xiêm và bà Nguyễn Thị Kim Trị cùng những người có quyền, nghĩa vụ liên quan tại Tòa phúc thẩm, TAND Tối cao tại Đà Nẵng.

Các tài liệu này được lập trước ngày cụ Xiêm có đơn đề nghị tách thửa. Vì vậy, bà cho rằng cần làm rõ trình tự lập hồ sơ, căn cứ đo đạc và mối liên hệ giữa các tài liệu trong hồ sơ tách thửa với hồ sơ chứng thực hợp đồng tặng cho. Bà cũng đặt vấn đề về sự thống nhất giữa hồ sơ tách thửa và hồ sơ tặng cho, trong đó có việc xác định diện tích đất được tặng cho.

Từ những nội dung trên, bà Trị đề nghị làm rõ căn cứ xác định diện tích 480,2m² được tặng cho, đồng thời xem xét tính pháp lý của các tài liệu trong hồ sơ chứng thực hợp đồng. Theo bà, đây là những vấn đề cần được đánh giá khi xem xét hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 15/7/2019.

Lời trình bày về địa điểm ký hợp đồng chưa thống nhất

Một nội dung khác được bà Trị đề nghị xem xét là khả năng đọc, viết và việc thể hiện ý chí của cụ Võ Thị Xiêm khi ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Theo bà, cần làm rõ cụ Xiêm ký hợp đồng trong hoàn cảnh nào, có được giải thích và đọc lại nội dung hợp đồng hay không.

Tại thời điểm năm 1996 đến năm 1997, căn nhà mới hoàn thiện do cụ Thược và cụ Xiêm tạo lập

Tại Biên bản hòa giải ngày 8/7/2020 ở trụ sở TAND tỉnh Quảng Bình, thể hiện tại bút lục 191, ông Nguyễn Ngọc Lâm, người đại diện theo ủy quyền của UBND thị trấn Nông trường Lệ Ninh cho biết hợp đồng được ký tại nhà cụ Xiêm, có sự chứng kiến của cán bộ tư pháp và địa chính thị trấn.

Trong khi đó, theo nội dung được bà Trị nêu, UBND thị trấn Nông trường Lệ Ninh xác nhận việc ký hợp đồng diễn ra tại trụ sở UBND thị trấn, trước mặt Phó Chủ tịch UBND thị trấn thời điểm đó.

Tại các bản tự khai và ý kiến thể hiện ở bút lục 88, 104, ông Nguyễn Đức Thuận lại trình bày rằng vào tháng 7/2019, để hợp thức hóa căn nhà của cụ Xiêm, mẹ cụ Xiêm và cụ Xiêm đã đến UBND thị trấn làm hợp đồng tặng cho và bản cam kết.

Theo bà Trị, những lời trình bày trên chưa thống nhất về địa điểm ký hợp đồng. Vì vậy, bà đề nghị làm rõ việc ký hợp đồng có được thực hiện trước mặt người chứng thực theo quy định hay không, cũng như việc tuân thủ các thủ tục liên quan đến chứng thực giao dịch.

Những nội dung này có ý nghĩa trong việc đánh giá tính hợp pháp của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhất là trong bối cảnh cụ Xiêm được cho là không biết chữ và chỉ biết viết tên mình.

Những tài liệu liên quan đến nhà ở cần được đối chiếu

Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn cung cấp đơn xin mua nhà và đơn xin bán nhà, thể hiện tại bút lục 95 và 97. Tuy nhiên, theo trình bày của bà Trị, căn nhà do bà Nguyễn Thị Oanh mua của bà Nguyễn Thị Xuân vào năm 1992. Tại thời điểm mua nhà, chưa có việc xác định ranh giới và không có đơn mua nhà, bán nhà.

Bà Trị cho biết có giấy xác nhận của bà Nguyễn Thị Xuân lập ngày 30/6/2022 và ngày 28/2/2025, nhưng theo bà, Tòa án chưa xem xét, làm rõ những tài liệu này.

Ngoài ra, bà Trị cũng đề nghị làm rõ mục đích của hai hợp đồng vay tín dụng được cho là dùng để sửa chữa nhà trong bối cảnh vụ án đang có tranh chấp. Theo bà, đây là nội dung cần được xem xét cùng các tài liệu, chứng cứ khác có liên quan.

Văn bản của Công an huyện Lệ Thủy và UBND thị trấn Nông trường Lệ Ninh xác nhận về việc cụ Xiêm bị cắt hộ khẩu thường trú.

Cần xem xét đầy đủ nơi cư trú và điều kiện sinh sống của cụ Xiêm

Theo hồ sơ được bà Trị viện dẫn, ngày 29/3/2022, bà có đơn gửi Công an huyện Lệ Thủy, phản ánh việc cụ Xiêm bị cắt hộ khẩu trong khoảng thời gian vào TP Hồ Chí Minh chữa bệnh.

Ngày 7/4/2022, Công an huyện Lệ Thủy ban hành Văn bản số 1141/CALT gửi bà Trị, thể hiện tại bút lục 728. Theo nội dung văn bản, sau khi nhận được đơn của công dân, Công an huyện Lệ Thủy đã chỉ đạo làm việc với Công an thị trấn và xác định cụ Võ Thị Xiêm, sinh ngày 5/3/1940, vẫn có hộ khẩu thường trú tại TDP 2, thị trấn Nông trường Lệ Ninh. Hồ sơ cư trú số 19246-002112 có một nhân khẩu, do cụ Xiêm làm chủ hộ; không có việc cụ Xiêm bị cắt hộ khẩu.

