Dự án Phước Bình Residence, tại xã Phước Bình, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai: Tổng Giám đốc Công ty có dấu hiệu vi phạm pháp luật

Quảng cáo “nổ” hơn cả Alibaba.

Theo quảng cáo của Công ty Khang An, dự án Phước Bình Residence có vị trí đắc địa, sát nách Sân bay quốc tế Long Thành, với những khu thương mại, dịch vụ hết sức sầm uất trong tương lai. Dự án còn được kết nối với đường cao tốc Bến Lức - Long Thành, khu công nghiệp, khu dân cư, rất thuận lợi cho việc làm nhà ở hay kinh doanh,….

Một dự án Phước Bình Residence quy mô, hoành tráng như vậy khiến ai nhìn thấy cũng thích, cũng mê (!) Nhiều người không tiếc bỏ ra số tiền lớn để mua nền do đích thân Tổng giám đốc (TGĐ) Công ty Khang An, Phạm Minh Văn (sinh năm 1993) kí bán bằng những Hợp đồng hẳn hoi. Khi tiền đã chảy vào túi Công ty Khang An và tài khoản riêng của TGĐ Phạm Minh Văn, người mua đất mới biết bị lừa, nên làm đơn tố cáo gửi các cơ quan chức năng, trong đó có Cơ quan Cảnh sát Điều tra Bộ Công an, Công an tỉnh Đồng Nai, Công an TP Hồ Chí Minh …

Quảng cáo Dự án Phước Bình Residence” của Công ty Khang An

Một trong số nạn nhân bị “sập bẫy” TGĐ Phạm Minh Văn là bà N.T.L, ở phường 15, quận Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh. Trong đơn tố cáo, bà L. trình bày: Do muốn có một nền đất rộng chừng vài trăm mét vuông ở gần khu vực Sân bay Quốc tế Long Thành để làm nơi sinh sống, đầu tư kinh doanh, bà đã tìm hiểu nhiều dự án trên địa bàn huyện Long Thành. Cuối cùng, bà “chọn mặt gửi vàng” Công ty Khang An, trụ sở đặt tại địa chỉ số 82/02/19 Đinh Bộ Lĩnh, phường 26, quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh.

Bà L. đến Công ty Khang An để tìm hiểu dự án Phước Bình Residence. Nghe nhân viên Công ty Khang An giới thiệu hoa mĩ về dự án kèm theo những tờ quảng cáo, cũng như cam kết của Công ty làm ăn uy tín, luôn xem khách hàng là “thượng đế”, bà L. tin tưởng, chọn mua 3 nền đất liền kề…

Hợp đồng trao tay, thu ngay tiền tỉ (!)

Ba nền đất mà bà L. chọn mua có kí hiệu trên sơ đồ bản vẽ là S2 - 10, S2 - 11 và S2 -12, nên bà chọn ngay 3 nền liền nhau S2 - 10, S2 - 11 và S2 -12, với tổng diện tích 319m2.

Hiện trạng khu đất phân lô, bán nền không phải của Công ty Khang An

Ngày 17/4/2019, tại trụ sở Công ty Khang An đã diễn ra việc kí kết 3 “Hợp đồng nguyên tắc” chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, bên bán đất là Công ty Khang An do TGĐ Phạm Minh Văn làm đại diện (gọi tắt là bên A) kí với Bên mua đất là bà L., (gọi tắt bên B).

Mở đầu của cả 3 Hợp đồng, TGĐ Phạm Minh Văn lấy Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai năm và Luật Kinh doanh bất động sản, để làm căn cứ bán đất. Ngoài ra, TGĐ Văn còn căn cứ vào Hợp đồng uỷ quyền số 3819/2019 tại Phòng Công chứng số 4, tỉnh Đồng Nai không ghi ngày, tháng.

Phiếu thu tiền do ba L. nộp cho Công ty Khang An

Sợ người mua đất không hiểu hay hiểu nhầm, hiểu sai một số từ ngữ đơn giản, TGĐ Văn dành trọn Điều 1 của Hợp đồng để “định nghĩa”. Cụ thể như từ “ngày” và “ngày làm việc”, TGĐ Văn định nghĩa như sau: “Ngày” là “ngày dương lịch bao gồm cả thứ bảy, Chủ nhật và các ngày nghỉ lễ, Tết”; còn “Ngày làm việc” là “ngày dương lịch, làm việc theo quy định thời gian hành chính, không bao gồm ngày thứ bảy, Chủ nhật hoặc ngày nghỉ lễ, Tết”.

Liên quan đến từ văn bản”, TGĐ Văn định nghĩa là “bản in trên giấy, bản viết tay, fax, hoặc thư đảm bảo”….

Sang đến Điều 2 của các Hợp đồng là “Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng”. Cụ thể:

Hợp đồng thứ nhất: TGĐ Văn xác định, nền đất được chuyển nhượng có diện tích 114m2, mục đích sử dụng “đất ở tại nông thôn”; thời gian sử dụng lâu dài; ký hiệu “S2 - 10” thuộc thửa đất 86; tờ bản đồ số 42, tại xã Phước Bình, huyện Long Thành; giá bán là 9 triệu đồng/m2; thành tiền 1,026 tỉ đồng.

