Nội dung vụ án
Vụ án giữa Nguyên đơn: Ông Đỗ Quốc Chinh, sinh năm 1962, địa chỉ: 132/1B/67 Tô Hiến Thành, phường 15, quận 10, TP Hồ Chí Minh; Bị đơn: Ông Huỳnh Kim Đạt, sinh năm 1961 và bà Huỳnh Phụng, sinh năm 1967, cùng địa chỉ 429/9 Nguyễn Kiệm, phường 9, quận Phú Nhuận, TP Hồ Chí Minh; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Vũ Thị Hà, sinh năm 1964; địa chỉ 76, đường Võ Thị Sáu, phường Tân Định, quận 1, TP Hồ Chí Minh, đã có Quyết định giám đốc thẩm số 5/2018/DS-GĐT ngày 15/5/2018 về vụ án: “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”, của UBTP TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh (Sau đây gọi là: Quyết định giám đốc thẩm).
“Căn nhà 40/1A Nguyễn Giản Thanh, phường 15, quận 10, TP Hồ Chí Minh do ông Chinh, bà Hà tự xây cất, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở (QSHNO) theo luật định. Ông Chinh, bà Hà cho ông Đạt, bà Phụng thuê căn nhà trên để kinh doanh. Ngày 1/7/2014, ông Chinh, bà Hà ký hợp đồng bán toàn bộ căn nhà trên cho ông Đạt, bà Phụng với giá 2 tỷ đồng, hai bên đã giao nhận đủ tiền bán nhà. Do căn nhà chưa có GCNQSDĐ, QSHNO theo luật định và tại thời điểm mua bán nhà gia đình ông Chinh đang cư trú tại đây nên trong hợp đồng mua bán nhà, bên bán còn có Đỗ Quốc Anh và Đỗ Tùng Lâm là con của ông Chinh, bà Hà ký xác nhận là thành viên của gia đình bên bán.
Ngày 14/5/2015, ông Chinh khởi kiện bà Phụng và ông Đạt tại TAND quận 10, yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán nhà là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vì hợp đồng mua bán nhà nêu trên chưa được công chứng, chứng thực theo quy định. Ông đồng ý hoàn trả số tiền mua bán nhà đã nhận là 2 tỷ đồng cho bà Phụng và ông Đạt.
Tại Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số: 345/2016/HGT- DS-ST ngày 27/9/2016, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự như sau:
Chấm dứt hợp đồng vay tài sản không có biện pháp bảo đảm được công chứng tại Phòng công chứng số 4 ngày 26/6/2013 ký giữa ông Đạt, bà Phụng và bà Hà, ông Chinh. Chấm dứt các hợp đồng vav tài sản không có biện pháp bảo đảm được công chứng tại Phòng Công chứng số 6 ngày 5/6/2014 ký giữa ông Đạt, bà Phụng và bà Hà; Hợp đồng vay tài sản không có biện pháp bảo đảm được công chứng tại Phòng Công chứng số 4 ngày 25/7/2014 ký giữa ông Đạt, bà Phụng và bà Hà.
Tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (QSHNO và QSDĐO) ngày 1/7/2014, đối với căn nhà 40/1A Nguyễn Giản Thanh, phường 15, quận 10, TP Hồ Chí Minh ký giữa ông Đạt, bà Phụng và bà Hà, ông Chinh.
Ông Đạt, bà Phụng trả thêm cho ông Chinh và bà Hà số tiền 1,7 tỷ đồng theo các đợt như sau: Ngày 27/9/2016 trả 500 triệu đồng, hai bên đã giao nhận xong; ngày 8/11/2016 trả 1 tỷ đồng; sổ tiền còn lại 200 triệu đồng trả sau khi hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận QSHNO và QSDĐO cho bà Phụng và ông Đạt.
Ông Đạt và bà Phụng được quyền liên hệ với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành các thủ tục hợp thức hóa chủ quyền đối với căn nhà số 40/1A Nguyễn Giản Thanh, phường 15, quận 10, TP Hồ Chí Minh. Các chi phí liên quan đến việc tiến hành các thủ tục hợp thức hóa chủ quyền, căn nhà do ông Đạt và bà Phụng chịu. Ông Chinh và bà Hà hỗ trợ các thủ tục hợp thức hóa căn nhà trên nếu cần thiết.
