Cần làm rõ bản chất góp vốn, hiện tượng “đứng tên hộ” và bảo vệ quyền lợi người cao tuổi

Nội dung vụ việc

Vụ án dân sự phúc thẩm số: 144/2025/DS-PT do TAND tỉnh Lâm Đồng xét xử liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng hai thửa đất số 350 và 351 tại thị trấn Lạc Dương, giữa nguyên đơn là bà Lê Thị Thu Hiếu, 60 tuổi và bà Nguyễn Thị Hồng Mai; bị đơn là ông Nguyễn Bình Sơn và bà Phạm Thị Xuân Xinh.

Kết luận giám định Số: 6345/C09B ngày 11/12/2020 của Phân viện Khoa học hình sự - Bộ Công an tại TP. Hồ Chí Minh.

Theo các nguyên đơn, năm 2013, ba bên (bà Hiếu, bà Mai và bà Xinh) thỏa thuận góp vốn mua chung đất và đầu tư vườn ươm cây giống, tổng số tiền 2,2 tỉ đồng, thống nhất để vợ chồng ông Sơn - bà Xinh đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), sau 10 năm sẽ chia đất làm 3 phần bằng nhau. Trong quá trình thực hiện, bà Hiếu trực tiếp trả tổng cộng 1,96 tỉ đồng để trả nợ ngân hàng và đầu tư. Hợp đồng thuê đất được lập chỉ nhằm hợp thức hóa dòng tiền, che giấu quan hệ góp vốn thực tế.

Đến cuối năm 2018, bà Xinh phủ nhận việc góp vốn chung, tuyên bố đất thuộc sở hữu của bà Xinh, dẫn đến tranh chấp. Nguyên đơn yêu cầu công nhận sở hữu chung; hủy GCNQSDĐ đã cấp cho vợ chồng ông Sơn - bà Xinh đứng tên; chia đất theo thỏa thuận và bồi thường thiệt hại. Bị đơn phủ nhận, cho rằng chỉ tồn tại quan hệ thuê đất.

Trang 88/90 trang “Bản dịch nội dung” kèm theo Kết luận giám định số: 6345/C09B ngày 11/12/2020 của Phân viện Khoa học hình sự - Bộ Công an tại TP. Hồ Chí Minh.

Hồ sơ vụ án thể hiện nhiều chứng cứ quan trọng: file ghi âm đã được giám định xác nhận việc mua đất chung; dòng tiền lớn không phù hợp với quan hệ thuê đất; xác nhận của bên bán đất về việc chuyển nhượng cho ba người; quá trình sử dụng, đầu tư chung kéo dài nhiều năm. Tuy nhiên, văn bản thỏa thuận gốc do bị đơn giữ không được xuất trình.

Bản án sơ thẩm số: 02/2024/DS-ST ngày 6 và ngày 7/6/2024 của TAND huyện Lạc Dương xử không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. Nguyên đơn kháng cáo toàn bộ bản án. Tại phiên phúc thẩm, đại diện Viện KSND tỉnh Lâm Đồng đề nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm để giải quyết lại do có vi phạm tố tụng và chưa làm rõ bản chất quan hệ pháp lí giữa các bên. Bản án phúc thẩm chấp nhận một phần yêu cầu tài chính, chưa công nhận QSDĐ là tài sản chung, do đánh giá chưa đầy đủ bản chất quan hệ góp vốn - đứng tên hộ và dấu hiệu giao dịch giả tạo theo Bộ luật Dân sự (BLDS).

Biên bản hòa giải của UBND thị trấn Lạc Dương ngày 14/06/2019, có ghi nội dung: Ý kiến bà Liêng Hót Triều, Liêng Hót Trì Phen:“Gia đình tôi bán đất cho 3 người này là đúng sự thật, khi thực hiện việc mua bán hai bên chỉ giao giấy tờ nhận tiền là xong”

Kiến nghị xem xét lại toàn diện vụ án

Từ các chứng cứ đã được thu thập và diễn biến thực tế của vụ việc, luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn cùng nhóm nguyên đơn cho rằng, vụ án cần được xem xét lại một cách toàn diện, khách quan và đúng bản chất pháp lí, nhằm tránh bỏ lọt quyền lợi của người góp vốn thực tế và ngăn chặn việc hưởng lợi từ hình thức pháp lí không phản ánh đúng ý chí giao dịch.

Vườn ươm cây giống của bà Hiếu và gia đình tạo lập trong thời gian thực hiện hợp đồng thuê (được lập nhằm che giấu giao dịch góp vốn, phù hợp dấu hiệu của giao dịch giả tạo theo Điều 124 BLDS).