Hợp đồng thứ hai: Nền đất chuyển nhượng diện tích 102m2, cũng là “đất ở tại nông thôn”; thời gian sử dụng lâu dài; kí hiệu “S2 - 11” thuộc thửa đất 147; tờ bản đồ số 42; giá bán 9 triệu đồng/m2; thành tiền 918 triệu đồng.

Hợp đồng thứ ba: Nền đất 103m2; ký hiệu “S2 - 12” thuộc thửa đất 147; tờ bản đồ số 42; giá bán là 9 triệu đồng/m2; thành tiền 927 triệu đồng.

Căn nhà đặt nơi Công ty Khang An đặt trụ sở đang thông báo cho thuê.

Về tiến độ thanh toán: Ngay sau kí Hợp đồng, Bên B phải nộp 60% giá trị nền đất chuyển nhượng. Số còn lại thanh toán chia làm 7 đợt. Cụ thể: Một tháng sau khi thanh toán 65%, bên B trả tiếp 10%; 5 tháng tiếp theo, mỗi tháng bên B trả 5%. Còn lại 5%, bên B thanh toán vào ngày kí Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thay cho Hợp đồng nguyên tắc).

Sau khi thanh toán đủ 95%, bên mua sẽ được nhận nền đất trong vòng 45 ngày.

Tổng giá trị chuyển nhượng của 3 nền đất là 2,871 tỉ đồng. Ngay khi 3 Hợp đồng được kí kết, bà L. đã nộp ngay cho Công ty Khang An số tiền 1,6726 tỉ đồng trong ngày 17/4/2019, sau khi đã trừ tiền đặt cọc và khuyến mãi. TGĐ Văn là người kí phiếu thu nhận tiền của bà L.

Ngày 25/6/2019, bà L. thanh toán tiếp cho Công ty Khang An 143,55 triệu đồng. Ngày 19/8/2019 và ngày 16/12/2019, bà tiếp tục thanh toán cho công ty, mỗi lần 143,55 triệu đồng. Số tiền còn lại, bà đã nhiều lần chuyển khoản vào tài khoản cá nhân của TGĐ Văn theo yêu cầu của ông này. Bà L có hỏi thì được TGĐ Văn trả lời là để “né” thuế.

Bà L. xác định: Theo thoả thuận trong các Hợp đồng, bà đã nộp đủ số tiền mua 319m2 đất. Công ty Khang An, do TGĐ Văn làm đại diện phải có trách nhiệm hoàn tất các thủ tục để giao cho bà 3 nền đất dưới dạng đất ở vào tháng 12/2019 kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi đến hạn, bà liên lạc với Công ty Khang An để nhận đất, được nhân viên hứa hẹn rất nhiều lần. Còn TGĐ Văn thì đưa ra nhiều lí do để trì hoãn việc giao đất.

Bà L bức xúc: “Trong tháng 2 và tháng 3/2020, tôi nhiều lần đến Công ty Khang An, yêu cầu thực hiện theo Hợp đồng đã kí kết nhưng không được giải quyết. Đến tháng 4 Công ty thông báo tạm nghỉ do dịch Covid -19 nên không làm việc (?)”.

Nhiều nạn nhân sập bẫy, đồng loạt tố cáo

Bà L: Ngày 1 và 5/5/2020, bà đến Công ty Khang An yêu cầu TGĐ Phạm Minh Văn trả lại tiền vì đã vi phạm Hợp đồng, có dấu hiệu lừa đảo khách hàng. Tuy nhiên TGĐ Văn lánh mặt, không gặp bà rồi bất ngờ cho Công ty Khang An biến mất khỏi địa chỉ số 82/02/19 Đinh Bộ Lĩnh, phường 26, quận Bình Thạnh.

Nghi ngờ TGĐ Văn có vấn đề bất thường, bà L. tìm hiểu mới biết Công ty Khang An không có dự án nào ở tại xã Phước Bình. Vị trí 3 nền nhà mà TGĐ Văn ký bán là khu đất mang tên cá nhân khác, không phải của Công ty Khang An. Hơn nữa, Khu đất này là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, bị cấm tách thửa, phân lô bán nền nên không thể nào lên được đất thổ như TGĐ Văn cam kết.

Bà L đến Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Long Thành nắm thông tin. Nơi đây xác nhận, không có bất cứ Dự án khu dân cư nào của Công ty Khang An tại xã Phước Bình cũng như là huyện Long Thành.

Bà L. khẳng định, không chỉ bà, có rất nhiều nạn nhân khác mua nền đất thổ cư của Công ty Khang An, chuyển một khoản lớn tiền vào khoản cá nhân của TGĐ Văn theo yêu cầu của ông này. Điển hình như ông C.H.T, ở phường Bến Thành, quận 1, TP Hồ Chí Minh mua 3 nền, với giá hơn 3,8 tỉ đồng; ông N.H.S, ở phường Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú, TP Hồ Chí Minh mua nền kí hiệu “S2 - 09” (liền kề nền đất S2 - 10 của bà L) với giá 972 triệu đồng, đã thanh toán 95%.

