Xã hội 10/04/2023 11:20
Dự án không thể vừa bán cho dân, vừa thế chấp ngân hàng
Góp ý vào Điều 29 của dự luật quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. Bà Nam Phương cho rằng, cần thay thế từ “giao đất, cho thuê đất” thành “cho phép chuyển quyền sử dụng đất” và ghi rõ thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đất.
Theo bà Nam Phương, doanh nghiệp có đất nhận chuyển nhượng của dân đầu tư dự án nhà ở, Chính phủ nên quy định theo hướng mở và cụ thể hơn, tạo điều kiện cho nhà đầu tư. Dự án nhà ở khu đô thị nên cho nhà đầu tư được bán nền thương phẩm 80% của diện tích đất ở trên tổng diện tích đất ở của dự án, để có nguồn vốn đầu tư công trình xã hội. Còn lại 20% xây dựng nhà ở thương mại bán.
 |
| Bà Nguyễn Nam Phương, Chủ tịch HĐTV kiêm TGĐ Công ty TNHH Lan Anh. Ảnh: Internet |
“Diện tích đất ở còn lại chủ đầu tư phải xây dựng nhà hoàn thiện và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mới đủ điều kiện bán, tặng cho. Với điều kiện khi bán chủ đầu tư không được cầm cố tài sản vay vốn ngân hàng, để tránh tình trạng một dự án vừa thế chấp vừa bán cho dân, giảm rủi ro dân bị mất tiền còn mang lại gánh nặng rắc rối cho cơ quan pháp luật”, bà Nam Phương nhấn mạnh.
Trường hợp Chủ đầu tư chậm trễ việc thực hiện đầu tư xây dựng hoàn thành dự án và chậm trễ hoàn thành nghĩa vụ tài chính do lỗi của cơ quan Nhà nước. Chậm trả thủ tục hành chính và tính giá đất, khảo sát giá đất chậm trễ kéo dài nhiều năm chủ đầu tư chưa hoàn thành được nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, do lỗi của cơ quan Nhà nước làm chậm trễ thì không xử phạt chủ đầu tư, không thu hồi dự án và cơ quan Nhà nước phải chịu trách nhiệm kiểm điểm và bồi thường thiệt hại cho doanh nghiệp (nếu có).
Đối với các trường hợp không thuộc quy định tại điểm a, Khoản này, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều này, để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở, được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, nhưng chủ đầu tư phải cam kết tài sản đất không cầm cố, thế chấp ngân hàng, thì được xem xét đủ điều kiện huy động vốn, được giao dịch mua bán chuyển nhượng, nhận cọc trước khi tách thửa các nền đất. Đồng thời, chủ đầu tư cam kết thời gian ký công chứng sang tên chuyển nhượng GCNQSD đất cho người dân không quá thời hạn 1 năm.
“Nếu Nhà nước đưa ra điều kiện doanh nghiệp đầu tư kinh doanh dự án nhà ở phải đầu tư hoàn thành hạ tầng và hoàn thành GCNQSDĐ mới được đủ điều kiện chuyển nhượng cho người dân thì doanh nghiệp sẽ hạn chế đầu tư vào vùng nông thôn. Vì vậy, cần nghiên cứu bổ sung đưa vào Luật để phù hợp, tạo điều kiện cho doanh nghiệp dùng nguồn vốn tư nhân để đầu tư phát triển.
Tuy nhiên, điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh dự án không quy định chung trong Luật Nhà ở khu đô thị, nhà ở vùng nông thôn nên cụ thể hơn. Cho phép nhà đầu tư dự án được phân lô bán nền, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phân kỳ theo từng giai đoạn tại vùng phát triển dân cư nông thôn mới”, bà Nam Phương đề nghị.
Tạo “hướng mở” để thu hút nguồn vốn tư nhân
Góp ý vào Điều 53 của dự Luật, bà Nam Phương đề xuất nên xem xét theo “hướng mở” để thu hút nguồn vốn tư nhân đầu tư phát triển. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
 |
| Công ty Lan Anh đã tổ chức lễ khởi công công trình nhà ở xã hội và chung cư thu nhập thấp thuộc Dự án Khu dân cư Lan Anh 7 mở rộng (Lan Anh 7B) tại xã Nghĩa Thành, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Công trình dự kiến hoàn thành vào quý II/2023. |
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở được thực hiện theo quy định tại điểm a: “Đối với khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô”.
