Sửa đổi Luật Đất đai phù hợp Hiến pháp và tương thích các đạo luật liên quan

Từ khi đất nước ta tiến hành công cuộc đổi mới, nhận thức về đất đai là nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội nên Nhà nước đã nhiều lần ban hành luật này vào các năm 1987, 1993, 2003, 2013. Trên thực tế, cứ 10 năm Luật Đất đai lại được Quốc hội sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện cho phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội trong nước và hội nhập quốc tế. Việc sửa đổi, bổ sung lần này mang tính chiến lược, toàn diện, có tầm nhìn dài hạn hơn, bảo đảm phù hợp với Hiến pháp 2013 và tương thích với các đạo luật liên quan: Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Giá, Luật Kinh doanh bất động sản, luật Thừa kế, Luật Nhà ở, Luật Môi trường, Luật Đô thị, kể cả luật đặc thù đối với Thủ đô Hà Nội và TP Hồ Chí Minh…

Sau gần 10 năm thực hiện Luật Đất đai 2013, công tác quản lí đất đai đạt được những kết quả quan trọng, tạo hành lang pháp lí tương đối đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác, sử dụng đất đai, đặc biệt dùng vào phát triển các công trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở, đô thị, thị trường bất động sản, tăng nguồn thu cho ngân sách…

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 còn bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế, bất cập nên nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ, bền vững. Do vướng mắc về thể chế việc sử dụng đất còn lãng phí lớn, hiệu quả thấp. Tình trạng tham nhũng về đất đai và khiếu nại, tố cáo vi phạm pháp luật về đất đai còn nhiều. Những kẽ hở, thiếu sót, bất cập này gây ra nhiều hệ luỵ cho lĩnh vực quản lí Nhà nước và cả người dân. Bên cạnh đó, Luật Đất đai còn những mâu thuẫn, thiếu đồng bộ với Hiến pháp 2013 và các đạo luật kể trên. Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa thể hiện đầy đủ không gian quy hoạch, quyền giám sát của HĐND các cấp, của người dân còn chung chung. Các điều khoản quy định còn nhiều vướng mắc, bất cập trong quy định giao đất, cho thuê đất, về tài chính đất (đặc biệt về giá), trong việc thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư; trong quy định quản lí, sử dụng đất nông trường, lâm trường, quyền sử dụng đất của cộng đồng dân tộc thiểu số, công tác tham vấn…

Những kẽ hở trong quản lí vừa là rào cản vừa là nguyên nhân của tình trạng hơn 70% khiếu nại, tố cáo là về đất đai, trong đó giá đất luôn là điểm “nóng” trong xã hội. Những tồn tại, bất cập còn là nguyên nhân của tệ tham nhũng, lợi ích nhóm về đất đai. Mâu thuẫn về đất đai không thể giải quyết hàng chục năm khiến cho cuộc sống của người dân cơ cực, rồi những yếu kém về công tác kiểm tra, thanh tra, giám sát để xảy ra thất thoát lớn tiền của, tài sản của Nhà nước, của Nhân dân.

Theo số liệu của Toà án Nhân dân Tối cao, từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (1/7/2014) đến 31/12/2021 TAND các cấp trong cả nước đã thụ lí 1.876.743 vụ án liên quan đến đất đai. Trong đó, tranh chấp đất đai xảy ra nhiều nhất là lĩnh vực dân sự với 161.187 vụ, án hành chính 26.443 vụ, án hình sự 113 vụ… Có thể kể một số vụ án hình sự điển hình về tham ô, tham nhũng tài sản rất lớn từ những hành vi trục lợi về đất đai: Vụ án Phan Văn Anh Vũ (Vũ Nhôm) liên quan tới hơn 20 nhà đất công sản gây thiệt hại hơn 22.000 tỉ đồng; Vụ án 188 ha đất công ở tỉnh Bình Dương, cựu Bí thư Tỉnh uỷ và 28 bị can gây thiệt hại 6.600 tỉ đồng; Vụ án Tất Thành Cang và 9 bị cáo liên quan bán rẻ 2 dự án khu dân cư, gây thiệt hại 730 tỉ đồng… Các vụ án hình sự lớn liên quan đến đất đai, các bị cáo thường là quan chức nguyên Bí thư Tỉnh uỷ, Chủ tịch, Phó chủ tịch UBND tỉnh, giám đốc các sở chuyên ngành. Hàng loạt doanh nghiệp tư nhân nhanh chóng trở thành tỉ phú USD từ kinh doanh bất động sản; nhiều người giàu lên, có khối tài sản “khủng” từ đất. Rõ ràng, đất đai là công thổ quốc gia nhưng bị xâu xé nguồn lực bởi “lợi ích nhóm”.

Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương (Khoá XIII) “Về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lí và sử dụng đất đai, tạo động lực đưa đất nước có thu nhập cao” là đường lối cơ bản, đổi mới, định hướng lớn về sự cần thiết phải sửa đổi Luật quan trọng này. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa kết thúc giai đoạn lấy ý kiến rộng rãi vào ngày 15/3/2023, có 16 chương, 245 điều. Theo đó, giữ nguyên 28 điều, bỏ đi 8 điều; sửa đổi, bổ sung 184 điều và bổ sung 41 điều là một bước đổi mới căn bản, toàn diện, đầy đủ, bảo đảm tính khả thi cao.

Trong nhiều nội dung lớn về sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, đáng quan tâm và là vấn đề mang tính đột phá là giá đất. Trước đây, giá đất do UBND cấp tỉnh định đoạt theo khung giá thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Trong nhiều năm giá đất là nỗi ám ảnh và sự điêu đứng của một bộ phận lớn dân cư bởi 1m2 đất nông nghiệp chỉ bằng một bát phở hoặc cả lô đất ở đô thị bị thu hồi tiền bồi thường không mua nổi chục mét vuông sàn nhà chung cư. Trong khi doanh nghiệp khai thác, phân lô, bán nền hoặc xây nhà ở để bán với giá cao ngất ngưởng, lợi nhuận gấp trăm, gấp nghìn lần giá bồi thường đất.

Sự bất cập lớn nhất đó của chính sách về đất đai đã đến lúc phải “cởi trói”, gỡ “nút thắt” trong quản lí, sử dụng nguồn lực to lớn này. Từ đó, nhu cầu bức xúc là phải thực hiện bỏ khung giá đất. Xác định theo giá thị trường được xem là hướng đột phá lớn trong lĩnh vực quản lí, sử dụng, tạo nên thay đổi căn bản đối với chính sách, pháp luật về đất đai.

Liên quan đến vấn đề tài chính về đất đai và giá đất là các khoản thu từ dịch vụ công căn cứ từ thời điểm sử dụng đất, tiền giao đất, cho thuê đất, thu hồi, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư… phải thực hiện phương pháp định giá của Hội đồng thẩm định giá cụ thể với sự giám sát, công khai, minh bạch thông qua nguyên tác định giá phù hợp sát giá thị trường. Hội đồng thẩm định giá đất là tổ chức chuyên nghiệp, hoạt động độc lập với UBND cấp tỉnh, tuân thủ sự chuẩn mực có nguyên tắc, bảo đảm sự thống nhất trong vấn đề định giá đất theo “tiêu chuẩn định giá tài sản Việt Nam”, thật sự bảo đảm công khai, minh bạch, công bằng, dân chủ và trách nhiệm giải trình, cũng như công khai trên các phương tiện tuyền thông tất cả các chứng thư định giá đất và hồ sơ, quy trình định giá đất cho người dân biết để giám sát, để thực hiện khi có đất bị thu hồi; khắc phục tính quan liêu, áp đặt chủ quan, hình thức, không phản ánh đúng thực chất của giá theo thị trường bất động sản giống như “việc riêng” của cơ quan hành chính Nhà nước…