Sau một thời gian lên cơn sốt, phân khúc condotel đang dần bớt hấp dẫn với nhà đầu tư khi giao dịch sụt giảm.
Không ngạc nhiên trước thông tin này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành khẳng định, hiện trạng trên của phân khúc condotel là điều đã được báo trước.
Phân tích cụ thể, ông Đực cho biết, hệ thống truyền thông, bán hàng condotel quá tốt, họ tìm nhiều cách tiếp cận khách hàng và dùng những lợi ích, viễn cảnh tốt đẹp để tuyên truyền, mê hoặc khách hàng bỏ tiền vào condotel.
Rất nhiều người vì nghĩ lợi nhuận từ condotel 10-12%, thậm chí 15%, lãi hơn bất kỳ loại hình kinh doanh nào khác nên đổ vào condotel số tiền quá lớn, nhưng đến khi đưa vào sử dụng thì thực tế không được như vậy.
Người mua condotel có thể được trả lợi tức 10-12%/năm trong một vài năm đầu, nhưng một vài năm sau việc trả lãi chậm dần vì các khu resort của Việt Nam chưa đủ khả năng thu hút nhiều khách đến như vậy dẫn đến thu nhập chưa nhiều để trả lãi cho người mua. Cuối cùng, khi chủ đầu tư không trả tiền nữa sẽ xảy ra nhiều đổ vỡ.
Bên cạnh đó, condotel là những phòng ở khách sạn tương đối cao cấp, giá mỗi đêm có thể trên 2 triệu đồng/phòng, thậm chí 3-4 triệu đồng/phòng, không mấy người Việt đi du lịch ở đó.
Đối với khách nước ngoài, chỉ có khách phương Tây giàu may ra ở condotel, còn Tây balo hay khách Trung Quốc đi tour 0 đồng không bao giờ đến đó.
Với số lượng 20.000-30.000 căn hộ khách sạn không thể tiêu thụ hết ở các vùng biển? Du lịch Việt Nam hiện tập trung nhiều ở Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa) nhưng khách du lịch Trung Quốc ở hai nơi này quá đông, khách Tây cũng tìm cách rút ra, không muốn ở.
"Điều tôi lo ngại là người có tiền để ở condotel không nhiều trong khi số lượng condotel quá lớn sẽ dẫn tới bội thực, cạnh tranh và cuối cùng là đổ vỡ. Chủ đầu tư đã thu tiền một cụm, bản thân những người đầu tư cũng phải bỏ tiền vào đó một phần, tín dụng ngân hàng một phần.
Đến khi chủ đầu tư "thất thủ", nói không thể trả tiền được, ngân hàng sẽ xiết tài sản này, người dân có thể mất trắng. Ngân hàng ôm vào một mớ condotel không bán được cho ai.
Chính vì thế, nguy cơ condotel đổ vỡ làm cho thị trường bất động sản du lịch đổ vỡ kéo theo hai hậu quả: bất động sản ở và ngân hàng đều có khả năng đổ vỡ. Tình hình ấy rất đáng báo động và nghi ngại. Nhiều người dân bỏ tiền vào condotel rồi lấy ra không được", ông Nguyễn Văn Đực cảnh báo.
 |
| Condotel đang dần bớt hấp dẫn với nhà đầu tư |
Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cũng chỉ rõ sự khác biệt trong thân phận của chủ đầu tư condotel với chủ đầu tư chung cư.
Theo đó, chủ đầu tư condotel kiếm lợi, thu lời xong chỉ người dân là chịu thiệt, vì giá bán condotel ngất ngưởng 40-60 triệu đồng/m2 ở khu vực rất xa. Mức giá đó tương đương giá chung cư ở quận 3 (TP.HCM), trong khi nếu ở khu vực vùng ven như Phú Nhuận, Tân Bình... chưa chắc đã đến. Chủ đầu tư mua miếng đất rất lớn với giá không cao, xây condotel lên rồi rồi bán 40-50 triệu đồng/m2 cũng đủ lãi phân nửa hoặc hơn.
Chủ đầu tư có thể trả cho người dân 10-20% lợi tức ban đầu nhưng như vậy họ cũng vẫn lời 30%, chưa kể trong quá trình khai thác, chủ đầu tư lại tận dụng mình là chủ, có thể có nhiều mối lợi khác.