Và điểm b: “Nên quy định theo hướng mở tạo điều kiện cho nhà đầu tư dự án nhà ở khu đô thị, được bán nền thương phẩm 80% khi hoàn thành hạ tầng kỷ thuật thì chủ đầu tư được bán, chuyển nhượng nhận cọc”.
Từ đó, nên quy định theo “hướng mở”, tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án nhà ở khu đô thị và các vùng thị trấn được bán nền thương phẩm 80% trên tổng diện tích đất ở của dự án, khi bán nền chủ đầu tư phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, được nghiệm thu đưa vào sử dụng, chủ đầu tư mới được bán chuyển nhượng nhận cọc, để có nguồn vốn đầu tư công trình xã hội, xây dựng nhà ở của diện tích đất ở còn lại 20% chủ đầu tư phải đầu tư hoàn thành công trình xã hội và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, thì mới được bán 20% diện tích nhà”.
Chính phủ nên cho bán nền thì chủ đầu tư mới có nguồn vốn đầu tư công trình xã hội đúng quy định, nên cho “hướng mở” thì mới thu hút được nguồn vốn tư nhân đầu tư phát triển kinh tế chung.
Vì vậy cần có quy định rõ để các chủ đầu tư có trách nhiệm với cộng động xã hội tại điểm c của Điều 53: Nên quy định nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mai, khu đô thị với quy mô diện tích từ 5ha trở lên phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Chủ đầu tư không được nộp giá trị bằng tiền của 20% diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội.
Bên cạnh đồng thuận với nội dung dự thảo tại điểm d, đ của Điều 53 đối với các trường hợp … cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai; hoặc các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
Bà Nam Phương đề xuất cho phép nhà đầu tư được bán chuyển nhượng tài sản đất nền trước khi tách thửa, để thu hồi vốn đầu tư tiếp công trình xã hội, chủ đầu tư không phải đợi làm xong thủ tục tách thửa mới được bán, chuyển nhượng. Từ đó, cho phép chủ đầu tư bán chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai như Luật Nhà ở, để trùng khớp giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở đều phù hợp.
Tuy nhiên, nên sửa đổi Luật Đất đai, điều khoản tổ chức tư nhân đầu tư vào dự án nhà ở thì nên áp dụng theo Luật Nhà ở cho trùng khớp quan điểm và quy định giống nhau để không bị chồng chéo, ảnh hưởng khó khăn cho nhà đầu tư, và sẽ ảnh hưởng lớn đến sự phát triển nền kinh tế đất nước.
Hiện nay về thủ tục lập dự án đầu tư, quy định chồng chéo cho nên kéo dài thời gian, chậm trễ về thủ tục đầu tư đến 02 năm, 03 năm vẫn chưa xong về hồ sơ pháp lý, mất đi cơ hội đầu tư của doanh nghiệp ảnh hưởng đến doanh nghiệp và ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước.
Hiện nay Nhà nước đang có đề án xây dựng nhà ở xã hội và dự kiến chỉ tiêu là 1 triệu căn, Chính phủ có chính sách an sinh xã hội và đang rất cần Doanh nghiệp tư nhân chung tay xây dựng nhà ở xã hội. Vì Nhà nước đưa ra tiêu chí chỉ tiêu là 1 triệu căn nhà ở xã hội, do đó trong Luật Đất đai, Nhà nước nên giao cho các địa phương cấp tỉnh quy hoạch thành một khu để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì mới hiệu quả.
Đề nghị Chính phủ, cơ quan soạn thảo nghiên cứu, bổ sung: Trong dự án nên bỏ quy định giao cho các nhà đầu tư phải dùng 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội. Nếu áp dụng theo quy định cũ khó đạt được chỉ tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội và không thu hút được nguồn vốn tư nhân chung tay xây dựng nhà ở xã hội.
Trường hợp, Nhà nước quy định về dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải trừ 20% quỹ đất tại dự án để đầu tư nhà ở xã hội. Chủ đầu tư không được nộp bằng tiền, phải cam kết xây dựng nhà ở xã hội. Nên như vậy mới đạt được 1 triệu căn nhà ở xã hội, bà Nam Phương góp ý.
