Nghiên cứu - Trao đổi 02/11/2023 11:05
Trong thời gian đại dịch Covid-19, thị trường BĐS khủng hoảng, sau đó trầm lắng trong cả 4 phân khúc. Tuy nhiên, thị trường này sẽ được phục hồi bởi Nhà nước thực hiện những chính sách hợp lí, sửa đổi, bổ sung các Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; đồng thời xác lập đối tác chiến lược toàn diện với Hoa Kỳ… là cơ hội để phục hồi, phát triển bền vững…
Theo dự báo của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam, đến năm 2025, tỉ trọng BĐS/tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 21,2% (462,7 tỉ USD/2.183,79 tỉ USD). Đến năm 2030 tỉ lệ này là 22% (1.232,29 tỉ USD/5.601,31 tỉ USD). Ở các nước phát triển, khơi thông những nguồn lực tiềm năng của thị trường BĐS được coi là một chính sách ưu tiên. Tỉ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội thường chiếm ít nhất 35% tổng tài sản vật chất của quốc gia. Hoạt động của thị trường BĐS chiếm gần 30% trong tổng các hoạt động của nền kinh tế.
Ở nước ta nhiều tiềm năng nhưng chưa được khai thác, phát triển mạnh mẽ, đầu tư hiệu quả, bền vững thị trường này. BĐS công nghiệp, du lịch, giải trí, nghỉ dưỡng chỉ tập trung ở một số vùng miền, chưa tạo được sức hút và động lực tại hầu khắp các địa bàn trong cả nước. Nhiều phân khúc thị trường đầu tư còn gặp khó khăn, vướng mắc (rào cản) lớn. Nguồn tài nguyên đất đai chưa được khai thác một cách tối ưu. BĐS trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao phát triển còn dè dặt, cầm chừng, tỉ lệ lấp đầy thấp, nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp thu nhập thấp, thu nhập trung bình rất lớn, song khả năng đáp ứng còn hạn chế…
 |
| Thị trường bất động sản khi nào hết trầm lắng? |
Hiện nay, thị trường BĐS tiếp tục gặp nhiều khó khăn. Đó là tình trạng trầm lắng do thanh khoản kém, nguồn cung hạn chế. Thị trường quan trọng này có 4 phân khúc lớn: Nhà ở; Du lịch, nghỉ dưỡng; Bán lẻ và văn phòng; Công nghiệp, thì cả 4 phân khúc đều gần như đóng băng, có phân khúc nhúc nhích lên như BĐS công nghiệp (do các nhà đầu tư nước ngoài vào thuê đất). Trong khi đó, phân khúc nhà ở chiếm tỉ trọng cao nhất (90%) nguồn cung lại là nhà ở thương mại nhưng sản phẩm này cũng tiếp tục sụt giảm, một phần đã bão hoà (tổng lượng giao dịch chỉ đạt 40%); nhu cầu thuê văn phòng, mặt bằng thương mại và công suất cho thuê đều sụt giảm do nhu cầu giảm nên phân khúc này chủ yếu từ phần diện tích cho thuê của các toà nhà hỗn hợp.
Đất nước 100 triệu người thì 80% dân số thuộc diện thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Trong số đó nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn nhưng chưa đáp ứng được bao nhiêu. Khoản vốn ngân hàng 12.000 tỉ đồng hỗ trợ cho nhà ở xã hội không mấy được doanh nghiệp và người mua nhà mặn mà tiếp cận. Cho đến quý II năm 2023 nguồn vốn này mới giải ngân được 7.200 tỉ đồng cho khoảng 18.000 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua, nhà ở công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở…
Nguyên nhân tụt dốc, trầm lắng của thị trường BĐS chủ yếu do thể chế, rào cản về pháp lí chưa được tháo gỡ, chậm khai thông các vướng mắc như quy định trong Luật Đất đai và các Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư… nhiều điều khoản quy định vênh nhau, thiếu thống nhất, đồng bộ cản trở đối với sự phát triển của thị trường. Nguyên nhân thứ hai là việc tiếp cận nguồn vốn khó khăn. Trong khi đó, lại chịu ảnh hưởng nặng nề những vụ án hình sự đặc biệt nghiêm trọng như các vụ án FLC, Vạn Thịnh Phát, Tân Hoàng Minh, AIC… làm ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư kinh doanh BĐS và trái phiếu doanh nghiệp.