Các nạn nhân vô cùng bức xúc: “TGĐ Phạm Minh Văn của Công ty Khang An đã bán đất nông nghiệp, thu hàng chục tỉ đồng bằng “dự án ma”. Nếu các cơ quan chức năng không kịp thời ngăn chặn, xử lí thì số người “sập bẫy” của Công ty Khang An sẽ còn tăng cao”.

Hiện tại, bà L. và nhiều nạn nhân đã có đơn gửi Cơ quan Cảnh sát Điều tra Công an TP Hồ Chí Minh và tỉnh Đồng Nai, tố cáo TGĐ Phạm Minh Văn một loạt hành vi trái pháp luật mang tính cố ý, để trục lợi. Qua tìm hiểu của nhóm phóng viên, Công ty Khang An thành lập tháng 3/2019, đứng sau doanh nghiệp này là một Công ty “sư phụ”, làm ăn kiểu “Công ty Alibaba”, đã thực hiện bán hàng trăm nền từ nhiều “dự án ma” trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.

Cần phải xử lí nghiêm khắc để răn đe, phòng ngừa

Trao đổi với báo chí, lãnh đạo UBND xã Phước Bình khẳng định, không có dự án nào mang tên Phước Bình Residence của Công ty Khang An trên địa bàn xã. Lãnh đạo xã cho biết, sẽ chỉ đạo kiểm và có kiến nghị về huyện ngăn chặn việc phân lô, chia nền trái phép đất nông nghiệp. Xã sẽ tiến hành dựng bảng cảnh báo ngay khu đất để người dân cảnh giác.

Liên quan đến hai thửa đất số 86 và 147 mà Công ty Khang An đã “xẻ thịt”, phân lô, chia nền, ngày 13/8/2019, UBND xã Phước Bình có Văn bản số 63/BC-UBND, gửi UBND huyện Long Thành, nêu rõ: Hiện tại trên địa bàn xã Phước Bình có 3 trường hợp có dấu hiệu phân lô, bán nền các thửa đất 86, 147, 130, 133, 136, 139, 142, 144, tờ bản đồ số 42, xã Phước Bình.

Văn bản số 63/BC-UBND còn xác định trên địa bàn xã Phước Bình đã xảy ra nạn phân lô, bán nền trái phép (nhân viên của Công ty Bất động sản Phú Mỹ đứng rao bán) tại thửa đất 222, tờ bản đồ số 34, xã Phước Bình. UBND xã Phước Bình cũng đã thu thập được bản vẽ phân lô của khu đất này.

Ngoài ra, UBND xã Phước Bình cũng đã thu thập được bản vẽ phân lô khu đất thuộc các thửa 65, 384 và 385, tờ bản đồ số 34 xã Phước Bình.

UBND xã Phước Bình đã báo cáo UBND huyện Long Thành, Văn phòng Đăng kí đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Long Thành xem xét, tránh trường hợp sau khi giải quyết hồ sơ chuyển nhượng thửa đất nêu trên, các chủ sử dụng đất làm đường, xây nhà không phép trên đất nông nghiệp.

Liên quan đến khu đất thuộc thửa 86, 147 và một loạt thửa đất khác tại xã Phước Bình, ông Nguyễn Hoàng Nghĩa, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường kiêm Đội trưởng Đội kiểm tra Tài nguyên - Môi trường huyện Long Thành vừa kí văn bản số 155/BC-TNMT, nêu rõ ba kiến nghị:

Thứ nhất, UBND huyện Long Thành có văn bản chỉ đạo UBND xã Phước Bình mời chủ sử dụng đất làm việc, lập hồ sơ xử lý vi phạm theo thẩm quyền và buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả đối với trường hợp làm đường đá tại vị trí các thửa số 86, 147, 133, 136, 139, 142, 144, tờ bản đồ số 42, trường hợp khó khăn vướng mắc kịp thời báo cáo UBND huyện chỉ đạo xử lý. Đồng thời không giải quyết các thủ tục về đất đai đối với các thửa đất nêu trên.

Thứ hai, UBND huyện Long Thành có văn bản báo cáo, kiến nghị UBND tỉnh Đồng Nai chỉ đạo Sở Tư pháp có văn bản yêu cầu các đơn vị có chức năng hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh tạm thời không giải quyết các thủ tục về công chứng, chứng thực đối với các thửa nêu trên trong thời gian chờ xác minh, xử lý vi phạm theo quy định.

Thứ ba, UBND huyện có văn bản đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng kí đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Long Thành tạm thời không giải quyết các thủ tục về đất đai đối với các thửa đất trên trong thời gian chờ xác minh, xử lí trường hợp vi phạm, có dấu hiệu phân lô bán nền chưa đúng theo quy định.