Thi công khách sạn dưới 100 phòng: Bài toán đội vốn và tiến độ

Những điều cần nhớ

• Romo Cons chỉ tập trung vào phân khúc dưới 100 phòng: khách sạn boutique, khách sạn 3 sao, chung cư mini, villa và căn hộ dịch vụ.
• Công ty làm tổng thầu trọn gói từ thiết kế, xin phép đến bàn giao, để chủ đầu tư chỉ làm việc với một đầu mối.
• Cam kết không phát sinh chi phí chỉ áp dụng khi chủ đầu tư giữ nguyên thiết kế ban đầu.

Thạc sĩ Trần Hải Sơn, CEO kiêm đồng sáng lập Romo Cons. Ảnh: Romo Cons

Kinh nghiệm nào ông mang vào Romo Cons?

Tôi tốt nghiệp Cử nhân và Thạc sĩ tại Đại học Xây dựng Hà Nội, rồi có hơn 15 năm trực tiếp quản lý thi công hàng trăm công trình dân dụng và thương mại, chủ yếu ở Hà Nội và Đà Nẵng.

Ở công trường, tôi nghe chủ đầu tư lo đúng ba thứ: đội vốn, trễ tiến độ, bàn giao không như kỳ vọng. Romo Cons ra đời để xử lý ba nỗi lo đó.

Vì sao khách sạn dưới 100 phòng hay lệch ngân sách?

Vì mặt bằng nhỏ nên công năng phải tính rất sát. Chủ đầu tư lại thường phải tự điều phối cả chục đầu mối: đơn vị thiết kế, thi công phần thô, hoàn thiện, điện nước, nội thất. Chỗ nào lệch nhịp cũng kéo theo tiền và thời gian.

Vì thế chúng tôi chọn đúng phân khúc này: nó cần người hiểu vận hành lưu trú và hiệu quả đầu tư, chứ không chỉ biết đổ bê tông.

Tổng thầu trọn gói khác gì thuê từng đơn vị riêng?

Khác ở chỗ chủ đầu tư chỉ làm việc với một đầu mối. Với dịch vụ tổng thầu thiết kế và thi công khách sạn, Romo Cons nhận từ lên ý tưởng, lập kế hoạch, dự toán, xin cấp phép, thi công đến hoàn công và bàn giao. Công ty làm thêm thiết kế 3D và nội thất.

Đổi lại, chủ đầu tư phải chốt bài toán kinh doanh sớm: bao nhiêu phòng, khách mục tiêu là ai, vận hành ra sao. Trọn gói không cứu được một thiết kế cứ sửa mãi.

“3 Đúng” nghĩa là gì khi ký hợp đồng?

Là đúng ngân sách, đúng tiến độ, đúng chất lượng. Phần được hỏi nhiều nhất là cam kết không phát sinh chi phí, và nó có điều kiện rõ ràng: chủ đầu tư giữ nguyên thiết kế ban đầu. Muốn đổi thiết kế giữa chừng thì hai bên tính lại. Vì vậy chúng tôi khuyến khích chốt thiết kế trước khi khởi công.

Để giữ cam kết, công ty vận hành quy trình kiểm soát chất lượng 5 cấp. Mỗi hạng mục được nghiệm thu xong mới sang giai đoạn tiếp theo.

Các công trình đã làm cho thấy điều gì?

Theo hồ sơ dự án của Romo Cons, mỗi công trình là một bài toán khác:

• Khách sạn La Passion, số 26 Hàng Thùng, Hoàn Kiếm, Hà Nội: 10 tầng, 35 phòng, sức chứa 70–80 khách, có nhà hàng ở tầng 9 và skybar ở tầng 10. Đây là bài toán nhồi đủ công năng vào một lô đất Phố Cổ.
• Siren Hotel trong tổ hợp Flamingo Hải Tiến, Thanh Hóa: khách sạn 3 sao, 63 phòng, 10 tầng, 2.500 m², thi công giai đoạn 2023–2024.
• La Paloma (căn hộ dịch vụ, Hoàng Hoa Thám, Tây Hồ): thay vì ốp đá toàn bộ mặt tiền, công trình tạo sự bề thế bằng hệ cột thông tầng, vòm cong và ban công tích hợp bồn cây để giữ tổng mức đầu tư hợp lý.
• Mộc An Hotel (Ninh Bình): khách sạn boutique phong cách Modern Rustic kết hợp Eco-Luxury, với sơn hiệu ứng terracotta gợi màu đất phù sa địa phương.

Sảnh khách sạn La Passion, số 26 Hàng Thùng, Hoàn Kiếm, Hà Nội. Ảnh: Romo Cons

Sảnh Siren Hotel trong tổ hợp Flamingo Hải Tiến, Thanh Hóa. Ảnh: Romo Cons

Phòng nghỉ tại Siren Hotel, khách sạn 3 sao 63 phòng. Ảnh: Romo Cons

Mặt tiền La Paloma, căn hộ dịch vụ tại Hoàng Hoa Thám, Tây Hồ, Hà Nội. Ảnh: Romo Cons

Làm việc ở ba miền thì tổ chức thế nào?

Trụ sở ở Hà Nội, khu vực miền Nam do kiến trúc sư Đoàn Nam, người có hơn 25 năm làm thiết kế và thi công, dẫn dắt. Romo Cons hiện có mặt tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh.

Ba câu nên hỏi trước khi chọn tổng thầu

Từ buổi trò chuyện, tòa soạn rút ra ba câu hỏi chủ đầu tư nên đặt ra:

1. Hợp đồng ghi rõ điều kiện nào thì mới có phát sinh?
2. Nhà thầu đã bàn giao công trình cùng quy mô ở đâu, và mình có đến xem được không?
3. Ai là đầu mối chịu trách nhiệm chung cho thiết kế, xin phép, thi công và nội thất?

Với ông Sơn, mục tiêu là chủ đầu tư nhận đúng công trình mình đã hình dung. Công ty gọi đó là triết lý “Thi công thấu hiểu – Đồng hành chuyên sâu”.