Ngày 4/1/2017, Chánh án TAND quận 10 đề nghị kháng nghị Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự nói trên, với nội dung: Việc thỏa thuận giao nhận tiền theo quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự nêu trên có dấu hiệu nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án (THA) của ông Chinh và bà Hà đối với Bản án số: 1297/2008/DSPT ngày 30/10/2008 của TAND TP Hồ Chí Minh. Ngoài ra, ngày 29/12/2016, ông Chinh đến TAND quận 10 xuất trình bản chính hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất ký ngày 1/7/2003 giữa ông Chinh, bà Hà với ông Đạt, bà Phụng, có nội dung khác với bản hợp đồng đã xuất trình cho Tòa án.
Tại Quyết định số: 240/2017/KN-DS ngày 25/8/2017, Chánh án TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh kháng nghị giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm.
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện KSND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh đề nghị Ủy ban Thẩm phán (UBTP) xét xử giám đốc thẩm chấp nhận toàn bộ kháng nghị của Chánh án TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh hủy quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự nêu trên, giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại.
Theo đó, nhận định của UBTP TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh: "Nhà, đất tranh chấp do vợ chồng ông Đỗ Quốc Chinh, bà Vũ Thị Hà đứng tên chủ sở hữu. Vợ chồng ông Chinh bà Hà sống trong căn nhà này cùng với các con là anh Đỗ Tùng Lâm và anh Đỗ Quốc Anh. Ngày 1/7/2014, ông Chinh và bà Hà kí hợp đồng bán toàn bộ căn nhà trên cho ông Đạt, bà Phụng với giá 2.000.000.000 đồng. Khi các bên xác lập hợp đồng mua bán nhà thì anh Anh và anh Lâm có ký xác nhận đồng ý. Tuy nhiên khi giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm không đưa anh Anh và anh Lâm tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bỏ sót người tham gia tố tụng, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.
Theo chứng thư thẩm định giá tài sản tranh chấp do Công ty Thẩm định giá và Đầu tư kinh doanh bất động sản Thịnh Vượng lập ngày 26/5/2016, thì nhà đất tranh chấp có giá trị 6.495.000.000 đồng; tại thời điểm các bên thỏa thuận việc mua bán căn nhà trên và được TAND quận 10 công nhận bằng Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số: 345/2016/HGT-DS-ST ngày 27/9/2016 thì ông Chinh và bà Hà đang phải thực hiện nghĩa vụ thi hành đối với Bản án số: 1297/2008/DS-PT ngày 30/10/2008 của TAND TP Hồ Chí Minh.
Như vậy, việc các bên thỏa thuận mua bán nhà với giá 2.000.000.000 đồng là không phù hợp thực tế và có dấu hiệu của việc tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi THA của ông Chinh, bà Hà nhưng chưa được cấp sơ thẩm làm rõ. Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự trong trường hợp này là không phù hợp pháp luật nên cần phải hủy quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự nêu trên để giải quyết lại theo đúng quy định của pháp luật.
Ngoài ra, ngày 29/12/2016, ông Chinh đến TAND quận 10 xuất trình bản chính hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất nêu trên ký ngày 1/7/2003 giữa ông Chinh, bà Hà với ông Đạt, bà Phụng, có nội dung khác với bản hợp đồng đã xuất trình cho Tòa án mà các bên ký kết với nhau ghi ngày 1/7/2014. Như vậy, thực tế hai bên có ký Hợp đồng chuyển nhượng ngày 1/7/2003 nhưng chưa được Tòa án cấp sơ thẩm làm rõ mà ban hành Thông báo sửa chữa số 61 ngày 11/11/2016 sửa quyết định từ ngày 1/7/2003 thành Hợp đồng chuyển nhượng ngày 1/7/2014 là không phù hợp. Do đó, khi giải quyết lại cũng cần làm rõ hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất được các bên ký ngày 1/7/2003.
Vì các lẽ trên, quyết định: “Chấp nhận Kháng nghị số: 240/2017/KN-DS ngày 25/8/2017 của Chánh án TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh.
Hủy Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số: 345/2016/HGT-DS-ST ngày 27/9/2016 của TAND quận 10, TP Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” giữa nguyên đơn là ông Đỗ Quốc Chinh với bị đơn là bà Huỳnh Phụng và ông Huỳnh Kim Đạt; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Vũ Thị Hà.