Bên cạnh đó là hơn 880 dự án BĐS (trong tổng số 1.200 dự án) không triển khai được hoặc rất chậm tiến độ. Ở nhiều địa phương, vướng mắc bởi quy định về phương pháp định giá đất. Nhiều nơi quy hoạch sử dụng đất đã công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Hàng loạt dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng do không phù hợp quy hoạch phân khu, quy hoạch tổng thể nên đang phải rà soát điều chỉnh. Về nguồn vốn do lãi suất cao, thanh khoản khó khiến các doanh nghiệp BĐS và người mua nhà ở khó tiếp cận. Quỹ đất cũng đang trong tình trạng hạn hẹp, vị trí đắc địa ngày càng ít, giá trị sinh lời thấp. Phân khúc căn hộ du lịch codotel (nhà đầu tư mua căn hộ rồi cho doanh nghiệp thuê lại làm du lịch, nghỉ dưỡng) cơ sở pháp lí lỏng lẻo. Nguồn cung và lượng tiêu thụ của phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố, shophouse tiếp tục giảm, chủ yếu do áp lực tăng lãi suất. Giá BĐS phân khúc này giảm 5-7% so với năm 2022. Việc đăng kí quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà loại hình codotel rất mong manh. Doanh nghiệp dùng vốn của các nhà đầu tư vào việc kinh doanh khác, nợ chồng chất khiến ngày càng gia tăng khiếu kiện, toà án các địa phương lúng túng trong xét xử, giải quyết quyền lợi của hàng chục nghìn nhà đầu tư (người mua căn hộ).
Phân khúc BĐS công nghiệp: Nguồn cung trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, một vài nơi tỉ lệ lấp đầy 80-90%, giá thuê đất cũng tăng nhẹ như ở Bắc Giang, Đồng Nai, TP Hồ Chí Minh, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Đà Nẵng...
Những nguyên nhân đó khiến hàng nghìn dự án BĐS phải dừng do vướng mắc quy định về pháp lí, tiếp cận vốn (vốn tín dụng, vốn trái phiếu doanh nghiệp) bởi ngân hàng thắt chặt chính sách tiền tệ để ổn định thị trường tiền tệ, kiềm chế lạm phát và mất cân đối cung - cầu. Một số tổ chức quốc tế nhận xét: “Tình trạng đóng băng thị trường BĐS và trái phiếu doanh nghiệp đang ảnh hưởng vị thế của Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài”.
Vực dậy thị trường BĐS sau suy thoái
Để thị trường BĐS thoát khỏi tình trạng trầm lắng, bứt phá vượt lên, Nhà nước cần có bước cải tổ, cải cách, trước hết ở cấp vĩ mô (cấp ban hành chính sách) cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường bật dậy. Một mặt, tiếp tục giữ vững môi trường chính trị ổn định để tạo dựng lòng tin khi thị trường bị đóng băng, minh bạch các vấn đề pháp lí liên quan tài chính, tiền tệ (vốn) bởi thị trường này có dòng tiền rất lớn, trong khi cơ cấu sản phẩm trên thị trường phát triển mất cân đối. Cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, tạo sự minh bạch và ổn định cho thị trường nhà ở và các phân khúc trong BĐS.
Một khi giải quyết được vấn đề thanh khoản cho doanh nghiệp sẽ lập tức ổn định được thị trường chứng khoán. Mặt khác, quy định chặt chẽ về kiểm soát rủi ro với tín dụng BĐS, giúp thị trường này lành mạnh hóa để đi sát hơn với nhu cầu thực tế, tránh tình trạng thổi giá bong bóng. Đối với các doanh nghiệp cần khắc phục tình trạng yếu kém về năng lực tài chính, vốn chủ sở hữu thấp, hoạt động chủ yếu dựa vào nguồn vốn ngân hàng để thúc đẩy tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
Theo nhận định của các chuyên gia trong nước và quốc tế, thị trường bất động sản nước ta sẽ phục hồi, bứt phá trong khoảng thờì gian từ quý III và phát triển mạnh từ quý IV năm 2024 trở đi.
