Cảnh giác “mua nhà 0 đồng” tại dự án A&K Tower, khuyến nghị với người cao tuổi

Ngày 22/9/2026, dự án Cao ốc An Khang (A&K Tower) tổ chức lễ ra quân bán hàng. Dự án do Công ty CP OBC Thuận An làm chủ đầu tư, OBC Holdings là đơn vị phát triển, tọa lạc tại phường An Phú, TP. Hồ Chí Minh.

Chính sách “mua nhà 0 đồng” (phương thức thanh toán - Vay 0 đồng) mà OBC Hodings đang quảng bá tại dự án A&K Tower

Tại sự kiện, dự án quảng bá chính sách vay ngân hàng tối đa 75% giá trị sản phẩm, thời hạn vay tối đa 35 năm, ân hạn gốc lên đến 36 tháng và hỗ trợ lãi suất lên đến 24 tháng. Riêng phương án “Vay 0 đồng (V03)” mà khách hàng tiếp cận thể hiện thời gian ân hạn gốc và hỗ trợ lãi suất tối đa 24 tháng.

Theo tư vấn của nhân viên kinh doanh, khách hàng có thể đặt chỗ 30 triệu đồng, sau đó bổ sung 20 triệu đồng để đủ khoản đặt cọc 50 triệu đồng.

Áp lực tài chính được dịch chuyển về sau

Theo phương án V03 được OBC Holdings công bố, sau 10 ngày kể từ thời điểm đặt cọc, khách hàng ký hợp đồng mua bán (HĐMB). Tại mốc này, chủ đầu tư hỗ trợ đối ứng 15%, khách hàng chưa phải thanh toán vốn tự có, ngân hàng giải ngân 50% giá trị sản phẩm.

Đến thời điểm có thông báo bàn giao, dự kiến quý I/2028, khách hàng thanh toán phần vốn tự có 25%, ngân hàng giải ngân thêm 20%. Khi có thông báo nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu, ngân hàng giải ngân 5% còn lại. Khách hàng đồng thời phải thanh toán kinh phí bảo trì 2%, không bao gồm VAT.

Theo nhân viên kinh doanh, khoản 15% chủ đầu tư hỗ trợ đối ứng khi ký HĐMB không phải khoản được miễn mà sẽ được khách hàng hoàn trả khi nhận nhà, nằm trong phần 25% vốn tự có phải thanh toán tại thời điểm bàn giao.

Tuy nhiên, tài liệu về phương thức thanh toán chưa diễn giải cụ thể cơ chế hoàn trả hoặc cấn trừ khoản 15%. Khách hàng cần kiểm tra nội dung này trong HĐMB và các thỏa thuận liên quan.

Đáng chú ý, thời gian hỗ trợ lãi suất 24 tháng được tính từ thời điểm giải ngân đầu tiên hoặc ngày đến hạn thanh toán, tùy thời điểm nào đến trước.

Như vậy, “0 đồng” chủ yếu giúp giảm lượng tiền mặt phải chuẩn bị ban đầu, trong khi nghĩa vụ tài chính vẫn được dịch chuyển về sau.

TS Kinh tế, Luật sư Lê Bá Thường, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh, Giám đốc Công ty Luật TNHH MTV Dân Luật Tín Thành, cho rằng chính sách này có thể giảm đáng kể áp lực dòng tiền ban đầu nhưng không làm giảm tương ứng tổng nghĩa vụ tài chính của người mua.

Tiến sĩ Kinh tế, Luật sư Lê Bá Thường, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh, Giám đốc Công ty Luật TNHH MTV Dân Luật Tín Thành

TS Đào Thị Thu Hằng, Giảng viên Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, cho rằng người mua cần phân biệt khả năng tham gia giao dịch với khả năng trả nợ lâu dài. Nếu phần vốn tự có được giãn thanh toán hoặc chủ đầu tư hỗ trợ ban đầu, khách hàng cần làm rõ khoản nào thực sự được giảm, khoản nào chỉ được lùi thời điểm thanh toán.

Thông báo phương thức thanh toán V03 của A&K Tower xác định thời điểm bàn giao dự kiến quý I/2028 và hỗ trợ lãi suất tối đa 24 tháng. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư bàn giao nhà chậm hơn dự kiến, trong khi thời gian hỗ trợ lãi suất đã hết, khoản lãi phát sinh trong thời gian chờ bàn giao sẽ được xử lý thế nào? Đây là nội dung cần được làm rõ trong hợp đồng và các thỏa thuận liên quan

Áp lực tài chính cộng dồn

Tại lễ ra quân, dự án giới thiệu các đối tác ngân hàng gồm Agribank, MB Bank, PVcomBank, Vietcombank, Public Bank Vietnam và ACB.

Hạn mức vay tối đa 75% không đồng nghĩa mọi khách hàng đều được phê duyệt ở mức này. Trường hợp ngân hàng chỉ giải ngân 70%, khách hàng phải tự thanh toán phần chênh lệch 5%. Khoản vay thực tế còn phụ thuộc hồ sơ tín dụng, thu nhập, khả năng trả nợ, tài sản bảo đảm và điều kiện của từng ngân hàng.

