Huy động vốn trái phép tại các dự án có thể bị xử lý hình sự, nhiều chủ đầu tư vẫn phớt lờ?!

Hàng loạt các dự án đua nhau bán “lúa non”

Hiện nay, toàn tỉnh Bắc Ninh có 8 đô thị, bao gồm một đô thị loại I (thành phố Bắc Ninh), một đô thị loại III (thị xã Từ Sơn được công nhận từ tháng 12/2018) và 6 đô thị loại V. Khi đề án xây dựng tỉnh Bắc Ninh trở thành thành phố trực thuộc trung ương vào năm 2022 được phê duyệt, tỉnh đã chú trọng triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng và thu hút các nguồn lực đầu tư cả trong, ngoài nước, tạo động lực phát triển mạnh mẽ cho thị trường địa ốc.

Chính vì lẽ đó, Bắc Ninh trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản khu vực phía Bắc cũng là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, điều đáng nói là khi giá đất tăng, nhà đầu tư đua nhau tìm về các dự án của tỉnh cũng là lúc các chủ đầu tư, đơn vị phân phối “trổ” ra loạt chiêu trò nhằm huy động vốn trái phép.

Tình trạng phân lô bán nền, rao bán rầm rộ các dự án bất động sản trái với quy định của pháp luật nhức nhối đến mức Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh phải ra văn bản chỉ đạo, yêu cầu xử lý ngay nếu phát hiện các hành vi vi phạm pháp luật của các chủ đầu tư về kinh doanh bất động sản, giám sát chặt chẽ quá trình triển khai đầu tư xây dựng, quản lý trật tự xây dựng theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt; kiểm tra chặt chẽ năng lực của các đơn vị tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, nhiều dự án vẫn bất chấp mọi quy định, tiếp tục bán “lúa non”, điển hình như: Dự án khu nhà ở thôn Ngọc Khám (Gia Đông, Thuận Thành) do Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh thương mại Thuận Thành làm chủ đầu tư, dự án khu nhà ở thôn Đông Yên (Đông Phong, Yên Phong) do Công ty TNHH REQ làm chủ đầu tư, dự án Dũng Liệt Green City (xã Dũng Liệt, huyện Yên Phong) do Công ty TNHH Tư vấn Đầu tư và Xây dựng Khu Đô thị làm chủ đầu tư, dự án Khu đô thị và dịch vụ phía Tây thị trấn Chờ hay còn gọi là Khu đô thị Kim Đô (huyện Yên Phong) do Công ty Cổ phần Đầu tư nhà và Thương mại Hưng Ngân làm chủ đầu tư,...

Dự án khu nhà ở tại thôn Đông Yên, xã Đông Phong, huyện Yên Phong rầm rộ rao bán khi chưa thi công hạ tầng, vẫn chỉ là đồng ruộng chăn thả vịt.

Không chỉ bất động sản Bắc Ninh sốt giá mà thị trường địa ốc tại thủ đô Hà Nội cũng không giảm nhiệt, đặc biệt, khi có thông tin các huyện như: Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì,... sắp lên quận. Mặc dù còn một số tiêu chí chưa đạt để lên quận nhưng theo khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá đất tại các khu vực này đã “leo thang” đến chóng mặt, khi tăng khoảng 20% - 50% trong năm 2020.

Tương tự, tình trạng huy động vốn theo các hình thức hợp đồng ký quỹ, đặt cọc giữ chỗ cũng diễn ra phổ biến tại các dự án tại thủ đô. Điển hình như 2 dự án do thương hiệu Vimefulland của Công ty Cổ phần Y dược phẩm Vimedimex phát triển là dự án The Jade Orchid (tại phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm) và dự án Lotus Center (tại phường Phú Thượng, quận Tây Hồ) là những ví dụ tiêu biểu. Mặc dù chưa đủ điều kiện bán hàng theo quy định của pháp luật nhưng 2 dự án này đã và đang được rao bán dưới hình thức hợp đồng ký quỹ 3 bên gồm chủ đầu tư, khách hàng và Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV, chi nhánh Quang Trung).

