Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm: Cơ hội bứt phá từ các đô thị vệ tinh

Sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025” do Batdongsan.com.vn tổ chức mới đây tại TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội, với sự tham gia của gần 1.500 khách, đã mang đến bức tranh toàn diện về thị trường bất động sản Việt Nam. Dựa trên dữ liệu cập nhật và phân tích chuyên sâu, sự kiện không chỉ phản ánh thực trạng thị trường mà còn chỉ ra những tín hiệu lạc quan, hứa hẹn một chu kỳ phục hồi bền vững trong nửa cuối năm.

Kinh tế vĩ mô ổn định, thị trường bước qua tâm lý phòng thủ

Theo các chuyên gia, giai đoạn đầu năm 2025 đánh dấu bước chuyển quan trọng khi thị trường địa ốc bắt đầu thoát khỏi trạng thái phòng thủ. Nền kinh tế vĩ mô ổn định, tăng trưởng GDP tích cực, lạm phát được kiểm soát tốt, trong khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức thấp (7,5 – 9%/năm) đã giúp cải thiện sức mua thực tế.

Cùng với đó, chính sách tháo gỡ pháp lý tiếp tục được Chính phủ thúc đẩy, trong đó có Nghị định 151 và Công điện 78 nhằm rà soát, gỡ vướng cho các dự án vướng pháp lý kéo dài. Những động thái này đang mở đường cho nguồn cung mới quay lại thị trường trong những tháng cuối năm.

Giá bán tiếp tục tăng, mức độ quan tâm ghi nhận giảm nhẹ nhưng có sự phục hồi

Đầu tư công cũng là động lực quan trọng, đặc biệt khi các dự án hạ tầng lớn như vành đai 4, cao tốc TP.Hồ Chí Minh – Mộc Bài, metro vùng ven được tăng tốc giải ngân. Tại các đô thị vệ tinh như Long Thành, Dĩ An, Phú Mỹ hay Bàu Bàng, tiến độ các tuyến kết nối như cao tốc Mỹ Phước – Tân Vạn – Bàu Bàng hay metro Thủ Dầu Một – Mỹ Phước – Bàu Bàng (dự kiến triển khai) đang tạo ra kỳ vọng tăng giá bất động sản trong trung và dài hạn.

Chung cư dẫn dắt xu hướng, đầu tư lướt sóng giảm nhiệt

Trong quý 2/2025, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn ghi nhận mức độ quan tâm (MĐQT) đối với phân khúc chung cư tăng 8%, chiếm tỷ trọng 29%, vượt đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong hành vi người mua, từ đầu tư ngắn hạn sang nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn để khai thác dòng tiền.

Khảo sát từ hơn 500 môi giới cho thấy, 64% giao dịch đến từ người mua để ở, 57% là khách đầu tư khai thác cho thuê, trong khi chỉ 46% đánh giá nhà đầu tư lướt sóng vẫn còn chiếm tỷ trọng lớn. Sự dịch chuyển này giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn sau giai đoạn biến động.

Sau sáp nhập, TP.Hồ Chí Minh trở thành đại đô thị trọng điểm, đứng đầu về quy mô dân số, diện tích, kinh tế

Tại TP.Hồ Chính Minh sau sáp nhập, nơi bao gồm các địa phương sáp nhập như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, lượng tìm kiếm bất động sản tăng 6%. Mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội hiện đã vượt TP.Hồ Chính Minh khoảng 11% (70 triệu đồng/m² so với 57 triệu đồng/m²), khiến dòng tiền từ phía Bắc có xu hướng “Nam tiến” mạnh hơn. Những khu vực có hạ tầng tốt, quỹ đất lớn như Thủ Dầu Một, Dĩ An hay khu vực phía Bắc TP.Hồ Chí Minh như Mỹ Phước – Bàu Bàng được đánh giá là điểm đến phù hợp cho người mua nhà lần đầu hoặc các nhà đầu tư tìm kiếm tỷ suất sinh lời ổn định.

Chung cư là loại hình dẫn đầu lượng quan tâm đầu 2025, được dẫn dắt bởi nhu cầu mua ở thực và đầu tư khai thác.

