Pháp luật 24/12/2024 17:17
Ngày 28/3/1997, trước mặt bà Lê Thị Tố Hảo, công chứng viên Phòng Công chứng Nhà nước số 1 tỉnh Bình Thuận, cụ Trần Thuận, sinh ngày 11/12/1917 và vợ là cụ Ung Thị Nay, sinh 8/9/1917, cùng thường trú tại nhà số 42 đường Trần Phú, phường Lạc Đạo, thị xã Phan Thiết (nay là TP Phan Thiết), tỉnh Bình Thuận, lập “Bản Di chúc không phân chia di sản”, như sau:
“Chúng tôi sinh hạ được 9 người con: Trần Quang Liêm, Trần Thị Thanh Lý, Trần Quang Luật, Trần Thị Thanh Loan, Trần Quang Lạc, Trần Thị Thanh Long; Trần Quang Lãm, Trần Thị Ung Liệt, Trần Ung Quang Lĩnh.
 |
| Bản Di chúc không phân chia di sản của cụ Trần Thuận và vợ là cụ Ung Thị Nay. |
Nguyên vợ chồng tôi đã tạo lập được 1 căn nhà tọa lạc tại địa chỉ trên, có tổng diện tích đất 508m2, và vợ chồng tôi xây cất trên mảnh đất đó 4 căn nhà. Nay vợ chồng tôi tuổi đã già, sức khỏe yếu nên lập bản di chúc không phân chia di sản này, để lại cho các con với nội dung như sau:
Các con hãy giữ gìn những tài sản ấy, vật chất ấy, cũng như tinh thần. Hầu hết các con có được sự đồng đều hưởng thụ. Vì đây là ba mẹ muốn khối tài sản này để làm nơi thờ tự, nên anh em không ai được tự ý mua, bán, sang nhượng, thế chấp cho bất kì ai. Được như vậy, ba mẹ sẽ vui vẻ ở đời này và được thanh thản nơi chốn vĩnh hằng. Di chúc này được lập thành 11 bản, mỗi con giữ 1 bản, ba mẹ giữ 1 bản và Phòng Công chứng Nhà nước số 1 Bình Thuận lưu 1 bản”.
Ngày 22 và 23/5/2024,TAND TP Phan Thiết xét xử sơ thẩm vụ án “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Đại diện cho nguyên đơn, bà Nguyễn Thị Thuỷ trình bày: Ngày 11/5/2021, ông Đỗ Hồng Kỳ mua căn nhà số 42 Trần Phú, TP Phan Thiết của bà Loan, giá là 5.800.000.000 đồng; ngày 11/5/2021, bà Hòa (con dâu bà Loan) nhận 450.000.000 đồng tiền đặt cọc và làm Giấy biên nhận với nội dung: “Nhận cọc lô đất số 42 đường Trần Phú, TP Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận, đứng tên Trần Thị Thanh Loan. Sau 60 ngày, ông Kỳ sẽ chuyển số tiền còn lại là 5.350.000.000 đồng khi ra công chứng sang nhượng”.
 |
| Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND TP Phan Thiết cấp ngày 5/10/2011, cho bà Trần Thị Thanh Loan. |
Ngày 19/4/2021, bà Hòa báo với ông Kỳ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng căn nhà số 42 Trần Phú, TP Phan Thiết đang thế chấp tại tiệm cầm đồ Phước Lộc, với hình thức chuyển nhượng cho Lê Thị Minh Uyên, thực tế là hợp đồng giả cách do bà Loan kí tại Văn phòng Công chứng Phan Thiết, để bảo đảm cho bà Hòa vay số tiền 4.200.000.000 đồng; bà Hòa yêu cầu ông Kỳ chuyển khoản thêm tiền để đóng lãi cho tiệm cầm đồ Phước Lộc; ông Kỳ đã chuyển khoản cho ông Biện (chồng bà Hòa) 4 lần với số tiền 550.000.000 đồng. Như vậy, ông Kỳ đặt cọc để nhận chuyển nhượng căn nhà số 42 Trần Phú là 1 tỉ đồng, bà Hòa đã làm giấy nhận tiền cọc này.
