Cắt giảm, đơn giản hóa nhiều thủ tục hành chính Luật Kinh doanh bất động sản

Cắt giảm, đơn giản hóa nhiều thủ tục hành chính

Trình bày Tờ trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, ông Trần Hồng Minh, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) kế thừa các quy định còn phù hợp và sửa đổi, bổ sung thêm các nội dung, đó là:

Ông Trần Hồng Minh, Bộ trưởng Bộ Xây dựng trình bày Tờ trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Thứ nhất, thể chế đầy đủ quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng, Nhà nước có liên quan đến kinh doanh bất động sản, luật hóa các nghị quyết liên quan bất động sản đã được kiểm chứng trong thực tiễn.

Thứ hai, thực hiện phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Thứ ba, cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện đầu tư kinh doanh, thủ tục hành chính.

Thứ tư, đẩy mạnh chuyển đổi số, tăng cường tính minh bạch, dự báo, điều tiết thị trường.

Thứ năm, rà soát, tháo gỡ khó khăn, điểm nghẽn trong thực tiễn và sửa đổi bảo đảm đồng bộ với các pháp luật liên quan.

Thứ sáu, quy định các nội dung khung mang tính nguyên tắc.

Về nội dung cơ bản phân cấp, phân quyền, chỉ sửa đổi quy định về thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo hướng chuyển thẩm quyền từ Thủ tướng Chính phủ cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Về việc cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh cho lần sửa đổi luật lần này, ông Trần Hồng Minh nêu rõ, cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh. Về cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, đơn giản hóa 7/12 thủ tục hành chính, giữ nguyên 1 thủ tục hành chính liên quan đến đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng.

Về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, hoàn thiện một số khái niệm về kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai. Sửa đổi quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được mua nhà ở, các loại công trình xây dựng không gắn với quyền sử dụng đất.

Bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, trong đó có quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình về giao dịch bất động sản. Đồng thời, bổ sung quy định về hoàn thiện nghĩa vụ tài chính của dự án BT bằng bảo lãnh hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa theo quy định tại pháp luật về đầu tư và theo phương thức đối tác công tư.

Sửa đổi các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng bảo đảm đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và pháp luật liên quan.

Sửa đổi, bổ sung quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản theo hướng mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng, quy định nội dung tối thiểu hợp đồng và làm rõ các nguyên tắc, đồng thời rà soát, thống nhất với pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại hợp đồng kinh doanh bất động sản được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên. Sửa đổi, bổ sung quy định về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật đúng, đủ, sạch, sống.

Đồng thời, bổ sung quy định về mã định danh điện tử lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Kiểm soát huy động vốn và bảo vệ khách hàng

Theo Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội (KTTC), Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo Tờ trình số 520/TTr-CP đã tiếp thu ý kiến tại Kết luận số 151/KL-UBTVQH16 và Báo cáo số 697/BC-UBKTTC16, khôi phục một số giới hạn thanh toán của Luật hiện hành, điều chỉnh cơ chế đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại và nghĩa vụ thu xếp bảo lãnh của chủ đầu tư. Tuy nhiên, Báo cáo số 521/BC-CP và Tờ trình số 520/TTr-CP chưa thuyết minh cụ thể từng nội dung chỉnh lý, một số vấn đề chưa được giải trình, tiếp thu đầy đủ, đề nghị báo cáo, làm rõ.

Trong đó, về việc “không quy định” quyền lựa chọn của khách hàng như Luật hiện hành, nhiều ý kiến đề nghị quy định theo hướng giữ quyền lựa chọn của khách hàng như Luật hiện hành; đồng thời, tách bạch rõ “nghĩa vụ của chủ đầu tư” phải thu xếp sẵn khả năng cấp bảo lãnh với “lựa chọn của từng khách hàng” về việc phát hành thư bảo lãnh riêng; việc từ chối bảo lãnh phải trên cơ sở tự nguyện và được cung cấp đầy đủ thông tin về quyền lợi, chi phí, rủi ro, không được mặc định trong hợp đồng mẫu. Ý kiến khác tán thành với dự thảo Luật vì cơ chế lựa chọn có thể giảm chi phí nhưng dễ bị lạm dụng do khách hàng có vị thế thương lượng không cân bằng và thông tin hạn chế, làm suy giảm ý nghĩa quản trị rủi ro của bảo lãnh.

Về quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của cá nhân nước ngoài, quy định tại Điều 9 dự thảo Luật: “Bổ sung quyền mua, thuê phần diện tích xây dựng đối với cá nhân nước ngoài”.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính nhận thấy, về mặt pháp lý, mặc dù giao dịch không kèm theo quyền sử dụng đất đối với phần diện tích sàn xây dựng, không kèm theo quyền sử dụng đất chung. Tuy nhiên, việc sở hữu phần diện tích sàn xây dựng thực tế vẫn không tách rời việc sử dụng đất thực tế.

Đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát kỹ lưỡng, đánh giá tác động đầy đủ và hết sức thận trọng, bảo đảm quán triệt đầy đủ các quan điểm, định hướng có liên quan tại Nghị quyết số 21-NQ/TW vừa được ban hành, hoàn thiện quy định để bảo đảm điều kiện “không gắn với chuyển quyền sử dụng đất”; bảo đảm quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội và tuân thủ quy hoạch, thống nhất với quy định có liên quan tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Về cơ chế đối với dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán dự án BT, UBKTTC nhận thấy, việc có quy định thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai phù hợp với cơ chế triển khai thực hiện dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán dự án BT là cần thiết, có cơ sở thực tiễn.

Tuy nhiên, hiện nay các dự án BT đang được thực hiện theo quy định cụ thể tại văn bản dưới luật mới được ban hành là Nghị định số 257/2025/NĐ-CP của Chính phủ; quá trình thực hiện có thể phát sinh vấn đề mới, cần được xử lý đồng bộ theo khung pháp lý riêng với dự án BT, như giá trị bảo lãnh, điều kiện giải tỏa, xử lý biện pháp bảo đảm, trách nhiệm theo dõi, thu hồi…

Ủy ban KTTC đề nghị hoàn thiện nội dung này đồng bộ cùng với pháp luật về đất đai và pháp luật PPP; chỉ quy định mang tính nguyên tắc tại Luật KDBĐS và dẫn chiếu sang pháp luật PPP; tránh xử lý riêng rẽ các vấn đề cụ thể tại các luật khác nhau, khó khăn trong việc bảo đảm tính tổng thể của chính sách đối với dự án BT.