Thứ nhất, cần làm rõ bản chất quan hệ góp vốn - sở hữu chung đối với 2 thửa đất 350 và 351. Mặc dù việc góp vốn mua đất không được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực, nhưng trên thực tế các bên đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với số tiền lớn, nhiều lần, cùng đầu tư, khai thác, sử dụng đất trong thời gian dài. Theo quy định tại Điều 129 BLDS năm 2015, giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức nhưng đã được thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ thì Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch. Đồng thời, Án lệ số 04/2016/AL của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao cũng khẳng định: Việc một bên đứng tên GCNQSDĐ không làm mất đi quyền lợi của các bên góp vốn thực tế nếu có đủ chứng cứ chứng minh việc góp vốn và sử dụng chung tài sản.

Bên cạnh đó, việc vợ chồng ông Sơn - bà Xinh đứng tên trên Giấy chứng nhận, theo trình bày và các file ghi âm đã được giám định, chỉ mang tính chất đứng tên hộ, phù hợp với bản chất của sở hữu chung theo phần quy định tại Điều 207 và Điều 209 BLDS năm 2015. Do vậy, cần xem xét lại việc công nhận QSDĐ là tài sản riêng của bị đơn chỉ dựa trên hình thức đứng tên.

Hợp đồng thuê được lập nhằm che giấu giao dịch góp vốn, phù hợp dấu hiệu của giao dịch giả tạo theo Điều 124 BLDS

Thứ hai, cần đánh giá lại giá trị pháp lí của hợp đồng thuê đất. Hợp đồng thuê đất giữa các bên có nhiều dấu hiệu không phản ánh đúng ý chí thực sự, như: Không có việc bàn giao đất trên thực tế, không thực hiện nghĩa vụ thu - trả tiền thuê định kì, không đăng kí và kê khai nghĩa vụ tài chính theo quy định của Luật Đất đai. Toàn bộ dòng tiền nguyên đơn giao cho bị đơn thực chất dùng để trả nợ ngân hàng và đầu tư làm ăn chung, không phù hợp với bản chất của quan hệ thuê đất.

Theo Điều 124 BLDS năm 2015, giao dịch dân sự được xác lập nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật. Trong vụ việc này, hợp đồng thuê đất có dấu hiệu được lập ra nhằm che giấu quan hệ góp vốn - hợp tác kinh doanh, do đó cần được xem xét tuyên vô hiệu toàn bộ theo Điều 117 và Điều 124 BLDS năm 2015.

Thứ ba, cần rà soát đầy đủ nghĩa vụ hoàn trả và bồi thường tài chính. Nguyên đơn cung cấp chứng cứ về việc giao tổng cộng 1,96 tỉ đồng cho bị đơn. Trong trường hợp Tòa án không công nhận quan hệ sở hữu chung, thì việc bị đơn chiếm hữu toàn bộ đất và tài sản trên đất, trong khi đã nhận và sử dụng số tiền nêu trên, có dấu hiệu của việc chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật. Theo Điều 579 BLDS năm 2015, người chiếm hữu, sử dụng tài sản của người khác không có căn cứ pháp luật thì phải hoàn trả tài sản và bồi thường thiệt hại.

Bản án số: 144/202 5/DS-PT ngày: 30/7/2025 của TAND tỉnh Lâm Đồng.

Ngoài ra, nếu hợp đồng thuê đất bị tuyên vô hiệu, thì hậu quả pháp lí phải được giải quyết theo Điều 131 BLDS năm 2015, theo đó các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Thứ tư, trách nhiệm cung cấp chứng cứ của bị đơn cần được xem xét. Văn bản thỏa thuận góp vốn được xác định là tài liệu then chốt của vụ án nhưng do bị đơn nắm giữ và không xuất trình trong suốt quá trình tố tụng. Theo Điều 97 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, trường hợp một bên có nghĩa vụ cung cấp chứng cứ mà không cung cấp thì Tòa án có quyền đánh giá bất lợi đối với bên đó. Việc chưa áp dụng đầy đủ nguyên tắc này có thể dẫn đến việc xác định sai bản chất giao dịch.

Từ các căn cứ trên, luật sư và nguyên đơn kiến nghị cơ quan có thẩm quyền cần xem xét lại toàn diện vụ án theo đúng tinh thần của Luật Đất đai, BLDS và Bộ luật Tố tụng Dân sự, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người cao tuổi đã trực tiếp bỏ vốn, thực hiện nghĩa vụ tài chính, đồng thời bảo đảm sự nghiêm minh của pháp luật, tránh tạo tiền lệ xấu trong các giao dịch góp vốn, mua bán và đứng tên hộ QSDĐ hiện nay.