Dự án Khu đô thị Kosy Mountain View-Lào Cai, tỉnh Lào Cai: Từ “đầu tư kinh doanh BĐS” thành “phát triển kinh tế xã hội”; Nhân dân chịu thiệt, nhà đầu

Quy hoạch phê duyệt là dự án phát triển kinh tế xã hội
Ngày 3/4/2012, Chủ tịch UBND tỉnh Lào Cai kí ban hành Quyết định số 677/QĐ-UBND, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng Tiểu khu đô thị số 17, Khu đô thị mới Lào Cai – Cam Đường, với tổng diện tích 38ha. Ngày 22/8/2014, Chủ tịch UBND tỉnh Lào Cai kí ban hành tiếp Quyết định số 2388/QĐ-UBND, phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 của Tiểu khu này. Theo Quyết định số 677/QĐ-UBND ngày 3/4/2012 của Chủ tịch UBND tỉnh Lào Cai, trong tổng diện tích 38ha Tiểu khu đô thị số 17, có 158.405m2 đất ở gồm: 87.610m2 nhà liên kế, 43.010m2 nhà biệt thự, 27.785m2 nhà vườn. Còn lại là: đất công viên cây xanh, đất điểm thu gom rác, đất giao thông, đất hạ tầng kĩ thuật khác.
Tại Điều 2 Quyết định số 677/QĐ-UBND ghi rõ: “Trên cơ sở quy hoạch được duyệt, Sở Xây dựng, chủ đầu tư và thủ trưởng các cơ quan, đơn vị liên quan có trách nhiệm: 1- Công bố công khai quy hoạch cho Nhân dân, các đơn vị kinh tế, xã hội liên quan trên địa bàn nội dung quy hoạch và cùng nghiêm chỉnh thực hiện theo quy hoạch được phê duyệt…”. Như vậy, khi phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng Tiểu khu đô thị số 17, khu đô thị mới Lào Cai – Cam Đường, tỉnh Lào Cai xác định đây là dự án phát triển kinh tế xã hội của TP Lào Cai. Mọi chuyện không có gì đáng bàn, nếu tỉnh Lào Cai thực hiện đúng quy định của pháp luật về đất đai, đối với việc đầu tư dự án phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên…

"Lập lờ" giữa “đầu tư kinh doanh bất động sản” với “phát triển kinh tế xã hội”
Sau đó, Công ty CP Kosy, một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, được tỉnh Lào Cai lựa chọn làm chủ đầu tư Dự án, bằng Quyết định số 4544/QĐ-UBND ngày 8/12/2015 của Chủ tịch UBND tỉnh Lào Cai, phê duyệt chấp thuận đầu tư Dự án… Ngày 21/2/2017, Chủ tịch UBND tỉnh Lào Cai kí ban hành Quyết định số 541/QĐ-UBND, phê duyệt điều chỉnh chấp thuận đầu tư Dự án. Điều 1 Quyết định số 4544/QĐ-UBND ghi: “Phê duyệt chấp thuận đầu tư Dự án Khu đô thị mới Tiểu khu đô thị số 17, Khu đô thị mới Lào Cai – Cam Đường, TP Lào Cai với các nội dung như sau: 2- Chủ đầu tư: Công ty CP Kosy… Diện tích dự án: 38ha… 4- Mục tiêu dự án: … (Xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kí thuật; công trình nhà ở liên kế, nhà ở biệt thự, nhà vườn; công trình dịch vụ thương mại)…”. 5- Hình thức đầu tư: Chủ đầu tư thực hiện đầu tư toàn bộ hệ thống hạ tầng kĩ thuật; công trình nhà ở liên kế, nhà ở biệt thự, nhà vườn; công trình dịch vụ thương mại trong phạm vi dự án bằng nguồn vốn tự có và nguồn vốn huy động hợp pháp khác... 6.2- Công trình nhà ở liên kế, nhà ở biệt thự, nhà vườn; công trình dịch vụ thương mại thuộc trách nhiệm đầu tư xây dựng của chủ đầu tư: 603 nhà ở liên kế, tổng diện tích đất 61.885m2; 132 nhà biệt thự, tổng diện tích đất 43.133m2; 43 nhà vườn, tổng diện tích đất 27.785m2; 2 công trình dịch vụ thương mại, tổng diện tích đất 4.715m2… 10- Phương án tiêu thụ sản phẩm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS, pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở…