Giao hồ sơ vụ án cho TAND quận 10, TP Hồ Chí Minh giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm đúng quy định của pháp luật”.
Những bất cập trong Quyết định giám đốc thẩm
Một: Ở trang 1 của Quyết định giám đốc thẩm, có nội dung: “Căn nhà 40/1A Nguyễn Giản Thanh, phường 15, quận 10, TP Hồ Chí Minh do ông Chinh, bà Hà tự xây cất, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo luật định”. Tuy nhiên, tại trang 3, phần “Nhận định của Tòa án” lại ghi: “Nhà, đất tranh chấp do vợ chồng ông Đỗ Quốc Chinh, bà Vũ Thị Hà đứng tên chủ sở hữu".
“Chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo luật định”, sao lại nhận định: “Nhà, đất tranh chấp do vợ chồng ông Đỗ Quốc Chinh, bà Vũ Thị Hà đứng tên chủ sở hữu”?
Hai: Ở cuối phần “Nhận thấy” (trang 2 Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số: 240/2017/KN-DS ngày 25/8/2017, đối với Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 345/2016/HGT-DS-ST ngày 27/9/2016 của TAND TP Hồ Chí Minh”, có nội dung:
“Sau khi có Quyết định công nhận sự thỏa thuận nêu trên, ông Đỗ Quốc Chinh có đơn đề nghị kháng nghị và Chánh án TAND quận 10, TP Hồ Chí Minh kiến nghị kháng nghị giám đốc thẩm đối với quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự nêu trên”.
Nhưng, dòng 15 (trên xuống) trang 3 Quyết định giám đốc thẩm, lại có nội dung:
“Tại Quyết định số: 240/2017/KN-DS ngày 25/8/2017, Chánh án TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh kháng nghị giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm”.
“Kiến nghị kháng nghị giám đốc thẩm đối với quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự”, sao UBTP TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh lại xem xét “kháng nghị giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm”?
Ba: Liệu có dấu hiệu bỏ sót nội dung vụ án?
Quyết định giám đốc thẩm số: 5/2018/DS-GĐT ngày 15/5/2018 của UBTP TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh không nói đến Văn bản số: 835/THADS ngày 30/5/2017 “V/v báo cáo quá trình thi THA liên quan đến căn nhà số 40/1A Nguyễn Giản Thanh, phường 15 quận 10”, của Chi cục THADS quận 10. Theo đó: “Chi cục THADS quận 10 đang thi hành Bản án số: 1297/2008/DSPT ngày 30/10/2008 của TAND TP Hồ Chí Minh, theo đó: “Ông Đỗ Quốc Chinh và bà Vũ Thị Hà phải hoàn trả cho ông Nguyễn Ngọc Long và bà Nguyễn Thị Thanh Nhàn (do ông Nguyễn Ngọc Anh Dũng là đại diện theo ủy quyền) số vàng 149,1 lượng vàng SJC, số tiền 24.949.000 đồng theo phân định mỗi người chịu trách nhiệm một nửa và lãi do chậm thi THA”. Trong quá trình thi THA, Chi cục THADS quận 10 phát hiện ông Chinh, bà Hà đã thỏa thuận mua bán QSHNO và QSDĐO đối với căn nhà 40/1A Nguyễn Giản Thanh, phường 15 quận 10, TP Hồ Chí Minh cho ông Đạt và bà Phụng theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đưong sự số 345/2016/HGT-DS-ST ngày 27/9/2016; Quyết định sửa chữa quyết định số 61/2016/QĐ-SCQĐ ngày 11/11/2016 và Quyết định sửa chữa, bổ sung quyết định số 62/2016/QĐ-SCQĐ ngày 15/11/2016 của TAND quận 10, TP Hồ Chí Minh.
Chi cục THADS quận 10 nhận thấy việc chuyển nhượng tài sản nêu trên ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi cùa người thứ ba là ông Long và bà Nhàn. Do đó Chi cục THADS quận 10 đã ra Quyết định tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản đối với căn nhà 40/1A Nguyễn Giản Thanh, phường 15 quận 10, TP Hồ Chí Minh để xử lý theo quy định của pháp luật. Đồng thời Chi cục THADS quận 10 đã thông báo cho ông Dũng, ông Đạt và bà Phụng biết về việc ông Chinh, bà Hà còn phải thi THA.
