Nhu cầu và xu hướng thuê: “Chất lượng - linh hoạt - hiện đại”
Theo số liệu thống kê từ Sun Office – đơn vị đối tác cho thuê của hơn 1000+ tòa nhà văn phòng hạng A, B, C tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh cho thấy, chỉ trong quý III/2025, riêng thị trường Hà Nội đã có khoảng 2,3 triệu m2 sàn văn phòng đến từ 190 tòa nhà, chủ yếu là văn phòng hạng A, làm tăng sự cạnh tranh và lựa chọn. Công suất thuê được cải thiện lên mức 86%. Đây là một tín hiệu đáng mừng sau một thời gian dài phân khúc này đối mặt với tình trạng khó khăn chung của nền kinh tế.
Bên cạnh đó, xu hướng thuê văn phòng chất lượng cao – tiêu chuẩn văn phòng “xanh”, có tiện ích và dịch vụ tốt, cũng như các toà nhà mới tại khu vực phía Tây đang là tâm điểm của thị trường. Với nguồn cung mới, nhu cầu thuê dần tăng, giá thuê ổn định, thị trường đang tạo nền tảng cho một giai đoạn phát triển mới.
Ông Nguyễn Bá Trình – CEO của Sun Office cho rằng: nhiều doanh nghiệp, đặc biệt từ lĩnh vực công nghệ, fintech, ngân hàng, bảo hiểm, logistics… không chỉ tìm chỗ thuê rẻ, mà còn coi trọng yếu tố môi trường làm việc chuyên nghiệp, tiện ích, linh hoạt, phù hợp chiến lược phát triển dài hạn của công ty.
Xu hướng chính cho năm 2026:
Lợi thế cho khách thuê: Thị trường sẽ nghiêng về phía khách thuê, cho phép họ có nhiều lựa chọn hơn và yêu cầu cao hơn về chất lượng không gian.
Giá thuê: Dự kiến sẽ giữ ở mức ổn định hoặc có thể giảm nhẹ 1% vào năm 2026,
Nhu cầu tăng từ các ngành: Các ngành như tư vấn (tài chính, luật), phân phối, giáo dục sẽ thúc đẩy nhu cầu thuê, đặc biệt là các diện tích lớn (trên 1.000m²).
Phân khúc Hạng A & B phát triển: Nguồn cung Hạng A tăng cường, đáp ứng nhu cầu về văn phòng cao cấp, hiện đại, tiện ích và dịch vụ tốt hơn.
Theo quan sát của Sun Office, trong hai năm gần đây: Nhiều doanh nghiệp lớn đã tận dụng giai đoạn thị trường “thở” để mở rộng hoặc tái định vị văn phòng, nhằm đón sóng phát triển 2025–2026; Các doanh nghiệp nhỏ, startup, công ty công nghệ, với mô hình làm việc hiện đại (hybrid, remote + onsite) có xu hướng tìm văn phòng linh hoạt, co-working space hoặc tòa trung – cao cấp giá hợp lý, nhằm tối ưu chi phí và tiện ích. Đây không phải là giai đoạn thuê theo diện tích lớn, mà là thuê theo đúng nhu cầu, đúng mô hình, đúng tiêu chí chất lượng và linh hoạt.
Thách thức & rủi ro: Cung tăng - cần chọn lọc và linh hoạt
Nhiều nhận định từ các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng, thị trường văn phòng 2026 sẽ sôi động hơn, với sự dịch chuyển rõ rệt sang các tòa nhà chất lượng cao (Hạng A), mang lại nhiều cơ hội cho các công ty có nhu cầu mở rộng hoặc tái cấu trúc, nhưng cũng đòi hỏi chủ đầu tư phải liên tục nâng cao chất lượng dịch vụ để giữ chân khách hàng.
Dù có nhiều tín hiệu tích cực, thị trường cũng tiềm ẩn không ít thách thức, đặc biệt với những tòa nhà cũ, thiếu tiện ích, không được quản lý tốt:
Theo kịch bản dài hơi từ Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung của Hà Nội dự báo vẫn tăng trung bình 7,7%/năm trong giai đoạn 2025 - 2029.
Nếu nguồn cung mới tiếp tục dồn dập mà không đi kèm với lượng cầu đủ mạnh, từ khoảng năm 2027, tỷ lệ trống dự báo có thể tăng lên 27% – 28%.
