Đại biểu Quốc hội góp ý nhiều vấn đề về định giá đất, thu hồi đất và tái định cư

Sáng ngày 29/10, Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Phiên thảo luận nhận được nhiều ý kiến góp ý về thu hồi đất, định giá đất, bảng giá đất, thẩm quyền xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo hướng minh bạch, khách quan, phù hợp với thực tiễn.

Hài hòa lợi ích giữa nhà nước – người dân – nhà đầu tư

Liên quan đến vấn đề định giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất của dự thảo Luật, đại biểu Lê Hữu Trí (Đoàn ĐBQH tỉnh Khánh Hòa) cho rằng, thực tiễn áp dụng cho thấy việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại các địa phương còn có thể tạo ra chênh lệch đáng kể, nhất là ở những khu vực giáp ranh. Nếu xác định mức giá quá cao, chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tăng; nếu xác định mức giá quá thấp, người có đất bị thu hồi có thể chịu thiệt thòi. Do đó, định giá đất cần phải giải quyết hài hòa giữa: Nhà nước - người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư.

ĐB Lê Hữu Trí: Đảm bảo lợi ích hài hòa giữa Nhà nước – người dân có đất bị thu hồi và nhà đầu tư

“Việc định giá đất không thể chỉ tập trung vào tăng thu ngân sách mà xem nhẹ khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp hoặc quyền lợi chính đáng của người dân”, đại biểu Lê Hữu Trí nhấn mạnh.

Đại biểu Lê Hữu Trí đề nghị dự thảo luật làm rõ nguyên tắc, phương pháp, quy trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng thống nhất trong cả nước, tăng cường công khai dữ liệu, kiểm soát chất lượng thông tin đầu vào và thúc đẩy cơ chế giám sát độc lập nhằm hạn chế sự tùy nghi trong áp dụng giữa các địa phương.

Đồng thời, cần quy định rõ giá đất phục vụ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, giá đất chuyển nhượng theo thỏa thuận và giá giao dịch trên thị trường. Các loại giá đất này có mối liên hệ nhưng khác nhau về mục đích, cơ sở xác định và điều kiện áp dụng, do đó cần có nguyên tắc xử lý chênh lệch minh bạch, phù hợp với thực tế.

Đồng tình với chủ trương Nhà nước, Ủy ban nhân dân quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo nguyên tắc, tiêu chí do Trung ương quy định. Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng) đánh giá, đây là một thay đổi quan trọng có thể khắc phục tình trạng kéo dài thời gian xác định giá đất, giảm chi phí tuân thủ và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Tuy nhiên, quy định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng đồng thời để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, trong khi lại giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định cả bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Cơ chế này có ưu điểm về tính thống nhất nhưng cũng đặt ra yêu cầu rất cao về tính khách quan, minh bạch bởi giá đất vừa quyết định nguồn thu ngân sách vừa trực tiếp ảnh hưởng đến chi phí của doanh nghiệp và quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm chứng, sàng lọc dữ liệu định giá đất, loại bỏ các giao dịch bất thường, giao dịch có dấu hiệu thao túng.

“Mục tiêu đặt ra không phải là xác định giá đất cao hay thấp mà phải xác định giá đất hợp lý, công bằng, có căn cứ và có thể kiểm chứng”, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn nêu quan điểm.

Toàn cảnh phiên thảo luận tại Hội trường về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), sáng ngày 29/10.

Góp ý kiến vào khoản 5, khoản 6 của Điều 75 về thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất, đại biểu Hoàng Quốc Khánh (Đoàn ĐBQH tỉnh Lai Châu) đề nghị nghiên cứu sửa đổi theo hướng: Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định bảng giá đất, nguyên tắc, phạm vi điều chỉnh hệ số; giao cho Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định hệ số và điều chỉnh khi cần thiết trong phạm vi đã được Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định và có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp.

Bày tỏ quan điểm chưa đồng tình với phương án quy định Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất định kỳ 3 năm một lần. Đại biểu Lê Văn Thế (Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình) đề nghị sửa theo hướng, bảng giá đất được quyết định định kỳ 5 năm một lần và được xem xét sửa đổi, bổ sung trong chu kỳ khi cần thiết; riêng hệ số điều chỉnh giá đất được rà soát ít nhất mỗi năm một lần trên cơ sở biến động giá đất và điều kiện thực tế của từng địa phương.

Đảm bảo điều kiện sống tốt hơn cho người dân bị thu hồi đất

Tại các Điều 46, 47 và 48 của dự thảo Luật đã quan tâm hơn đến yêu cầu ổn định đời sống, sản xuất, kinh doanh và phục hồi sinh kế cho người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, trong phiên thảo luận, nhiều ý kiến đại biểu đề nghị làm rõ trách nhiệm bảo đảm kết quả thực hiện chính sách, thay vì chỉ dừng ở việc xác định các hình thức hỗ trợ.

ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga (TP. Hải Phòng) cho rằng, hiệu quả của chính sách thu hồi đất không chỉ được đánh giá bằng tiến độ giải phóng mặt bằng mà còn phải căn cứ vào khả năng ổn định đời sống, phục hồi sinh kế của những người bị ảnh hưởng.

Đại biểu đề nghị bổ sung vào Điều 46 nguyên tắc xác định những nhóm có nguy cơ mất nguồn sinh kế chủ yếu sau thu hồi đất để có biện pháp hỗ trợ phù hợp, nhất là hộ nghèo, người cao tuổi, người khuyết tật và người trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Đồng thời, cần quy định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong tổ chức thực hiện, theo dõi và đánh giá kết quả phục hồi sinh kế sau thu hồi đất.

Về đảm bảo điều kiện sống tại nơi tái định cư, đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng) đề nghị, làm rõ nguyên tắc đánh giá “điều kiện tương đương”, không chỉ căn cứ vào hạ tầng và nhà ở mà còn phải tính đến khả năng tiếp cận đất sản xuất, việc làm, trường học, y tế và sinh hoạt cộng đồng.

Do đó, tiêu chí “nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” cần được cụ thể hóa bằng những yêu cầu có thể kiểm chứng về hạ tầng, điều kiện sinh hoạt, khả năng tiếp cận dịch vụ công, việc làm và sinh kế. Các khu tái định cư cũng phải được chuẩn bị đầy đủ trước khi tổ chức di dời người dân.

Giao dịch bắt buộc phải công chứng

Đóng góp ý về quy định các giao dịch thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, đại biểu Đỗ Thị Việt Hà (Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Ninh) cho biết, khoản 4 Điều 21 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang giao cho Chính phủ quy định các giao dịch bắt buộc phải công chứng.

Qua nghiên cứu báo cáo giải trình, tiếp thu ý kiến của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đại biểu Đỗ Thị Việt Hà cho rằng, nội dung trên chưa thực sự thuyết phục, chưa thể hiện được rõ cơ sở lý luận pháp lý thực tiễn để giao Chính phủ quy định chi tiết. Bởi vì, nếu quy định như thế sẽ không phù hợp với cả Bộ luật Dân sự, không thống nhất với Luật Công chứng và cũng không thống nhất, đồng bộ với cả Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang được trình tại Kỳ họp Quốc hội lần này.

Đại biểu Đỗ Thị Việt Hà: Giao dịch bắt buộc phải công chứng mới bảo đảm tính pháp lý chặt chẽ

Đưa ra cơ sở để cơ quan chủ trì soạn thảo dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục nghiên cứu, đại biểu Đỗ Thị Việt Hà đề nghị, cần quy định tại Luật này các giao dịch thực hiện quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng. Theo đó, quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là những quyền quan trọng của người sử dụng đất, đòi hỏi điều kiện tham gia giao dịch chặt chẽ, mức độ an toàn pháp lý cao. Đây là các giao dịch quan trọng tác động lớn đến người sử dụng đất cần có cơ chế bảo đảm an toàn để hạn chế các tranh chấp phát sinh. Các giao dịch được quy định phải công chứng, chứng thực từ Luật Đất đai năm 2023 và hiện nay cũng đang được quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai hiện hành.

“Công chứng là một cấu phần tích cực của tiến trình chuyển đổi số mà hoàn toàn không phải là rào cản của cải cách thủ tục hành chính. Việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai sẽ giúp cho cung cấp thông tin về người có quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản và tình trạng pháp lý đó và sẽ xác thực được tính pháp lý của giao dịch đó. Ngoài ra, tham khảo kinh nghiệm quốc tế thì cho thấy, hiện nay các nước như Pháp, Đức, Tây Ban Nha hay Anh, Mỹ cũng đều quy định giao dịch bắt buộc phải công chứng tại luật”, đại biểu Đỗ Thị Việt Hà dẫn chứng.

Đối với quy định về công chứng, chứng thực, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết, Chính phủ đề xuất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là giao Chính phủ quy định loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực phù hợp với lộ trình chuyển đổi số và kết nối liên thông dữ liệu về quản lý đất đai. Như vậy, quy định này vừa bảo đảm đúng tinh thần Nghị quyết số 66 của Bộ Chính trị, vừa tạo tính chủ động, linh hoạt, giảm thủ tục tuân thủ của người dân, phù hợp với lộ trình chuyển đổi số và kết nối, liên thông dữ liệu về điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của đất nước mà không làm mất quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.