Tại biên bản làm việc ngày 8/12/2016 tại Chi cục THADS quận 10 ông Dũng, ông Đạt và bà Phụng thỏa thuận với nhau: Đối với số tiền 500.000.000 đồng mà ông Chinh, bà Hà đã nhận trước đó thì ông Dũng không có yêu cầu gì. Đối với số tiền còn lại là 1.200.000.000 đồng ông Dũng đề nghị ông Đạt và bà Phụng nộp số tiền này tại Chi cục THADS quận 10 để Chi cục THADS quận 10 xử lý theo quy định pháp luật. Sau khi ông Đạt, bà Phụng nộp đủ số tiền 1.200.000.000 đồng tại Chi cục THADS quận 10 thì ông Dũng đồng ý không thắc mắc, khiếu nại đối với Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số: 345/2016/HGT- DS-ST ngày 27/9/2016; Quyết định sửa chữa quyết định số: 61/2016/QĐ-SCQĐ ngày 11/11/2016 và Quyết định sửa chữa, bổ sung quyết định số: 62/2016/QĐ- SCQĐ ngày 15/11/2016 của TAND quận 10; ông Dũng đồng ý để các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán chuyển nhượng QSHNO và QSDĐO ngày 1/7/2014 đối với căn nhà 40/1A Nguyễn Giãn Thanh, phường 15 quận 10, TP Hồ Chí Minh ký giữa ông Đạt, bà Phụng cùng ông Chinh, bà Hà.
Căn cứ Quyết định đã có hiệu lực pháp luật của TAND quận 10 và căn cứ đơn yêu cầu THA của ông Đạt, bà Phụng. Chi cục THADS quận 10 đã ra Quyết định THA số: 445/QĐ-CCTHADS ngày 15/12/2016 và tống đạt hợp lệ cho các bên đương sự. Sau khi ông Đạt, bà Phụng đã nộp đủ số tiền để THA theo án tuyên, Căn cứ quy định pháp luật, ngày 19/12/2016 Chi cục THADS quận 10 đã ra các Quyết định cưỡng chế THA để chuyển số tiền ông Chinh và bà Hà được nhận sang nộp án phí, thu phí THA vào Ngân sách Nhà nước, số tiền còn lại chi trả cho ông Long và bà Nhàn.
Có thể thấy, Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số: 345/2016/HGT-DS-ST ngày 27/9/2016; Quvết định sửa chữa quyết định số: 61/201 6/QĐ-SCQĐ ngày 11/11/2016 và Quyết định sửa chữa, bổ sung quyểt định số: 62/2016/QĐ-SCQĐ ngày 15/11/2016 của TAND quận 10 đã được Chi cục THADS quận 10 thi hành xong. Theo quy định của pháp luật, Chi cục THADS quận 10 đã văn bản xác nhận THA cho ông Đạt, bà Phụng và ban hành Quyết định giải tỏa ngăn chặn đối với căn nhà 40/1A Nguyễn Giản Thanh, phường 15 quận 10, TP Hồ Chí Minh.”
UBTP TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh giải thích như thế nào về việc có dấu hiệu bỏ sót nội dung vụ án này?
Mở đầu trang 4 Quyết định giám đốc thẩm, có nội dung: “Như vậy, việc các bên thỏa thuận mua bán nhà với giá 2.000.000.000 đồng là không phù hợp thực tế và có dấu hiệu của việc tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi THA của ông Chinh, bà Hà nhưng chưa được cấp sơ thẩm làm rõ”.
Tuy nhiên, trong hồ sơ vụ án (ở phần THA) thể hiện có Văn bản số: 835/THADS ngày 30/5/2017 “V/v báo cáo quá trình thi THA liên quan đến căn nhà số 40/1A Nguyễn Giản Thanh, phường 15 quận 10”, của Chi cục THADS quận 10. Văn bản số 835 này có nội dung dưới đây thể hiện ông Chinh, bà Hà đã thực hiện xong nghĩa vụ thi THA:
“Căn cứ Quyết định đã có hiệu lực pháp luật của TAND quận 10 và căn cứ đơn yêu cầu THA của ông Đạt, bà Phụng. Chi cục THADS quận 10 đã ra Quyết định THA số: 445/QĐ-CCTHADS ngày 15/12/2016 và tống đạt hợp lệ cho các bên đương sự. Sau khi ông Đạt, bà Phụng đã nộp đủ số tiền để THA theo án tuyên, Căn cứ quy định pháp luật, ngày 19/12/2016, Chi cục THADS quận 10 đã ra các Quyết định cưỡng chế THA để chuyển số tiền ông Chinh và bà Hà được nhận sang nộp án phí, thu phí THA vào Ngân sách Nhà nước, số tiền còn lại chi trả cho ông Long và bà Nhàn”.