Cổng vào Tiểu khu đô thị số 7, Khu đô thị mới Lào Cai – Cam Đường

Như vậy là rất rõ, đây là dự án tỉnh Lào Cai chấp thuận cho Công ty CP Kosy đầu tư vào mục đích kinh doanh bất động sản và kinh doanh thương mại. Điều này được xác quyết bằng Quyết định số 2648/QĐ-UBND ngày 21/8/2015 của UBND tỉnh Lào Cai. Theo đó, tiền của quỹ đất giao cho chủ đầu tư kinh doanh, mà chủ đầu tư phải nộp là 403 tỉ 963 triệu đồng. Tuy nhiên, tại mục 12.2, Điều 1 Quyết định số 4544/QĐ-UBND, có quy ước về việc nộp tiền sử dụng đất như sau: “a) Tiền sử dụng đất chủ đầu tư phải nộp là số tiền sử dụng đất của quỹ đất giao cho chủ đầu tư kinh doanh, trừ đi chi phí đầu tư hệ thống hạ tầng kĩ thuật dự án và chi phí bồi thường, GPMB, tái định cư. Cụ thể: 403 tỉ 963 triệu đồng trừ đi 338 tỉ 389 triệu 050 nghìn đồng = 65 tỉ 573 triệu 950 nghìn đồng. Số tiền Kosy phải nộp sau đó được Quyết định số 541/QĐ-UBND điều chỉnh lại là 66 tỉ 094 triệu 091 nghìn đồng.
Như vậy, ở đây có biểu hiện của sự "lập lờ" giữa dự án “đầu tư kinh doanh BĐS” với dự án “phát triển kinh tế xã hội”, vì: Trong tổng diện tích 38ha (380.000m2) đất của dự án, có 137.518m2 giao cho Kosy kinh doanh và 242.482m2 hệ thống hạ tầng kĩ thuật của dự án gồm: đất giao thông, đất công viên cây xanh, đất văn hóa thể thao… Thế nhưng, tiền Kosy đầu tư vào hệ thống hạ tầng kĩ thuật dự án và kinh phí bồi thường, GPMB, tái định cư lại được cấn trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp cho diện tích đất được giao vào mục đích kinh doanh. Và như vậy, nhà đầu tư (Công ty CP Kosy) được hưởng lợi không hề nhỏ, do mua được đất rẻ mạt, nhưng khi bán ra lại với giá cao ngất ngưởng. Bằng chứng, theo phương án chi tiết áp giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do UBND TP Lào Cai lập, thì giá đất ở chỉ 651.000 đồng/m2, giá đất trồng cây lâu năm có 19.920 đồng/m2. Trong khi đó, theo phản ánh của Nhân dân, hiện giá đất ở trên thị trường khu vực đó bình quân khoảng 8 triệu đồng/m2. Tạm tính, tại dự án này, Công ty CP Kosy có mức lợi nhuận (riêng lãi tiền đất) tới trên, dưới 1.000 tỉ đồng, chưa kể tiền lãi do kinh doanh xây dựng nhà ở, các công trình khác và kinh doanh dịch vụ thương mại. Vậy, số lợi nhuận khổng lồ này sẽ "chảy" vào túi những ai? Câu hỏi này chắc chỉ có Công ty CP Kosy và những cá nhân, đơn vị có liên quan trả lời được. Trong khi, người dân bị mất đất chịu thiệt thòi lớn, do họ không được thực hiện theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi đất của họ bị chính quyền thu hồi giao cho doanh nghiệp thu lợi nhuận kếch xù.

Phối cảnh Dự án (ảnh website kosy.vn)

Có dấu hiệu vi phạm pháp luật về đất đai?
Căn cứ tính chất đầu tư của Dự án Khu đô thị mới Tiểu khu đô thị số 17, Khu đô thị mới Lào Cai – Cam Đường nêu trên, có thể xác định, đây thuộc dự án kinh doanh BĐS, không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 61, Điều 62 Luật Đất đai năm 2013. Do đó, phải áp dụng theo Điều 73 Luật này quy định: “1- Việc sử dụng đất để thực hiện dự án… không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Thế nhưng, trong quá trình thực hiện dự án, vào giữa năm 2017, UBND TP Lào Cai ban hành quyết định thu hồi đất của các hộ gia đình cá nhân, đồng thời ban hành các quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, là có dấu hiệu trái với quy định của pháp luật về đất đai. Lí do chính quyền TP Lào Cai thực hiện như vậy có thể xuất phát từ nhận thức cho rằng, đây là dự án “phát triển kinh tế xã hội” nên áp dụng Điểm d, Khoản 3, Điều 62 Luật Đất đai năm 2013, quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội: “d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn…” để ra quyết định thu hồi đất.
Việc ra các quyết định thu hồi đất và các quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của UBND TP Lào Cai trong dự án này, không chỉ có dấu hiệu trái Luật Đất đai, mà còn vi phạm Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, tại các Điểm e, i; Khoản 1, Điều 11 quy định: “Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh BĐS dưới các hình thức sau đây: Đối với đất chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê… Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất…”.
Xung quanh dự án này, còn nhiều điểm "khuất tất", có dấu hiệu "lập lờ" nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư thu lợi nhuận kếch xù. Chúng tôi sẽ tiếp tục phản ánh, phân tích trong các số báo tới. (Còn nữa)

Hoàng Linh