Sai luật thì phải thu hồi
Ngày 18/1/2019, bàn về hướng xử lý các dự án căn hộ khách sạn (condotel) được cấp sổ đỏ trái luật ở Việt Nam, nhiều luật sư cho rằng, cần phải xác định lại bản chất của nguồn gốc sử dụng đất, đưa về đúng giá trị thực để tránh những hệ lụy trong tương lai.
Luật sư Phạm Văn Hướng - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào đồng ý cho việc cấp sổ đỏ cho condotel.
Việc các địa phương lấy lý do sáng tạo, vận dụng để kích thích thị trường phát triển, hay sử dụng thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở"... là trái với quy định pháp luật hiện hành.
"Việc xử lý bây giờ đặt ra 3 vấn đề. Một là, những dự án condotel được cấp sổ đỏ phải xử lý như thế nào? Hai là, địa phương cấp sổ đỏ trái luật condotel bị xử lý ra sao? Ba là, ứng xử thế nào với những dự án condotel trong tương lai?" - ông Hướng nói.
Đi vào từng vấn đề cụ thể, ông Hướng phân tích: Đối với những condotel đã được cấp sổ đỏ thì có những dự án đã được chào bán ra thị trường hay là đang trong giai đoạn đầu thực hiện cũng cần phải xác định lại giá trị sử dụng đất theo đúng bản chất là đất dịch vụ, thương mại.
Nếu có sự chênh lệch thì chủ đầu tư bù trừ, nộp vào ngân sách nhà nước. Đồng thời, cơ quan chức năng phải thu hồi lại quyết định cấp sổ đỏ cho dự án này.
 |
| Phải thu hồi sổ đỏ đã cấp cho condotel. |
"Nếu đã biết đó là sai phạm thì không thể để cho sai phạm tồn tại. Bởi không sẽ tạo tiền lệ, trong đầu tư thì phải có rủi ro, kể cả là rủi ro về chính sách..." - ông Hướng nói.
Đối với địa phương cấp sổ đỏ trái luật cho condotel, cần xác định người chịu trách nhiệm chính để xử lý. "Việc cấp sổ đỏ cho dự án thuộc quyền của địa phương nhưng cũng không thể vì thế mà "xé rào" tạo điều kiện cho doanh nghiệp trục lợi, gây lên hệ lụy rủi ro cho thị trường bất động sản.
Ở đây, cũng không thể loại trừ khả năng có lợi ích nhóm, cá nhân người quản lý cố tình làm sai để trục lợi. Trong khi chưa có quy định cụ thể thì đáng nhẽ, trước khi cấp sổ đỏ cho condotel cần có văn bản xin ý kiến Chính phủ, các Bộ - ngành quản lý chứ không được tự ý cấp rồi nói là "không có quy định" nên... làm bừa" - luật sư Hướng chia sẻ.
Đối với những dự án condotel trong tương lai, Chính phủ cần cương quyết yêu cầu các địa phương không được tự ý xác định đây là đất ở mà là đất thương mại, dịch vụ cho đến khi có quy định pháp luật mới về loại hình bất động sản này.
Cần có quy định về "đất du lịch"
Từng bàn về hướng xử lý các dự án condotel đã được cấp sổ đỏ trái luật với Đất Việt, luật sư Trương Anh Tú cho rằng, giải pháp tốt nhất là các dự án đã triển khai xây dựng và đưa vào giao dịch trên thị trường thì chủ đầu tư buộc phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở.
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước tương tự như các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng khác, dự án condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và khu condotel phải trở thành khu dân cư.
Trong trường hợp này, các condotel sẽ không phải là khách sạn nữa, mà trở thành khu dân cư, phải tuân thủ các quy định về quản lý nhà ở.
 |
| Nha Trang (Khánh Hòa) có nhiều dự án condotel. |
Còn với các dự án được cấp giấy phép nhưng chưa triển khai xây dựng hoặc chưa đưa ra giao dịch trên thị trường, cần đưa các căn hộ condotel về đúng bản chất của nó.
Tức là, phải đưa về loại hình đất kinh doanh dịch vụ du lịch, đồng thời điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê căn hộ. Không nên vì tình thế bắt buộc mà sáng tạo nên những khái niệm mâu thuẫn như “đất ở không hình thành đơn vị ở”.
Trong khi đó, Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) lại cho rằng, cần có khái niệm "đất du lịch" được sử dụng ổn định, lâu dài để áp dụng cho condotel, chủ đầu tư dự án phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá thị trường vào ngân sách nhà nước, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở.
Trên cơ sở đó, người mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Đồng thời, cần bổ sung quy định thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán condotel hình thành trong tương lai để bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp.
Đất Việt