Đầu tháng 10/2021, bà Hòa yêu cầu ông Kỳ chuyển tiếp 2 tỉ đồng, để lấy giấy tờ nhà làm thủ tục chuyển nhượng, ông Kỳ đồng ý và giao đủ 2 tỉ đồng. Tổng số tiền ông Kỳ đã giao cho bà Loan, ông Biện, bà Hòa để nhận chuyển nhượng căn nhà số 42 Trần Phú, TP Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận là 3 tỉ đồng.
Nay ông Kỳ khởi kiện yêu cầu bà Loan, ông Biện và bà Hòa hoàn trả số tiền cọc 3 tỉ đồng cùng với tiền lãi chậm trả tính từ tháng 12/2021 đến tháng 4/2024.
Đại diện của bị đơn, bà Võ Thị Hạnh Thục trình bày: Bị đơn không đồng ý nội dung yêu cầu khởi kiện của ông Kỳ, bởi: Việc trình bày của nguyên đơn là không đúng vì bị đơn chưa gặp ông Kỳ để giao dịch hay kí vào Giấy nhận tiền chuyển nhượng căn nhà số 42 Trần Phú, TP Phan Thiết. Việc bà Hoà tự ý kí vào các Giấy biên nhận và Giấy nhận tiền bị đơn không biết, do đó ông Kỳ khởi kiện yêu cầu bà Loan, ông Biện có trách nhiệm hoàn trả số tiền cọc 3 tỉ đồng cùng với tiền lãi chậm trả tính từ tháng 12/2021 đến tháng 4/2024, bà Loan và ông Biện không đồng ý.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Loan: Ông Lương Công Hữu Đức, Văn phòng Luật sư số 7, Đoàn Luật sư tỉnh Bình Thuận, trình bày: Việc nguyên đơn khởi kiện là không đúng vì toàn bộ giao dịch mua bán căn nhà số 42 Trần Phú, TP Phan Thiết, là giữa bà Hoà với ông Kỳ nên bà Loan không hề biết và đề nghị Toà án buộc bà Hoà trả lại cho ông Kỳ số tiền 3 tỉ đồng tiền cọc cùng tiền lãi theo quy định pháp luật. Toà án đã tiến hành đầy đủ các thủ tục để triệu tập hợp lệ đối với bà Phạm Thị Minh Hoà. Tuy nhiên, bà Hoà không đến Toà án để tham gia tố tụng. Do vậy, bà Hòa không có lời khai tại hồ sơ và không có lời khai tại phiên toà.
 |
| Bản án số 50/2024/DS-ST ngày 23/5/2024 của Tòa án thành phố Phan Thiết |
Bản án số: 50/2024/DS-ST ngày 23/5/2024 (sau đây gọi là Bản án sơ thẩm), tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Kỳ đối với bà Loan, ông Biện, bà Hòa; buộc bà Loan, ông Biện, bà Hòa hoàn trả cho ông Kỳ 3 tỉ đồng tiền cọc và tiền lãi chậm thanh toán là 725 triệu đồng.
Trong đơn của bà Võ Thị Hạnh Thục (đại diện bà Trần Thị Thanh Loan, 71 tuổi), nêu: “Bản di chúc không phân chia di sản” của cụ Trần Thuận và vợ là cụ Ung Thị Nay, khẳng định: Không phân chia di sản; và khối tài sản này để làm nơi thờ tự, nên anh em không ai được tự ý mua, bán, sang nhượng, thế chấp cho bất kì ai, đối với nhà, đất (508m2). Nhưng việc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa nguyên đơn và bị đơn được xác lập ngày 11/5/2021, về việc chuyển nhượng quyền sử dụng 118,5m2 đất đứng tên Trần Thị Thanh Loan (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số AH 519741. Số vào sổ cấp GCN: CH 09135, do UBND TP Phan Thiết cấp ngày 5/10/2011), tại địa chỉ số 42 đường Trần Phú, TP Phan Thiết. Thực chất là chuyển nhượng quyền sử dụng 118,5m2 /508m2 đất đang là di sản của cụ Thuận và cụ Nay theo Di chúc nói rõ ràng là không được chuyển dịch. Tuy nhiên, dấu hiệu làm trái nội dung Di chúc này, chưa được Bản án sơ thẩm xem xét, giải quyết, thể hiện cụ thể dưới đây.