Trên địa bàn huyện Đông Anh, dự án Helianthus Center Red River nằm trên khu đất đấu giá phía Đông Nam thôn Cổ Dương, xã Tiên Dương ngay từ khi chưa đủ điều kiện nghiệm thu hạ tầng cũng đã được rao bán dưới hình thức thỏa thuận đặt cọc 200 triệu đồng. Dự án này do Công ty Cổ phần Phát triển Nhà ở Bắc Từ Liêm (thuộc Tập đoàn Vimedimex) làm chủ đầu tư.

Tại huyện Hoài Đức, dự án Khu đô thị An Lạc Green Symphony (tiền thân là dự án Khu đô thị Đại học Vân Canh), có địa chỉ tại xã Vân Canh do Công ty CP đầu tư An Lạc làm chủ đầu tư, mặc dù chưa có giá bán chính thức nhưng trên nhiều diễn đàn bất động sản đã loạn giá ảo với “chiêu trò” booking đặt chỗ. Đáng chú ý, dù rao bán rầm rộ nhưng dự án An Lạc Green Symphony vẫn chưa có quyết định phê duyệt thu tiền sử dụng đất bổ sung làm căn cứ thu thuế.

Dự án The Jade Orchid do liên danh Công ty Cổ phần Bất động sản Vimedimex (đại diện liên danh) và Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bạch Đằng TMC làm chủ đầu tư rao bán khi chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Huy động vốn trái phép có thể bị xử lý hình sự

Mới đây, trả lời kiến nghị của cử tri tỉnh Trà Vinh về chế tài để xử lý việc đặt cọc giữ chỗ tại các dự án nhà ở khi đầu tư chưa đủ điều kiện, Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định tại Khoản 5, Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì một trong các hành vi bị cấm là: Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

Tiếp đó, tại Khoản 6 Điều 26 của Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm: Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, tại Khoản 1, Điều 179 của Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định: Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Vì vậy, Bộ Xây dựng khẳng định đã đủ chế tài xử phạt đối với các hành vi nêu trên.

Luật sư Phạm Kỳ Dương.

Chia sẻ với PV Ngày mới Online, luật sư Phạm Kỳ Dương (Văn phòng luật sư Giang Thanh) cho rằng: “Việc chủ đầu tư ký hợp đồng đặt tiền giữ chỗ với khách hàng tại các dự án bất động sản như hiện nay chỉ là chiêu trò chiếm dụng vốn trái phép, có lợi rất nhiều cho chủ đầu tư, tiềm ấn rủi ro cho người mua đồng thời là tác nhân khiến thị trường bất động sản trở nên bất ổn.

Theo khoản 1, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán. Như vậy, việc ký hợp đồng huy động vốn mà chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái pháp luật.”

Như vậy, căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành, tình trạng bán hàng khi chưa đủ điều kiện tại các dự án bất động sản “núp bóng” dưới các hình thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng ký quỹ, hợp đồng góp vốn,... là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng. Đề nghị các cơ quan chức năng siết chặt công tác quản lý đối với việc đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản tại các dự án để hạn chế tình trạng nêu trên gây ra những hệ lụy khó lường cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Bắc Ninh: Chủ tịch UBND tỉnh chỉ đạo giám sát chặt tình trạng phân lô bán nền trái phép Mới đây, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh đã có văn bản chỉ đạo kiểm tra, rà soát, xác minh thông tin báo chí phản ...

Chưa thi công hạ tầng dự án Khu nhà ở thôn Đông Yên đã được rao bán Mới trúng đấu giá, được giao đất 50 năm, chưa thi công hạ tầng nhưng án Khu nhà ở thôn Đông Yên, xã Đông Phong ...

TP Hà Nội: Có hay không "chiêu trò" huy động vốn trên bãi đất trống tại dự án The Jade Orchid? Tọa lạc tại khu vực quận Bắc Từ Liêm (Hà Nội), dự án The Jade Orchid hiện vẫn đang khoác hình hài của một “bãi ...