Thu hồi đất công trình hạ tầng: Chênh lệch địa tô là rất lớn

Mẫu thuẫn phát sinh

Theo đại biểu Hà Sỹ Đồng, mỗi khi Nhà nước xây dựng các công trình hạ tầng đường giao thông sẽ nảy sinh ra nhiều mâu thuẫn. Một mặt, Nhà nước phải bỏ rất nhiều tiền để đền bù cho chủ đất mà con đường đi qua, đặc biệt là khi mở rộng các tuyến đường nội đô tại các thành phố lớn. Điển hình như Hà Nội đã có những con đường “đắt nhất hành tinh” vì chủ yếu là do chi phí cho đền bù, giải phóng mặt bằng rất lớn.

Mặt khác, những người đang ở trong ngõ, sau khi mở đường bỗng dưng được ra mặt đường sẽ được hưởng một lợi ích cực kỳ to lớn nhờ vào việc mở đường của Nhà nước. Mảnh đất mới tăng giá hàng chục tỷ đồng, chỉ cần cho thuê cũng có thể sống dư giả cả đời.

Đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng

Đại biểu Hà Sỹ Đồng cho rằng, cơ chế này dẫn đến một số hệ quả xấu cho xã hội:

Thứ nhất, cơ chế khiến nhiều người muốn ôm đất chờ quy hoạch. Đây là một phần nguyên nhân dẫn đến đầu cơ đất đai. Đất là tài sản lưỡng tính giữa tiêu dùng và đầu tư. Vì nó có tính đầu tư nên giá của nó ngày hôm nay không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng của ngày hôm nay, mà còn phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Nếu nhiều người kỳ vọng rằng quy hoạch mới sẽ có một con đường, một sân bay thì giá đất quanh khu vực đó sẽ tăng ngay từ thời điểm này, khi chưa ai có nhu cầu sử dụng.

Thêm vào đó, một cơ chế khiến người dân có tâm lý may mắn tốt hơn chăm chỉ. Làm lụng cả đời không bằng việc buôn trúng mảnh đất sắp làm đường. Về lâu dài, điều này góp phần tạo tâm lý trông mong vào may rủi hơn là chăm chỉ làm ăn.

Thứ hai, quy hoạch trở nên vô cùng có giá trị bởi nó quyết định ai được hưởng cái gì. Vì thế nên người ta tìm cách tác động bóp méo quy hoạch sao cho có lợi cho mình.

Ví dụ như đường Trường Chinh cong mềm mại chính là do nắn quy hoạch. Chỉ cần cán bộ nhà nước lệch nét bút đi một chút trên bản đồ quy hoạch thì ngay lập tức có người được hưởng lợi ích rất lớn.

Thứ ba, Nhà nước rất thiếu nguồn lực khi xây dựng hạ tầng, đặc biệt là xây dựng các tuyến đường trong đô thị. Đây cũng là một phần nguyên nhân khiến các đô thị lớn thường xuyên tắc đường.

Sửa Luật Đất đai là liệu có cần thay đổi cơ chế này?

Có ý kiến cho rằng đây là điều bình thường và không cần thiết phải thay đổi. Vì Nhà nước có trách nhiệm đầu tư hạ tầng để phát triển kinh tế xã hội. Nên khi Nhà nước đầu tư thêm hạ tầng mà người dân được hưởng cũng là điều bình thường.

Việc ra mặt đường không phải lúc nào cũng là lợi ích của chủ đất. Nhiều chủ đất chỉ muốn sống yên ắng trong ngõ, giờ phải ra mặt đường ồn ào, khói bụi.

Tuy nhiên, cũng có lập luận phản biện lại: Đồng ý rằng Nhà nước đầu tư hạ tầng để phát triển kinh tế xã hội. Nhưng lợi ích này cần được phân bổ đồng đều, hoặc ít nhất thì cũng không quá chênh lệch.

Ví dụ, mở rộng đường Chùa Bộc ở Hà Nội thì toàn bộ dân Hà Nội được hưởng lợi ích do giảm tắc đường. Nhưng riêng những người được ra mặt đường bỗng dưng được hưởng một lợi ích quá lớn, lớn hơn rất nhiều những người dân khác thì cần điều chỉnh lại.

Nhà nước thu thuế của cả triệu người, nhưng khi dùng tiền thuế lại mang lại lợi ích khổng lồ chỉ cho một số người thì bất công với hàng triệu người còn lại.

Việc ra mặt đường đúng là không phải lúc nào cũng là điều tốt với chủ đất. Nhưng nếu một con đường ở nội đô mở ra mà người có nhà mặt tiền lại chỉ dùng để ở, mà không tận dụng vị thế để kinh doanh thì khi đó nguồn lực đất đai đã không được sử dụng hiệu quả nhất để tạo ra giá trị thặng dư cao nhất cho xã hội.

Hoàn trả địa tô chênh lệch

Đề xuất hướng giải pháp mỗi khi Nhà nước thu hồi đất làm đường, đại biểu Hà Sỹ Đồng cho rằng, cần phải thu hồi thêm đất hai bên đường để tạo quỹ đất. Khi con đường làm xong thì đất đó sẽ được bán đấu giá. Như vậy, Nhà nước thu hồi đất của người dân là khi chưa có đường, đất trong ngõ giá rẻ. Đến khi Nhà nước bán là đất mặt đường, giá cao hơn. Khoản chênh lệch này sẽ bù phần nào chi phí giải phóng mặt bằng rất lớn.

