Cần gỡ “những vướng mắc” trong Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển thị trường

Hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) có những đặc thù nhất định. Theo đó, hoạt động kinh doanh BĐS có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế-xã hội của mỗi quốc gia. Có thể khẳng định, sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản (BĐS) thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS an toàn và ổn định hơn.
undefined
Việc sử dụng không thống nhất giữa thuật ngữ “nhà đầu tư” trong Luật Đầu tư và “chủ đầu tư” trong Luật Kinh doanh bất động sản có thể gây nhầm lẫn, áp dụng thiếu thống nhất trong thực hiện pháp luật”. Ảnh: Mình họa

Trước đó, sau đợt suy thoái của thị trường BĐS từ năm 2011 thì giai đoạn từ năm 2015-2020 là giai đoạn phục hồi, phát triển của thị trường. Trong đó, giai đoạn này ghi nhận hoạt động kinh doanh BĐS diễn ra sôi nổi và đạt hiệu quả cao, nhiều khu quy hoạch, dự án đầu tư của các tỉnh thành phố và chính phủ kéo theo sự quan tâm và thị hiếu của nhà đầu tư khiến thị trường biến động mạnh. Qua đó, thể hiện sự tất yếu của chu kỳ kinh tế thị trường và sự đóng góp tích cực của pháp luật về kinh doanh BĐS điều chỉnh hoạt động việc kinh doanh BĐS, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có hiệu lực với nhiều nội dung tiến bộ, mở rộng hơn Luật Kinh doanh BĐS năm 2006.

Có thể thấy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được thông qua ngày 25/11/2014 và có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 (thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006), Luật ra đời được kỳ vọng mang đến nhiều tác động tích cực cho thị trườngbất động sản bởi những quy định phù hợp hơn và đảm bảo an toàn hơn cho khách hàng tham gia giao dịch kinh doanh bất động sản. Thế nhưng, trên thực tế thi hành, Luật đã bộc lộ một số vướng mắc, bất cập cần được sửa đổi, bổ sung hoàn thiện.

undefined
ThS. Luật gia Hồ Minh Sơn, Viện trưởng Viện Chiến lược và Đổi mới Sáng tạo (ISAI).

Chia sẻ về điều này, ThS. Luật gia Hồ Minh Sơn, Viện trưởng Viện Chiến lược và Đổi mới Sáng tạo (ISAI) cho biết, các quy định hiện nay về chủ thể kinh doanh bất động sản chịu sự chi phối của nhiều văn bản quy phạm pháp luật nên các chủ thể kinh doanh bất động sản cơ bản đã đáp ứng được các yêu cầu theo nhu cầu hiện tại. Bên cạnh các điều kiện về việc thành lập doanh nghiệp và phải có vốn pháp định, các chủ thể là chủ đầu tư dự án bất động sản phải còn đáp ứng thêm các điều kiện như có năng lực tài chính đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án. Mặc dù vậy, vẫn có những quy định chưa đồng nhất về chủ thể trong các văn bản.

Cụ thể, theo khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Nếu hiểu kinh doanh bất động sản bao gồm cả kinh doanh dịch vụ bất động sản thì hành vi thứ 2 cũng phải thỏa mãn yêu cầu về vốn pháp định. Tuy nhiên, theo điểm b khoản 1 Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật này thì tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản không bị buộc phải có vốn pháp định, ThS. Luật gia Hồ Minh Sơn, Viện trưởng Viện Chiến lược và Đổi mới Sáng tạo (ISAI) cho biết.

ThS. Luật gia Hồ Minh Sơn cho rằng, bất động sản được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ có 2 loại, gồm: Công trình xây dựng (gồm các loại nhà) và quyền sử dụng đất. Các loại bất động sản khác chưa có quy định cụ thể về việc kinh doanh (như cây lâu năm, rừng cây, ...). Ngoài ra, các loại bất động sản theo quy định hiện nay thì các tài sản gắn liền với đất đai, công trình xây dựng cũng chưa có những quy định cụ thể để đưa vào kinh doanh.