Ngoài ra, từ ngày 1/1/2023, cụ Xiêm thuê nhà trọ của bà Trần Thị Hồng Thắm tại TDP 4 với giá 500.000 đồng/tháng. Việc đánh giá cụ Xiêm đã chuyển đi nơi khác hay chưa cần căn cứ vào tài liệu cụ thể, trong đó có văn bản của cơ quan công an và thông tin do cụ Xiêm cùng các con cung cấp.

Bà Trị cũng đặt vấn đề về việc cụ Xiêm có nhà, đất nhưng phải thuê nhà để ở. Theo bà, cần xem xét đầy đủ các tình tiết liên quan đến nhu cầu chỗ ở và quá trình sử dụng nhà, đất của cụ Xiêm, tránh bỏ sót những nội dung có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người liên quan.

Hai ngôi nhà trên đất và quyền lợi của những người liên quan

Theo bà Nguyễn Thị Kim Trị, trên thửa đất diện tích 777,2m² có hai ngôi nhà cấp 4, nhưng các cơ quan có thẩm quyền chưa thẩm định thực tế để đưa tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) được cấp.

Hai ngôi nhà do vợ chồng cụ Xiêm tạo lập trong thời kỳ hôn nhân, khi cụ Thược còn sống. Theo nội dung bà nêu, có nhiều nhân chứng xác nhận quá trình hình thành hai ngôi nhà.

Từ đó, bà Trị đề nghị xem xét yêu cầu phân chia di sản thừa kế đối với hai ngôi nhà gắn liền với thửa đất số 33, tờ bản đồ số 15. Việc xác định và xem xét tài sản gắn liền với đất có liên quan đến quyền lợi của các đồng thừa kế, cần được đánh giá cùng các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ để bảo đảm việc giải quyết vụ án khách quan, công bằng và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của những người liên quan đã được tham vấn, biết và đồng ý với việc định đoạt tài sản hay chưa.

Từ các vấn đề nêu trên, bà Trị đề nghị xem xét hiệu lực của toàn bộ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 15/7/2019 giữa cụ Võ Thị Xiêm và vợ chồng ông Nguyễn Đức Thuận, bà Đồng Thị Thé.

Viện dẫn hướng dẫn xét xử và các bản án có tình huống tương tự

Để làm rõ và bảo vệ quan điểm của bà Trị, luật sư Phan Mạnh Thăng, Công ty Luật TNHH MTV Long Phan PMT, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh, viện dẫn tiểu mục 15, Mục III Công văn số 196/TANDC-PC ngày 3/10/2023 của TAND Tối cao về việc giải đáp một số vấn đề liên quan đến công tác xét xử. Theo đó, hợp đồng tặng cho bất động sản là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ có một bên ký kết thì giao dịch này bị vô hiệu toàn bộ.

Ngoài ra, luận cứ bảo vệ trong phiên Tòa phúc thẩm, luật sư đề cập Bản án số 341/2024/DS-ST ngày 24/7/2024 của TAND tỉnh Long An và Bản án số 04/2024/DS-PT của TAND tỉnh Quảng Ngãi liên quan đến tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo luật sư, những bản án này không phải án lệ nhưng có tình huống tranh chấp tương tự và có thể được tham khảo khi đánh giá vụ việc.

Luật sư dẫn nội dung giải quyết của TAND tỉnh Long An, trong đó hợp đồng tặng cho bị tuyên vô hiệu do vi phạm nghiêm trọng về hình thức và ý chí. Theo lập luận được luật sư nêu, đối với người không biết chữ, cần bảo đảm các yêu cầu về người làm chứng và việc đọc rõ nội dung hợp đồng cho người ký nghe.

Đối chiếu với vụ việc của cụ Xiêm, luật sư cho rằng hợp đồng không có người làm chứng và hồ sơ không có tài liệu chứng minh nội dung hợp đồng đã được đọc cho cụ Xiêm nghe. Theo luật sư, đây là những nội dung cần được xem xét khi đánh giá tính hợp pháp của hợp đồng.

Luật sư cũng đặt vấn đề về ý chí của người tặng cho. Theo quan điểm được trình bày, nếu cụ Xiêm không nhận thức đầy đủ nội dung và bản chất pháp lý của giao dịch, việc ký hợp đồng cần được đánh giá trong mối liên hệ với hoàn cảnh, khả năng đọc, viết và các chứng cứ có trong hồ sơ.

Từ những phân tích trên, luật sư cho rằng cần xem xét lại hiệu lực của toàn bộ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 15/7/2019, thay vì chỉ xem xét tuyên vô hiệu một phần diện tích đất.

Kiến nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm

Sau khi Bản án dân sự sơ thẩm số 27/2025/DS-ST ngày 1/4/2025 và Bản án dân sự phúc thẩm số 20/2025/DS-PT ngày 5/8/2025 được ban hành, cụ Võ Thị Xiêm và bà Nguyễn Thị Kim Trị tiếp tục kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm.

Theo nội dung kiến nghị, các vấn đề liên quan đến hồ sơ tách thửa, trình tự chứng thực hợp đồng tặng cho, nơi cư trú của cụ Xiêm và hai ngôi nhà gắn liền với đất cần được xem xét, đánh giá trên cơ sở hồ sơ, tài liệu và chứng cứ của vụ án.

Nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình cũng như của những người có quyền, nghĩa vụ liên quan, cụ Xiêm và bà Trị đề nghị Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao xem xét kháng nghị, Tòa án nhân dân Tối cao xem xét lại vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm.

Tạp chí Người cao tuổi sẽ tiếp tục theo dõi diễn biến vụ việc và thông tin tới bạn đọc.