Tại Hà Nội, những quận cận trung tâm như Gia Lâm, Hà Đông, Hoàng Mai tiếp tục ghi nhận mức tăng giá tốt nhờ hưởng lợi từ các đại đô thị, vành đai 4 và các cây cầu lớn bắc qua sông Hồng. Sự bứt phá của cơ sở hạ tầng cũng giúp các khu vực này tăng tính kết nối, rút ngắn thời gian di chuyển về trung tâm thành phố, đồng thời tăng giá trị tài sản.

Dòng tiền có xu hướng dịch chuyển vào Nam do nền giá còn dư địa tăng trưởng.

Đất nền điều chỉnh nhẹ, cơ hội tại vùng có quy hoạch và công nghiệp

Trái với chung cư, phân khúc đất nền ghi nhận sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng. MĐQT đất nền tại Hà Nội giảm 47%, TP.Hồ Chí Minh cũ giảm 28%, các địa phương khác giảm trung bình 33%. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc sức hấp dẫn của đất nền mất đi, mà cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc.

Tại miền Bắc, các tỉnh như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng vẫn duy trì sức hút nhờ gắn liền với các khu công nghiệp lớn. Hòa Bình bất ngờ nổi lên với mức tăng giá tới 200% so với đầu 2023, nhờ hưởng lợi từ cao tốc Hòa Lạc – Hòa Bình và quá trình giãn dân, giãn nhà máy từ Hà Nội.

Tại miền Nam, thị trường ổn định hơn, với mức tăng nhẹ tại thị trường Bình Dương (+25%) và Đông Nai (+23%). Đáng chú ý là sự trỗi dậy của các địa phường đang trở thành “đô thị công nghiệp mở rộng” như Long Thành, Phú Mỹ, và đặc biệt là vùng ven phía Bắc Bình Dương như Mỹ Phước – Bàu Bàng, nơi có mặt bằng giá còn mềm (13 – 19 triệu đồng/m²), kết nối hạ tầng thuận tiện và quỹ đất sạch.

Dòng tiền có xu hướng dịch chuyển vào thị trường Bất động sản phía Nam do nền giá còn dư địa tăng trưởng.

Tuy không được tách riêng thành phân khúc “nóng”, nhưng bất động sản ở các khu công nghiệp mới như Bàu Bàng vẫn âm thầm được giới đầu tư dài hạn quan tâm nhờ khả năng cho thuê, tỷ lệ lấp đầy nhanh và triển vọng đô thị hóa trong 5 – 7 năm tới. Với sự xuất hiện của hàng loạt nhà máy FDI và các khu công nghiệp vệ tinh, nhu cầu nhà ở công nhân và chuyên gia dự kiến tiếp tục tăng mạnh.

Thị trường 6 tháng cuối năm: Định hình lại chu kỳ mới

Bước sang nửa cuối năm 2025, thị trường bất động sản được dự báo tiếp tục phục hồi, nhưng theo xu hướng chọn lọc và phân hóa rõ nét hơn. Các chuyên gia đánh giá bốn động lực chủ chốt sẽ dẫn dắt đà phục hồi gồm: tín dụng ổn định, chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người mua nhà được duy trì; các dự án hạ tầng bước vào giai đoạn tăng tốc thi công; dòng tiền dịch chuyển từ đầu cơ sang sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác dòng tiền ổn định; cùng với đó là vai trò dẫn dắt ngày càng rõ rệt của các đô thị vệ tinh, nơi có quỹ đất lớn, mặt bằng giá còn mềm và kết nối hạ tầng ngày một hoàn thiện.

Dù sự phục hồi không diễn ra đồng đều trên tất cả phân khúc và địa bàn, nhưng những khu vực có nội lực công nghiệp mạnh, quy hoạch bài bản và tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là các đô thị vệ tinh quanh TP.Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn thuận lợi để đón dòng vốn đầu tư trung và dài hạn.

Đừng để TikTok hay Google chữa bệnh thay bác sĩ! Thầy thuốc Nhân dân, Tiến sĩ, Bác sĩ cao cấp (TTND.TS.BSCC). Nguyễn Kim Lưu cảnh báo hệ lụy nguy hiểm từ thói quen tự chẩn ...