 |
| Giấy nhận tiền ngày 11/10/2021 |
Một, Bản án sơ thẩm nhận định: “Bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt”. Tuy nhiên, thực tế chỉ bị đơn là bà Loan tham gia phiên tòa giải quyết quyền lợi liên quan di sản; trong khi quyền lợi liên quan di sản còn có 8 người thừa kế khác (các con của cụ Thuận, cụ Nay theo Di chúc), đã không được Tòa mời tham gia vụ án. Dấu hiệu vi phạm tố tụng này, là cơ sở để bị đơn yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét, giải quyết hủy Bản án sơ thẩm.
Hai, Bản án sơ thẩm nhận định: “Việc đặt cọc chuyển nhượng QSDĐ giữa nguyên đơn và bị đơn được xác lập ngày 11/5/2021, nên thuộc trường hợp áp dụng Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết, hướng dẫn áp dụng BLDS năm 2015 để giải quyết”. Tuy nhiên, BLDS năm 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật không có nội dung nào quy định giải quyết quyền lợi liên quan di sản, mà không cần mời đầy đủ các đồng thừa kế tham gia; và cũng không có quy định nào cho phép được tự ý làm trái Di chúc.
Ba, Bản án sơ thẩm nhận định: “Trước khi kí Hợp đồng đặt cọc theo Giấy nhận tiền ngày 11/10/2021, các bên thỏa thuận bà Loan sẽ chuyển nhượng cho ông Kỳ 1 căn nhà tại số 42 Trần Phú, TP Phan Thiết, với giá 5.300.000.000 đồng và ông Kỳ đã đặt cọc trước số tiền là 450.000.000 đồng”. Nhận định này thể hiện công nhận việc tự ý làm trái Di chúc, mà không xem xét tính hợp pháp của giao dịch (hợp đồng đặt cọc) đối với di sản không được chuyển dịch (Di chúc nói trên).
Bốn, Bản án sơ thẩm nhận định: “Sau đó bà Loan, bà Hòa thế chấp căn nhà trên tại tiệm cầm đồ Phước Lộc với hình thức chuyển nhượng cho bà Uyên bằng hợp đồng giả cách (nói trên)”. Nhận định này cũng thể hiện công nhận việc tự ý làm trái Di chúc, mà không xem xét tính hợp pháp của giao dịch (thế chấp) đối với di sản không được chuyển dịch (Di chúc nói trên).
Năm, Bản án sơ thẩm nhận định: “Xét nội dung của Hợp đồng đặt cọc mua đất theo Giấy nhận tiền ngày 11/10/2021, không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm kí kết”. Trong khi, Hội đồng xét xử (HĐXX) phiên tòa sơ thẩm biết hồ sơ vụ án có thể hiện rõ ràng: Hợp đồng đặt cọc mua đất theo Giấy nhận tiền ngày 11/10/2021, thực chất là việc chuyển dịch di sản trong Di chúc (không được chuyển dịch). Sao lại nhận định: “không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội”?
Sáu, Bản án sơ thẩm nhận định: “Xét thấy nguyên nhân dẫn tới Hợp đồng đặt cọc mua đất theo Giấy nhận tiền ngày 11/10/2021 không thực hiện được là lỗi hoàn toàn thuộc về bà Loan, ông Biện và bà Hòa vì vậy yêu cầu khởi kiện của ông Kỳ là đúng pháp luật nên được chấp nhận. HĐXX buộc bà Loan, ông Biện và bà Hòa phải hoàn trả cho ông Kỳ 3 tỉ đồng tiền cọc”. Tuy nhiên, Bản án sơ thẩm chưa nói nguyên nhân: Bà Loan, ông Biện và bà Hòa không thể đem một phần di sản (không được chuyển dịch) để lập Hợp đồng đặt cọc mua đất theo Giấy nhận tiền ngày 11/10/2021 với ông Kỳ.