Áp lực càng đáng lưu ý khi thời gian hỗ trợ lãi suất và ân hạn gốc của phương án V03 tối đa 24 tháng, trong khi thời hạn vay có thể kéo dài tới 35 năm. Sau giai đoạn hỗ trợ, theo tư vấn của nhân viên kinh doanh, lãi suất sẽ áp dụng theo chính sách cho vay của ngân hàng tại từng thời điểm.

Để hình dung áp lực tài chính theo một kịch bản giả định, TS Đào Thị Thu Hằng đưa ra phép tính với mức giá giả định 39,8 triệu đồng/m². Một căn hộ 60 m² có giá khoảng 2,388 tỷ đồng. Nếu vay đủ 75%, khoản vay là 1,791 tỷ đồng, phần giá trị ngoài khoản vay khoảng 597 triệu đồng.

Giả sử thời hạn vay tối đa 35 năm, trong đó 24 tháng đầu là thời gian ân hạn gốc theo phương án được giới thiệu, người mua còn khoảng 396 tháng để trả nợ. Với lãi suất sau ưu đãi 12%/năm và phương án trả gốc đều, tháng đầu sau ưu đãi, tiền lãi khoảng 17,91 triệu đồng, tiền gốc khoảng 4,52 triệu đồng, tổng cộng khoảng 22,43 triệu đồng.

Nếu trả góp đều cả gốc và lãi, với giả định lãi suất không đổi, khoản thanh toán khoảng 18,27 triệu đồng/tháng. Các con số chưa bao gồm kinh phí bảo trì, nội thất và chi phí sinh hoạt.

Theo tính toán của TS Hằng, nếu lãi suất tăng từ 12% lên 14% ngay sau thời gian ưu đãi, khoản thanh toán tháng đầu theo phương án trả gốc đều có thể tăng từ khoảng 22,43 triệu đồng lên hơn 25 triệu đồng.

Áp lực còn lớn hơn nếu cùng thời điểm phần vốn tự có được giãn trước đó cũng đến hạn hoặc căn hộ chưa được bàn giao. Nếu người mua vẫn phải thuê nhà, họ có thể đồng thời phải gánh tiền thuê và nghĩa vụ trả nợ ngân hàng.

TS Hằng cho rằng nếu tự đặt ngưỡng thận trọng để tổng tiền trả nợ không vượt 35-40% thu nhập thực nhận, khoản thanh toán khoảng 22,43 triệu đồng/tháng đòi hỏi thu nhập khoảng 56-64 triệu đồng/tháng, giả định không có khoản nợ khác. Đây là ngưỡng tham khảo, không phải điều kiện bắt buộc.

Ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng Giám đốc Công ty CP H-Holding, cho rằng khi thời gian ưu đãi kết thúc, người mua có thể phải đồng thời trả lãi và gốc, tạo áp lực lên dòng tiền nếu thu nhập không tăng tương ứng.

Cần làm rõ quyền lợi, nghĩa vụ trước khi xuống tiền

Theo thông báo của chủ đầu tư, tại thời điểm bàn giao, khách hàng phải thanh toán đủ 95% giá trị căn hộ và thực hiện ký giải ngân với ngân hàng để nhận bàn giao.

Quyền lợi của khách hàng nếu tiến độ bàn giao bị chậm cũng cần được làm rõ. Theo nhân viên kinh doanh, HĐMB sẽ có điều khoản xử lý trường hợp chủ đầu tư giao nhà chậm hoặc khách hàng chậm thanh toán.

Tuy nhiên, các thông tin mà khách hàng được tiếp cận tại thời điểm đặt cọc chưa thể hiện cụ thể mức phạt, bồi thường, quyền chấm dứt hợp đồng hay cách xử lý nghĩa vụ lãi vay nếu thời gian hỗ trợ kết thúc trước khi căn hộ được bàn giao.

Theo TS Đào Thị Thu Hằng, người mua không nên mặc nhiên coi việc bán lại căn hộ là phương án dự phòng nếu mất khả năng trả nợ. Với căn hộ đang thế chấp, việc chuyển nhượng phải đồng thời xử lý khoản nợ và biện pháp bảo đảm, chẳng hạn tất toán để giải chấp hoặc thực hiện theo phương án được ngân hàng chấp thuận. Người mua mới cũng không đương nhiên được tiếp nhận khoản vay và các ưu đãi của người bán.

Nếu cần bán gấp, các thủ tục này có thể khiến giao dịch kéo dài. Nếu số tiền thu về sau khi trừ chi phí không đủ tất toán dư nợ, người bán còn phải bổ sung thêm tiền.

Vì vậy, trước khi ký HĐMB, người mua cần làm rõ tổng nghĩa vụ tài chính, khoản nào thực sự được miễn hoặc giảm, khoản nào chỉ được lùi thời điểm thanh toán, mức vay thực tế được ngân hàng phê duyệt và nghĩa vụ sau khi ưu đãi kết thúc.

“Mua nhà 0 đồng” có thể làm nhẹ bước đầu của giao dịch, nhưng không làm mất đi nghĩa vụ tài chính. Điều người mua cần nhìn thấy không chỉ là số tiền phải bỏ ra hôm nay, mà là toàn bộ dòng tiền phải trả trong những năm tiếp theo.