UBTP TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh giải thích như thế nào về việc nhận định nội dung vụ án như vậy?
Thực tế, phần đất có căn nhà số 40/1A Nguyễn Giản Thanh, phường 15 quận 10 tọa lạc, bao gồm cả phần đất nằm trong lộ giới được Nhà nước quy hoạch trước khi diễn ra việc giao dịch mua bán QSHNO và QSDĐO giữa ông Chính, bà Hà và ông Đạt, bà Phụng (năm 2003). Và theo quy định của pháp luật, ông Đạt, bà Phụng chỉ được mua QSDĐ của phần đất không thuộc lộ giới với giá là 2 tỉ đồng.
Nhưng, Quyết định giám đốc thẩm viện dẫn chứng thư thẩm định giá tài sản tranh chấp do Công ty Thẩm định giá và Đầu tư kinh doanh bất động sản Thịnh Vượng lập ngày 26/5/2016, có giá trị 6.495.000.000 đồng đối với tài sản tranh chấp (bao gồm cả phần đất đã được Nhà nước quy hoạch nằm trong lộ giới). Điều này thể hiện thiếu cơ sở khi cho rằng: “việc các bên thỏa thuận mua bán nhà với giá 2.000.000.000 đồng là không phù hợp thực tế và có dấu hiệu của việc tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi THA của ông Chinh, bà Hà”.
Mặt khác, TAND quận 10 đã nhận “Đơn đề nghị trưng cầu giám định chữ kí, chữ viết” ngày 14/4/2023 (Phiếu báo phát số BĐ16 ngày 20/4/2023 của Bưu cục: 725000-Lê Văn Sỹ) của ông Đạt, bà Phụng với lí do: “Việc mua bán chuyển nhượng nhà đất đối với căn nhà 40/1A đường Nguyễn Giản Thanh, phường 15, quận 10, TP Hồ Chí Minh theo hợp đồng ngày 1/7/2014; hợp đồng ngày 1/7/2003 là hợp đồng giả tạo. Thực tế không có việc hai bên đã cam kết hủy bỏ hợp đồng ngày 1/7/2014. Và chúng tôi có thực hiện Hợp đồng ngày 1/7/2014, thể hiện: Đã trực tiếp thanh toán cho gia đình ông Chinh 2.500.000.000 đồng; và còn thanh toán cho ông Chinh số tiền 1.200.000.000 đồng vào Chi cục THADS quận 10, lí do là ông Chinh phải thi hành nghĩa vụ về tài sản trong một bản án khác.
Có thể thấy, Hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất ngày 1/7/2014, là đối tượng cần thiết để Tòa án xem xét trong giải quyết vụ án; là chứng cứ để chứng minh quyền lợi hợp pháp của chúng tôi. Trong khi, nguyên đơn là ông Chinh đang chối bỏ (không công nhận hợp đồng ngày 1/7/2014). Đây là cơ sở để chúng tôi có đơn kính đề nghị Quý tòa ra Quyết định gửi Viện Khoa học hình sự, Bộ Công an trưng cầu giám định đối với chữ kí, chữ viết của những người có kí tên ở trong hợp đồng ngày 1/7/2014”.
Tạp chí Ngày mới Online (Tạp chí Người cao tuổi) chuyển nội dung phản ánh của ông Huỳnh Kim Đạt và bà Huỳnh Phụng đến cơ quan chức năng có thẩm quyền xem xét, giải quyết theo quy định.
 |
| Quyết định giám đốc thẩm số 5/2018/DS-GĐT ngày 15/5/2018 của UBTP TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh. |
|
| Văn bản số 835/THADS ngày 30/5/2017 của Chi cục THADS Quận 10 |
|
| Phiếu báo phát số BĐ16 ngày 20/4/2023 của Bưu cục: 725000-Lê Văn Sỹ |