Vì vậy, quy định pháp luật hiện nay về công trình xây dựng và đất đai đưa vào kinh doanh đã khá đầy đủ, tuy nhiên, vẫn còn có nhiều loại nhà mà hiện nay pháp luật đang vướng mắc trong việc hoàn thiện quy định pháp lý để đưa vào kinh doanh như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch (Condotel) hay căn hộ văn phòng (officetel),…

Tương tự, Luật sư Nguyễn Thuý Quỳnh, Đoàn Luật sư TP. Hải Phòng cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đang tồn tại nhiều điểm thiếu thống nhất với các luật khác. Có thể nhận thấy rằng, về mặt bản chất, việc doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư để đầu tư dự án bất động sản là nhà ở thương mại nhằm mục đích thu lợi nhuận là một hoạt động đầu tư đơn thuần theo pháp luật đầu tư và chịu sự chi phối của Luật Đầu tư. Mặt khác, do hoạt động đầu tư này mang tính chất một hoạt động đặc thù, có liên quan đến kinh doanh quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản và kế hoạch phát triển nhà ở do đó cũng chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Luật sư Nguyễn Thuý Quỳnh, nhấn mạnh: “Nếu cùng một hoạt động, một sự kiện pháp lý nhưng chịu sự điều chỉnh của nhiều luật chuyên ngành dễ xảy ra tình trạng thiếu nhất quán trong các văn bản pháp luật, điều này sẽ dẫn đến sự chồng chéo, trùng lắp trong quá trình áp dụng pháp luật, gây khó khăn cho hoạt động của doanh nghiệp”.

Trong khi đó, ThS. Luật gia Hồ Minh Sơn, Viện trưởng Viện Chiến lược và Đổi mới Sáng tạo (ISAI) so sánh giữa các văn bản pháp luật hiện hành còn có sự thiếu thống nhất trong sử dụng thuật ngữ “nhà đầu tư” hay “chủ đầu tư”. Luật Đầu tư sử dụng nhất quán thuật ngữ “nhà đầu tư” để chỉ tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản, lại sử dụng khái niệm “chủ đầu tư” để chỉ doanh nghiệp thực hiện việc bỏ vốn để đầu tư kinh doanh dự án bất động sản.

Tại khoản 1 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh” và khoản 3 Điều 49 Luật này cũng quy định: “Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản,...”.

Bên cạnh đó, tại khoản 18, Điều 3 Luật Đầu tư năm năm 2020 đưa ra định nghĩa: “Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”.

Cùng với đó, Luật sư Nguyễn Thuý Quỳnh chia sẻ thêm: “Việc sử dụng không thống nhất giữa thuật ngữ “nhà đầu tư” trong Luật Đầu tư và “chủ đầu tư” trong Luật Kinh doanh bất động sản có thể gây nhầm lẫn, áp dụng thiếu thống nhất trong thực hiện pháp luật”.

Hải Linh-Quang Nhân

Tin liên quan

Cùng chuyên mục

Vì sao người thành đạt chọn D'. Metropole Hà Tĩnh làm nơi an cư

Vì sao người thành đạt chọn D'. Metropole Hà Tĩnh làm nơi an cư

D'. Metropole Hà Tĩnh – sản phẩm đầu tay của Tân Hoàng Minh tại Bắc Trung Bộ đang là lựa chọn hàng đầu của cộng đồng dân cư thành đạt nhờ hội tụ những ưu thế vượt trội.
Đi tìm chân dung chủ nhân những căn hộ triệu đô bên Vịnh Du thuyền

Đi tìm chân dung chủ nhân những căn hộ triệu đô bên Vịnh Du thuyền

Những căn hộ siêu sang trong các cộng đồng tinh hoa, có cùng chiều sâu văn hóa được ví như thước đo thể hiện chân dung và vị thế của giới siêu giàu.
Bất động sản siêu sang có chịu tác động bởi dịch Covid-19?

Bất động sản siêu sang có chịu tác động bởi dịch Covid-19?

Dù dịch Covid - 19 diễn biến phức tạp nhưng việc sở hữu bất động sản siêu sang vẫn là cách để giới nhà giàu tận hưởng cuộc sống, bảo toàn tài sản và sinh lời theo thời gian.
Thanh Hóa: Tìm nhà đầu tư cho dự án Khu dân cư Mỹ Hưng có vốn đầu tư gần 1500 tỷ

Thanh Hóa: Tìm nhà đầu tư cho dự án Khu dân cư Mỹ Hưng có vốn đầu tư gần 1500 tỷ

Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thanh Hóa vừa công bố danh mục dự án có sử dụng đất cần tìm nhà đầu tư đối với khu dân cư Mỹ Hưng. Tổng vốn đầu tư dự án khoảng 1.484 tỷ đồng.
Vì sao giá chung cư "lội ngược dòng" bất chấp ảnh hưởng của đại dịch Covid-19?