"Người làm chủ condotel là người sướng nhất, sướng hơn làm chủ căn hộ. Người làm chủ căn hộ sau khi bàn giao nhà cho cư dân và lập ban quản trị thì gần như không còn quyền lực gì, chỉ còn một thành viên là phó ban quản trị và ban quản trị muốn đuổi người chủ lúc nào thì đuổi, thậm chí không cho phép người chủ bước vào chung cư cũng được.
Tôi đã có bài học khi bước vào chung cư do chính mình làm chủ đầu tư. Tôi chụp hình mà bảo vệ còn không cho, nói rằng chỉ trưởng ban quản trị mới có toàn quyền và trưởng ban quản trị ngăn không cho bất cứ ai chụp hình. Vì thế, tôi phải gọi điện cho trưởng ban quản trị, khi được đồng ý tôi mới được phép chụp hình. Đó là thân phận của ông chủ đầu tư chung cư.
Nhưng thân phận của chủ đầu tư condotel khác hẳn. Đi đâu ông ta cũng vỗ ngực tự xưng mình là chủ resort dù đã bán hết, thu tiền lãi, ông ta vẫn điều hành cả bộ máy quản lý, có quyền sinh sát, muốn chi, thu thế nào, chia lãi bao nhiêu cho những người chủ thật sự của condotel bao nhiêu tùy ý, thậm chí không chia, hay tham nhũng từ dự án không ít tiền...
Rõ ràng, vai trò của người chủ đầu tư chung cư và condotel hoàn toàn khác nhau, kết quả là người mua condotel quá nhiều bất lợi so với người mua căn hộ", ông Nguyễn Văn Đực phân tích.
Dẫu vậy, vị chuyên gia khẳng định, xét về mặt pháp lý, chủ đầu tư condotel không vi phạm. Họ bán sản phẩm như vậy, theo điều kiện như vậy, người dân chấp nhận thì ký hợp đồng dân sự giữa hai bên, Nhà nước không thể can thiệp vào được. Chỉ khi nào đưa dự án vào sử dụng một thời gian, có sự bất hợp lý trong cam kết giữa chủ đầu tư với người dân trong những năm đầu thì người dân có thể kiện.
Vì lẽ đó, ông Nguyễn Văn Đực kiến nghị, sau khi bán căn hộ condotel, chủ đầu tư không được quyền quản lý condotel nữa, phải giao lại cho ban quản trị condotel đó làm chủ để họ quản lý tài sản của mình. Có như vậy mới tránh được mất mát.
"Còn bây giờ, Việt Nam không có luật condotel, người dân thì hám lời, nghe lời đường mật, bị mê hoặc bỏ tiền vào condotel. Hậu quả là khá lớn, sau này sẽ có nhiều vụ kiện tụng condotel mà Nhà nước sẽ rất vất vả để xử lý được", Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành nhấn mạnh.
Báo cáo Công ty DKRA Việt Nam cho biết, diễn biến thị trường căn hộ nghỉ dưỡng condotel từ Đà Nẵng đến Phú Quốc trong các tháng 4, 5, 6/2018 với lượng tồn kho vọt lên ngất ngưởng. Toàn thị trường tung ra 2.100 căn nhưng chỉ tiêu thụ 850 căn.
Tỷ lệ hấp thụ theo khu vực đang ở mức đáng quan ngại. Phú Quốc và Bà Rịa – Vũng Tàu thanh khoản khả quan nhất thị trường nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39-40%, tương đương mức tồn kho lần lượt là 60-61%.
Còn theo báo cáo tình hình giao dịch bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm 2018 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tại Hạ Long (Quảng Ninh), trong quý I không ghi nhận dự án condotel mới nào được chào bán ra thị trường.
Các sản phẩm được chào bán năm 2017 hiện đã đi vào giai đoạn cuối, tuy nhiên, lượng hàng còn lại chủ yếu là các căn hộ diện tích lớn nên giao dịch rất chậm.
Đối với thị trường Đà Nẵng, theo ghi nhận của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, lượng giao dịch condotel trong quý II/2018 rất chậm, chỉ có khoảng 300 căn condotel được giao dịch trong thời gian này.
Tương tự tại Nha Trang, condotel cũng ghi nhận hiện tượng chững lại trong giao dịch và giảm giá. Thị trường không có thêm dự án mới.
Đất Việt