 |
| Giấy chứng tử của Cụ Thuận và cụ Nay |
Bà Võ Thị Hạnh Thục, đại diện bị đơn bức xúc: “Theo “Bản Di chúc không phân chia di sản”, nhà và phần đất 508m2 địa chỉ 42 Trần Phú, phường Lạc Đạo, TP Phan Thiết là khối di sản để làm nơi thờ tự, nên trong đại gia đình của bị đơn (bà Loan) không ai được tự ý mua bán, sang nhượng, thế chấp cho bất kì ai.
Nhưng, quá trình xét xử phiên tòa cấp sơ thẩm, do HĐXX không xem xét đầy đủ về nguồn gốc tài sản ghi trong Hợp đồng đặt cọc theo Giấy nhận tiền ngày 11/10/2021; và cũng chưa xem xét tính hợp pháp của Hợp đồng này. Trong khi, đây là di sản thừa kế của 9 người con của cụ Thuận, cụ Nay. Và trong Di chúc, cụ Thuận, cụ Nay có nói rõ ràng đối với di sản này là không được phân chia, mà để làm nơi thờ tự.
HĐXX phiên tòa sơ thẩm chưa xem xét việc: Thực tế bà Trần Thị Thanh Loan không được phân chia di sản, nên bà Loan không có quyền chuyển nhượng QSDĐ (di sản của 8 người thừa kế: Trần Thị Thanh Lý, Trần Quang Luật, Trần Quang Lạc, Trần Ung Quang Lĩnh, Trần Thị Ung Liệt, Trần Quang Liêm, Trần Quang Lãm, Trần Thị Thanh Long); và thực tế 8 người thừa kế này cũng không có văn bản nào về việc đồng ý cho bà Loan đem một phần di sản để lập Hợp đồng đặt cọc theo Giấy nhận tiền ngày 11/10/2021, với ông Đỗ Hồng Kỳ.
Mặt khác, hồ sơ vụ án thể hiện hành vi làm trái Di chúc (lập Hợp đồng đặt cọc theo Giấy nhận tiền ngày 11/10/2021; hợp đồng chuyển nhượng; thế chấp) là có ông Đỗ Hồng Kỳ và nhiều người khác có chức năng thẩm quyền cùng thực hiện với bà Loan; một mình bà Loan không thể thực hiện hành vi làm trái Di chúc. Thế nhưng, điều này cũng chưa được Bản án sơ thẩm xem xét, kết luận.
Từ các lẽ trên, các bị đơn yêu cầu Tòa án mời đầy đủ những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vụ án tham gia phiên tòa phúc thẩm ngày 30/12/2024, để xét xử minh bạch, khách quan. Những người làm sai trái phải chịu trách nhiệm, bồi thường hậu quả đã gây ra những tổn thất to lớn về vật chất và tinh thần cho gia đình chúng tôi phải gánh chịu trong suốt 4 năm qua và trước đó. Xử lí nghiêm minh những người có hành vi thể hiện làm trái pháp luật, trái đạo đức xã hội, v.v.
Các bị đơn yêu cầu TAND tỉnh Bình Thuận: Đình chỉ giải quyết vụ án thụ lí số 118/2023/TLST-DS ngày 12/4/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 58/2024/QĐST-DS ngày 5/4/2024; hủy Bản án số: 50/2024/DS-ST ngày 23/5/2024, về việc Tranh hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSDĐ” của TAND TP Phan Thiết”.
Thực hiện Điều 5 Luật Người cao tuổi năm 2009, Tạp chí Người cao tuổi đề nghị TAND tỉnh Bình Thuận giải quyết nguyện vọng của người cao tuổi là bà Trần Thị Thanh Loan và các đồng thừa kế của cụ Thuận, cụ Nay; thông báo kết quả để Tạp chí trả lời người cao tuổi và bạn đọc theo quy định.