Vì sao giá chung cư "lội ngược dòng" bất chấp ảnh hưởng của đại dịch Covid-19?

Mặc dù thị trường bất động sản cả nước đang chìm trong sắc xám ảm đạm do chịu ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch Covid-19 nhưng dường như phân khúc chung cư lại đang "lội ngược dòng" khi liên tiếp tăng giá, điển hình tại 2 địa phương lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Tin khác

Thanh Hóa sắp có khu đô thị nghỉ dưỡng khoáng nóng gần 100 ha tại huyện Quảng Xương

Thanh Hóa sắp có khu đô thị nghỉ dưỡng khoáng nóng gần 100 ha tại huyện Quảng Xương
UBND tỉnh Thanh Hóa vừa ban hành quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị nghỉ dưỡng khoáng nóng tại xã Quảng Yên, huyện Quảng Xương với quy mô gần 100 ha.

Thị xã Từ Sơn (Bắc Ninh): Thu hồi đất đã giao cho Công ty Mạnh Đức

Thị xã Từ Sơn (Bắc Ninh): Thu hồi đất đã giao cho Công ty Mạnh Đức
UBND tỉnh Bắc Ninh vừa thu hồi Quyết định số 34 của UBND tỉnh về việc giao đất cho Công ty Mạnh Đức (TNHH) thuê để xây dựng Khu thương mại, dịch vụ tổng hợp tạo vốn đối ứng cho dự án đầu tư xây dựng cải tạo, nâng cấp đường Lý Thái Tổ.

Địa ốc Nam Phú Quốc trước cơ hội dẫn đầu thị trường BĐS biển

Địa ốc Nam Phú Quốc trước cơ hội dẫn đầu thị trường BĐS biển
Phú Quốc là nơi đầu tiên được Chính phủ chọn thí điểm đón khách quốc tế có hộ chiếu vắc xin. Tín hiệu tích cực này cùng với việc các dự án đẳng cấp đang không ngừng được bổ sung ở Nam đảo ngay cả trong giai đoạn dịch bệnh là những thông tin lạc quan góp sức “đẩy thuyền” đưa BĐS Phú Quốc, nhất là khu vực Nam đảo vươn lên dẫn đầu thị trường BĐS biển.

UBND tỉnh Thanh Hóa bác đề nghị gia hạn lập quy hoạch Khu đô thị Newhouse City

UBND tỉnh Thanh Hóa bác đề nghị gia hạn lập quy hoạch Khu đô thị Newhouse City
Liên danh Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị Đại Việt - Công ty TNHH Hoàng Tuấn gửi văn bản xin gia hạn thời gian nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị Newhouse City, nhưng không được UBND tỉnh Thanh Hóa chấp thuận.

Cần gỡ “những vướng mắc” trong Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển thị trường

Cần gỡ “những vướng mắc” trong Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển thị trường
Hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) có những đặc thù nhất định. Theo đó, hoạt động kinh doanh BĐS có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế-xã hội của mỗi quốc gia. Có thể khẳng định, sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản (BĐS) thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS an toàn và ổn định hơn.
Xem thêm
Honda ra mắt BR-V thế hệ mới

Honda ra mắt BR-V thế hệ mới

Thế hệ tiếp theo của Honda BR-V vừa được ra mắt tại Indonesia, xe sở hữu ba hàng ghế, chia sẻ nền tảng và động cơ cùng Honda City.
Vừa chạm ngưỡng thấp nhất trong vòng 4 tháng qua, giá vàng sáng 20/9 lại tăng nhẹ

Vừa chạm ngưỡng thấp nhất trong vòng 4 tháng qua, giá vàng sáng 20/9 lại tăng nhẹ

Trong thời gian gần đây, thị trường vàng liên tiếp chứng kiến những phiên đảo chiều chóng mặt, khiến nhiều nhà đầu tư thua lỗ nặng nề. Điển hình như chốt phiên cuối tuần vừa rồi, giá vàng giảm mạnh, xuống ngưỡng thấp nhất trong vòng 4 tháng qua. Tuy nhiên, trong phiên mở cửa đầu tuần, giá vàng đã lảo đảo tăng nhẹ trở lại.
Đăng kiểm ô tô sẽ không phải xuất trình bảo hiểm

