Cảnh báo rủi ro từ chiêu thức huy động vốn trái phép tại các dự án bất động sản

Trước thực trạng này, luật sư Nguyễn Ngọc Phương Thảo – Đoàn Luật sư tỉnh Tây Ninh đã lên tiếng cảnh báo về những rủi ro pháp lý tiềm ẩn cũng như các chiêu trò huy động vốn trái phép tại các dự án bất động sản đang được “khoác áo” giao dịch dân sự nhằm qua mặt người mua.

Huy động vốn khi chưa đủ điều kiện là vi phạm pháp luật

Theo luật sư Phương Thảo, pháp luật hiện hành đã quy định rất rõ điều kiện để một dự án bất động sản được phép huy động vốn. Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, quy định chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê mua hoặc nhận đặt cọc đối với nhà ở hình thành trong tương lai khi đã hoàn thành phần móng công trình, có hồ sơ nghiệm thu theo quy định pháp luật về xây dựng và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Luật sư trao đổi, phân tích các rủi ro pháp lý trong lĩnh vực Bất động sản, cảnh báo người dân trước các chiêu trò huy động vốn trái phép tại dự án chưa đủ điều kiện.

Việc thu tiền của khách hàng khi dự án chưa đáp ứng các điều kiện này, dù được gọi dưới bất kỳ hình thức nào như “đặt cọc”, “giữ chỗ”, “booking” hay “hợp tác đầu tư”, đều tiềm ẩn nguy cơ vi phạm pháp luật. Pháp luật không xem xét tên gọi của giao dịch, mà căn cứ vào bản chất của hành vi. Nếu mục đích cuối cùng là bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa hoàn thành phần móng, thì đó được xác định là hành vi huy động vốn trái phép.

Từ thực tiễn giải quyết tranh chấp, luật sư cho biết các hợp đồng đặt cọc được ký kết khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý có nguy cơ rất cao bị Tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Khi đó, khả năng thu hồi lại tiền phụ thuộc lớn vào thiện chí và năng lực tài chính của chủ đầu tư, trong khi người mua phải tốn kém thời gian, chi phí và công sức để theo đuổi vụ việc.

Theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hành vi đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện sẽ bị xử phạt theo khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, với mức phạt tiền từ 400 đến 600 triệu đồng, kèm theo các biện pháp xử phạt bổ sung như đình chỉ hoạt động kinh doanh từ 3 đến 6 tháng, buộc hoàn trả toàn bộ số tiền đã huy động trái quy định và chấm dứt hành vi vi phạm.

Booking: Giữ chỗ trước, chưa phải mua bán hợp pháp, người mua chịu rủi ro

Luật sư Phương Thảo nhận định, booking thực chất chỉ là hình thức “hứa mua – hứa bán” xuất hiện phổ biến trên thị trường bất động sản từ khoảng năm 2017. Ở giai đoạn này, người mua chấp nhận các điều kiện do chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối đưa ra và nộp một khoản tiền để giữ chỗ, trong khi về mặt pháp lý, giao dịch mua bán chưa hề được xác lập.

Chỉ khi các bên đạt được thỏa thuận đầy đủ và ký kết hợp đồng mua bán theo đúng quy định pháp luật thì quyền và nghĩa vụ pháp lý mới phát sinh. Với hình thức booking, lợi thế gần như hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư, còn người mua phải đối mặt với nhiều rủi ro.

Nếu giá bán chính thức nằm trong khung giá đã booking, khách hàng buộc phải tiếp tục giao dịch nếu không muốn mất khoản tiền đã nộp. Ngược lại, nếu thị trường tăng giá, chủ đầu tư hoàn toàn có thể điều chỉnh giá bán cao hơn và hoàn trả tiền booking cho những khách hàng không chấp nhận mức giá mới. Khi đó, quyền quyết định gần như nằm trong tay chủ đầu tư, còn người mua rơi vào thế bị động ngay từ đầu.

Người mua gánh trọn rủi ro

Trong thực tế, không ít khách hàng tin vào lời cam kết của nhân viên môi giới rằng “có thể rút lại tiền bất cứ lúc nào”. Tuy nhiên, khi xảy ra tranh chấp, họ mới phát hiện các điều khoản trong thỏa thuận đặt cọc hoặc đặt chỗ đều được soạn thảo theo hướng có lợi cho chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối.

Theo luật sư, việc nộp tiền sớm đã vô hình trung giúp chủ đầu tư giải quyết bài toán dòng tiền trong giai đoạn dự án chưa đủ điều kiện mở bán, trong khi toàn bộ rủi ro pháp lý lại bị đẩy sang phía khách hàng. Nếu dự án bị cơ quan chức năng kiểm tra, yêu cầu tạm dừng hoặc điều chỉnh thủ tục pháp lý, người mua không chỉ không thể ký hợp đồng mua bán mà còn có nguy cơ bị “giam vốn” trong thời gian dài.

Luật sư khuyến nghị người dân cần hết sức tỉnh táo trước những lời mời gọi “xuống tiền sớm để giữ suất”. Việc kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án, bao gồm văn bản xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thư bảo lãnh ngân hàng, là yêu cầu bắt buộc trước khi ký kết bất kỳ thỏa thuận nào liên quan đến việc góp vốn, đặt cọc hay giữ chỗ.

Dấu hiệu huy động vốn tại dự án Saint Mary Light

Đáng chú ý, tại dự án Saint Mary Light tọa lạc trên khu đất thuộc các thửa số 412, 343, 365, 366, tờ bản đồ số 7, phường Thới Hòa, thành phố Bến Cát, tỉnh Bình Dương (nay là phường Thới Hòa, TP. Hồ Chí Minh), dù mới khởi công, phần móng còn dang dở và theo tìm hiểu, các thủ tục pháp lý của dự án hiện vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Thương mại Trần Anh Bình Dương vẫn phối hợp với Công ty Cổ phần Bất động sản GPT – đơn vị tổng đại lý tiếp thị – tổ chức quảng cáo, chào mời và thu tiền khách hàng dưới hình thức “Thỏa thuận đặt chỗ”.

Phần móng dự án Saint Mary Light mới trong giai đoạn thi công ban đầu, hạ tầng chưa hoàn chỉnh nhưng đã được quảng bá trên thị trường bất động sản.

Theo ghi nhận, mỗi suất booking tại dự án này có giá 30 triệu đồng. Trong vai khách hàng, phóng viên được nhân viên bán hàng tư vấn rằng khoản tiền booking sẽ được chuyển thành tiền đặt cọc vào ngày 25/01; sau đó khách hàng phải đóng đủ 200 triệu đồng trong vòng 7 ngày, và đóng tối thiểu 30% giá trị căn hộ khi dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán (dự kiến vào tháng 4/2026)...

Hành vi đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.

Khi được hỏi về thư bảo lãnh ngân hàng, nhân viên bán hàng không cung cấp được văn bản bảo lãnh theo quy định mà thay vào đó đưa ra hàng loạt thư ngỏ liên quan đến chính sách lãi suất, khiến thông tin về việc dự án đã được ngân hàng bảo lãnh hay chưa trở nên không rõ ràng.

Từ những phân tích trên có thể thấy, các chiêu thức huy động vốn “núp bóng” giao dịch dân sự tại các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý đang tiềm ẩn rủi ro rất lớn cho khách hàng. Việc xuống tiền chỉ nên được thực hiện khi dự án đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, nhằm tránh những hệ lụy pháp lý và tài chính về sau.