Đối với các tòa văn phòng hạng B hoặc tòa cũ, áp lực cạnh tranh ngày càng cao, có thể dẫn đến giảm giá thuê, hoặc xu hướng khách thuê bỏ đi tìm tòa mới chất lượng hơn.
Do vậy, đối với các chủ đầu tư, giữ ổn định khách thuê sẽ không chỉ dựa vào giá thuê, mà cần đầu tư vào dịch vụ, tiện ích, tiêu chuẩn quản lý, môi trường làm việc hiện đại…
Với các doanh nghiệp đang thuê, nếu không tính toán cẩn trọng, dễ rơi vào bẫy “giảm giá thuê nhưng không phù hợp mô hình, nhu cầu thực tế”, gây lãng phí chi phí, giảm hiệu suất làm việc.
Dự báo 2026 theo SunOffice và góc nhìn chiến lược
Dựa trên dữ liệu thị trường 2024–2025 và xu hướng toàn cảnh, Ông Trình cũng đưa ra dự báo: “2026 không đơn thuần là một năm bình thường mà sẽ là năm mà những tòa nhà có chất lượng, dịch vụ và linh hoạt sẽ bứt phá. Sun Office tin rằng “cuộc chơi” bây giờ không còn là về diện tích, mà là về chất lượng – tiện ích – thiết kế – trải nghiệm làm việc”.
Tuy có nhiều yếu tố tích cực, thị trường văn phòng Hà Nội năm 2025 vẫn không tránh khỏi những áp lực. Theo các dự báo từ các đơn vị tư vấn, từ năm 2027 trở đi, khi nguồn cung liên tục tăng — tổng nguồn cung dự kiến tăng khoảng 7.7%/năm giai đoạn 2025 – 2029, tỷ lệ trống có thể quay lại mức 27–28%. Điều này đặt ra thách thức lớn cho các chủ tòa nhà: làm sao giữ chân được khách hàng thuê, thay vì chỉ “ăn theo” giai đoạn nhu cầu hồi phục ngắn hạn.
Một áp lực khác là chi phí thuê và vận hành, giá thuê hạng A dù chỉ tăng nhẹ nhưng với các doanh nghiệp nhỏ, chi phí vẫn là yếu tố quan trọng. Do đó, phân khúc tầm trung hạng B hoặc các mô hình văn phòng linh hoạt vẫn có chỗ đứng, nhưng cần tính toán kỹ.
Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt, Sun Office cho rằng: Một điểm thuận lợi lớn cho thị trường là nhu cầu thuê đến từ các ngành có tốc độ tăng trưởng cao như công nghệ thông tin, fintech, logistics, sản xuất, bảo hiểm, ngân hàng… vẫn mạnh. Đặc biệt, với tốc độ tăng trưởng và mở rộng nhanh, các doanh nghiệp trong ngành công nghệ, dịch vụ sẽ tiếp tục là lực kéo quan trọng cho nhu cầu thuê văn phòng chất lượng cao.
“Nếu nhìn 5 năm tới, chúng tôi thấy triển vọng dài hạn rất rõ, nhưng không phải cho tất cả tòa nhà. Những toà nhà không đổi mới, không có tiện ích phụ trợ, không đáp ứng tiêu chí tác nghiệp hiện đại sẽ rất khó cạnh tranh. Sun Office “vẫn có niềm tin” vào việc phát triển văn phòng chuẩn cao, linh hoạt vì đó là nơi doanh nghiệp muốn phát triển bền vững, không chỉ thuê theo thời vụ.” – Ông Trình nói.
Có thể thấy, thị trường văn phòng cho thuê Việt Nam đang bước vào một cuộc sàng lọc quy mô lớn. Các tòa nhà đáp ứng tiêu chí xanh, thân thiện sức khỏe, gắn với giao thông công cộng và có phong cách quản lý chuyên nghiệp sẽ nắm lợi thế. Ngoài ra, tính linh hoạt trong điều khoản thuê, sự sáng tạo trong thiết kế, chất lượng dịch vụ quản lý và sự thấu hiểu nhu cầu của doanh nghiệp cũng là chìa khóa giúp các tòa nhà văn phòng duy trì sức hấp dẫn, hút khách thuê.