Đăng kiểm ô tô sẽ không phải xuất trình bảo hiểm

Từ 1/10, khi đi đăng kiểm, chủ xe chỉ cần xuất trình giấy tờ đăng ký xe là được tiếp nhận kiểm định, kể cả xe không mang theo giấy chứng nhận bảo hiểm hoặc bảo hiểm đã hết hạn.
SHB được NHNN chấp thuận chi trả cổ tức bằng cổ phiếu và chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiệu hữu

SHB được NHNN chấp thuận chi trả cổ tức bằng cổ phiếu và chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiệu hữu

Vừa qua, Ngân hàng Sài Gòn – Hà Nội (SHB) đã được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chấp thuận việc chi trả cổ tức năm 2020 bằng cổ phiếu với tỷ lệ 10,5% và chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu theo phương thức thực hiện quyền 100:28.
Xử phạt Tập đoàn BGI 60 triệu đồng do báo cáo thay đổi mục đích sử dụng vốn quá thời hạn

Xử phạt Tập đoàn BGI 60 triệu đồng do báo cáo thay đổi mục đích sử dụng vốn quá thời hạn

Ủy ban Chứng khoán Nhà nước vừa ra quyết định xử phạt Công ty cổ phần Tập đoàn BGI số tiền 60 triệu đồng, do đã có hành vi chậm trễ báo cáo việc thay đổi mục đích sử dụng vốn thu được từ đợt chào bán cổ phiếu ra công chúng từ năm 2018.
Cán bộ nhân viên T&T Group trao tặng 3000 suất quà cho người dân Hà Nội gặp khó khăn do Covid-19

Cán bộ nhân viên T&T Group trao tặng 3000 suất quà cho người dân Hà Nội gặp khó khăn do Covid-19

Tiếp nối chuỗi các hoạt động vì cộng đồng, chung tay cùng cả nước vượt qua đại dịch COVID-19, Tập đoàn T&T Group vừa phát động trên toàn hệ thống phong trào hỗ trợ, ủng hộ người dân gặp khó khăn do ảnh hưởng của dịch COVID-19.
T&T Group trao tặng 140.000 bộ kit test nhanh Covid-19 và 150 tấn gạo hỗ trợ một số tỉnh phía Nam chống dịch

T&T Group trao tặng 140.000 bộ kit test nhanh Covid-19 và 150 tấn gạo hỗ trợ một số tỉnh phía Nam chống dịch

Từ ngày 19-22/9, lãnh đạo Tập đoàn T&T Group đã tháp tùng Đoàn công tác của Phó Chủ tịch nước Võ Thị Ánh Xuân đến thăm, động viên và tặng quà, thiết bị y tế ủng hộ cho một số tỉnh phía Nam.
Cán bộ nhân viên T&T Group trao tặng 3000 suất quà cho người dân Hà Nội gặp khó khăn do Covid-19

Cán bộ nhân viên T&T Group trao tặng 3000 suất quà cho người dân Hà Nội gặp khó khăn do Covid-19

Tiếp nối chuỗi các hoạt động vì cộng đồng, chung tay cùng cả nước vượt qua đại dịch COVID-19, Tập đoàn T&T Group vừa phát động trên toàn hệ thống phong trào hỗ trợ, ủng hộ người dân gặp khó khăn do ảnh hưởng của dịch COVID-19.
FE CREDIT “thắng lớn” với 2 giải thưởng từ tạp chí The Asian Banking & Finance

FE CREDIT “thắng lớn” với 2 giải thưởng từ tạp chí The Asian Banking & Finance

Vượt qua rất nhiều đối thủ tầm cỡ, trong “cuộc đua” bình chọn của tạp chí Asian Banking & Finance (ABF) 2021 dành cho các ngân hàng và công ty tài chính ở khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, FE CREDIT đã vinh dự nhận 02 giải thưởng: “Công Ty Tài Chính Của Năm” (Finance Company of the Year) và giải đồng cho “Nhà Tuyển Dụng Của Năm” (Employer Award of the Year).
Phiên bản di động