Tư vấn pháp luật 08/03/2022 14:20
 |
| Luật gia Hồ Minh Sơn, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) |
Hiện nay, người dân sử dụng điện thoại, mạng xã hội…hầu hết đều tỏ ra rất khó chịu, bị làm phiền trước tình trạng các nhân viên môi giới nhà đất chủ động liên lạc chào mời mua các sản phẩm bất động sản ở nhiều địa phương. Liệu rằng, tính pháp lý của các dự án được quảng cáo này được cơ quan chức năng phê duyệt hay không? Câu hỏi bị bỏ ngỏ...
Trong khi đó, trên một số cơ quan thông tấn, báo chí đã thông tin về tình trạng “Rầm rộ dự án ma” tại nhiều địa phương mà chưa có lời giải. Có thể thấy, việc các dự án được mời chào qua không gian mạng là dự án “ma” được “tự vẽ ra” hay đã được cơ quan có thẩm quyền cấp phép đầu tư, đã đủ cơ sở pháp lý…Thế nhưng, theo như phản ảnh của các cơ quan báo chí thì các dự án được mời chào không đủ điều kiện huy động vốn và kinh doanh bất động sản nhưng vẫn ngang nhiên triển khai, diễn ra tại nhiều địa phương.
Điển hình, UBND tỉnh Lâm Đồng cho biết trong tháng 1/2022 mới đây đã yêu cầu UBND huyện Bảo Lâm thực hiện việc ngăn chặn các hoạt động xây dựng tại hai “dự án ma” xây dựng, rao bán “chui" là Sun Valley (xã Lộc Quảng) với khoảng 41ha và Tropicana 1 (xã B’Lá).
Đặc biệt, cơ quan Cảnh sát điều tra (PC03, Công an tỉnh Bình Dương) vừa cho hay, lực lượng chức năng thời gian qua đã khởi tố hàng chục vụ án, bị can có dấu hiệu lừa đảo nhiều chục tỷ đồng liên quan đến đất đai. Điển hình, cơ quan này đã tống đạt quyết định khởi tố vụ án hình sự lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Công ty cổ phần thương mại tư vấn và đầu tư KingLand, chi nhánh Bình Dương. Trước đó, công ty KingLand đã mua 45.232,5m2 đất của người dân tại xã Định An (huyện Dầu Tiếng). Tuy nhiên, dù chưa lập thủ tục xin chủ trương phê duyệt dự án nhưng doanh nghiệp đã “tự phong” cho khu đất trên là dự án khu nhà ở Kingland Home City 5 và rao bán cho khách hàng. Đồng thời, Kingland Home City đã thu tiền của 49 người với tổng số tiền khoảng 12,9 tỷ đồng mà không hoàn thiện các thủ tục bàn giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng.
Chia sẻ về tình trạng này, Luật gia Hồ Minh Sơn, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) thẳng thắn trao đổi: Cần nghiên cứu, xem xét sửa đổi các quy định của pháp luật để siết chặt việc “lách luật” của những “dự án ma”. Mặt khác, các cơ quan chức năng cần phân loại các loại vi phạm “các loại dự án ma” để có hướng xử lý đủ liều để trị căn bệnh nan y này.
Qua đó, đánh vào lòng tin và sự thiếu hiểu biết về các quy định đất đai của khách hàng, một số công ty kinh doanh bất động sản đã tự “vẽ” nên chiếc bánh dự án, các dự án chưa được phê duyệt, chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý… đã tổ chức rao bán công khai trên không gian mạng xã hội. Từ đó, hệ quả nhiều dự án sau khi bị các cơ quan chức năng “điểm huyệt”, bị phạt, thậm chí khởi tố vụ án lừa đảo… các chủ đầu tư “bỏ của chạy lấy người”, không trả tiền cho khách hàng khiến nhiều người lâm vào cảnh nợ nần chồng chất, trắng tay, gia đình lục đục ly tán…
Ông Sơn cho biết đối với những trường hợp các dự án “ma” phân lô, xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp thì cần xem xét trách nhiệm trong việc buông lỏng quản lý, thậm chí tiếp tay cho sai phạm của chính quyền các địa phương…
Song song đó, loại hình kinh doanh đa cấp hiện đã bị dư luận bóc phốt, lên án hành vi lừa đảo. Vì vậy, một số nhân viên đa cấp đã chuyển qua hoạt động trong lĩnh vực môi giới, làm lãnh đạo một số công ty bất động sản. Với cách thức bán hàng “hoạt ngôn lém lỉnh”, đội ngũ này đã giúp nhiều doanh nghiệp, công ty địa ốc vượt qua “cái chết” lâm sàn.
Viện trưởng IMRIC nhấn mạnh: Cơ quan chức năng cần mạnh tay hơn nữa trong việc xử lý các đối tượng đăng thông tin mua bán dự án sai sự thật để chiêu dụ khách hàng. Mặt khác, người dân có nhu cầu đầu tư bất động sản phải tỉnh táo, đừng hám lợi khi đọc thông tin về rao bán nhà đất trên mạng với vị trí tốt nhưng giá quá rẻ. Bằng hình thức, góp vốn, đặt cọc, hợp tác đầu tư lại là thỏa thuận của Luật Dân sự. Thế nhưng, Luật này quy định giá trị đặt cọc do hai bên tự thỏa thuận. Dễ dàng nhận ra, nhiều chủ đầu tư, công ty môi giới lừa người dân đặc cọc vài trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng để lừa đảo.
Thực tế, các cơ quan chức năng địa phương như xã, phường đến quận, huyện và tỉnh, thành phố đều có lực lượng thanh tra nhưng công tác giám sát, công tác xử lý hiện chưa thật sự có biện pháp hữu hiệu để chế tài. Các công ty kinh doanh địa ốc đã tìm cách lách luật moi tiền khách hàng bằng các hợp đồng góp vốn, thỏa thuận đặt cọc. Tin rằng, người dân cần sớm cảnh tĩnh để tránh khi xảy ra tranh chấp thì chỉ là… dân sự, khách hàng vẫn là người bị thiệt thòi, thậm chí tiền mất tật mang.
| Dịp này, ông Sơn chia sẻ thêm: Theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP): “Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê 1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này; d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.” Theo điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi năm 2017 quy định như sau: “Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản 1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm: a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm; b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm; c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội; d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ. 2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm: a) Có tổ chức; b) Có tính chất chuyên nghiệp; c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng; d) Tái phạm nguy hiểm; đ) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức; e) Dùng thủ đoạn xảo quyệt; 3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm: a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng; c) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh. 4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân: a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên; c) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp. 5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.” |