Cơ chế này học của Singapore, và đã được một số địa phương làm thử như Đà Nẵng. Tuy nhiên, cơ chế này có nhiều điểm chưa phù hợp: Nếu tôi biết mảnh đất của tôi sắp được ra mặt đường với giá trị rất lớn, tôi sẽ kịch liệt phản đối việc Nhà nước thu hồi thêm đất hai bên đường để tạo quỹ đất. Với sự phản đối mạnh mẽ của người dân như vậy thì nhiều chính quyền địa phương sẽ không dám thu hồi thêm và cả dự án có thể sẽ bị ách tắc do quy mô thu hồi đất lớn hơn rất nhiều.

“Cơ chế này chỉ phù hợp trong một số hoàn cảnh nhất định: Chính quyền phải rất mạnh và được người dân đồng thuận như Singapore và Đà Nẵng thời gian trước. Hoặc chỉ áp dụng được cho các khu vực ngoại ô hoặc đô thị mới. Còn khu vực nội đô thì việc mở rộng diện thu hồi đất vô cùng phức tạp”, đại biểu Hà Sỹ Đồng phân tích.

Dự thảo trước đó của Luật Đất đai cũng đã đưa ra cơ chế thu hồi thêm đất của các công trình hạ tầng theo tuyến. Tuy nhiên, đến dự thảo lần này thì đã không còn quy định đó.

“Như vậy, giải pháp lý tưởng nhất là đánh thuế sử dụng đất theo giá trị mảnh đất. Biện pháp này được hầu hết các quốc gia phát triển áp dụng”, đại biểu Hà Sỹ Đồng đề nghị.

Thuế sử dụng đất có rất nhiều tác dụng: Không chỉ giúp giải quyết vấn đề bất công đối với các chủ đất ra mặt đường, mà còn phù hợp với nhiều trường hợp khác như xây dựng sân bay, cảng biển, công viên, trường học, bệnh viện, tàu điện… Cứ chỗ nào thuận tiện về hạ tầng thì giá trị mảnh đất tăng và số tiền thuế phải nộp nhiều hơn.

Hạ tầng này chủ yếu do Nhà nước đầu tư, nên việc nộp lại cho Nhà nước là hợp lý.

Nhà nước cũng chỉ nên thu thuế bất động sản với khoảng 70% giá trị mảnh đất mà không nên thu hết. Vì ngoài hạ tầng do Nhà nước đầu tư, giá trị của mảnh đất còn do nhiều bên tư nhân khác đầu tư như gần siêu thị, trường học tư nhân, cửa hàng, quán ăn đông đúc…

Tuy nhiên, chính sách thuế tài sản đang gặp khó vì dường như mọi người chỉ quan tâm đến việc đánh thuế tài sản để tránh đầu cơ đất, hoặc đánh vào người giàu sở hữu từ nhà thứ hai trở lên.

“Đây là những mục đích không phù hợp, dân tuý. Mục đích quan trọng nhất của thuế tài sản là nhằm hoàn trả lại địa tô chênh lệch mà Nhà nước đã tạo ra thông qua việc đầu tư hạ tầng. Hay nói cách khác là hoàn trả lại cho hàng triệu người đóng thuế khác”, đại biểu Đồng nói.

Giải pháp tạm thời

Trong bối cảnh chưa thể thu thuế tài sản thì có thể tính đến giải pháp tạm thời là thu tiền từ người được ra mặt đường, đại biểu Hà Sỹ Đồng đề xuất cơ chế thu như sau:

Đó là Nhà nước xác định giá trị mảnh đất trước khi xây đường và sau khi xây đường. Phần chênh lệch lấy khoảng 70%. Tiếp đến, chủ đất sẽ phải đóng số tiền chênh lệch này trong vòng 10 năm (có thể 15 năm, hoặc 20 năm) có tính trượt giá sau khi con đường xây dựng xong.

Đồng thời, có thể ân hạn chưa bắt đóng tiền ngay từ năm đầu tiên, chỉ bắt đầu thu từ năm thứ hai hoặc thứ ba trở đi. bên cạnh đó, việc chậm nộp tiền quá lâu có thể dẫn đến việc Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

Tác động của cơ chế này là: Chủ đất ra mặt đường sẽ không được hưởng lợi ích từ trên trời rơi xuống nữa. Giá trị mảnh đất ra mặt đường sau khi trừ nghĩa vụ thuế thì cũng không tăng quá mạnh so với trước đó.

Nếu chủ đất không thể hoặc không muốn nộp tiền thì có thể bán lại mảnh đất cho người khác để kinh doanh. Điều này sẽ giúp đất được sử dụng mang lại giá trị gia tăng cao hơn.

Chủ đất có 1-2 năm để xây dựng cửa hàng hay cho thuê hay bán lại cho người khác, giai đoạn này chưa phải nộp tiền.

Nhà nước có thêm nguồn lực để đầu tư hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng nội đô. Chính quyền địa phương có thêm động lực để làm.

Tuy nhiên, cơ chế này có nhược điểm là có thể sẽ bị người dân phản đối với lý do đang yên đang lành thì nhà ra mặt đường ồn ào, rồi lại phải nộp thêm tiền. So với thuế tài sản thì cơ chế này chỉ có tác dụng với việc xây đường giao thông. Các công trình khác như công viên cũng làm tăng giá trị cho đất xung quanh nhưng việc xác định đối tượng chịu thụ hưởng sẽ rộng hơn, khó hơn, và khó xác định giá trị đất tăng lên, đại biểu Hà Sỹ Đồng nêu rõ.