"Cách mạng 4.0 đang tác động mạnh mẽ đến bất động sản Việt Nam"

Hội thảo có sự tham dự của đại diện các cơ quan quản lý, các tổ chức, các chuyên gia trong nước và quốc tế, các cơ quan thông tấn báo chí và hơn 300 đại biểu đại diện lãnh đạo các doanh nghiệp Việt Nam và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Ông Vũ Đình Hoè, Phó tổng biên tập Thời báo Kinh tế Việt Nam nhấn mạnh như trên trong phát biểu khai mạc hội thảo "Phát triển bất động sản Việt Nam: Tầm nhìn và triển vọng", do Thời báo Kinh tế Việt Nam tổ chức tại Tp.HCM sáng 11/8.

Hội thảo có sự tham dự của đại diện các cơ quan quản lý, các tổ chức, các chuyên gia trong nước và quốc tế, các cơ quan thông tấn báo chí và hơn 300 đại biểu đại diện lãnh đạo các doanh nghiệp Việt Nam và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

VnEconomy xin tường thuật những nội dung đáng chú ý tại sự kiện này.

Ông Vũ Đình Hoè (Phó tổng biên tập Thời báo Kinh tế Việt Nam):

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có giá trị tạo động lực, kéo theo và gia tăng sự đóng góp của các thị trường khác vào nền kinh tế, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính – tiền tệ, thị trường xây dựng, vật liệu xây dựng, thị trường lao động và nhiều năm trở lại đây đã thể hiện rất rõ trong thị trường du lịch.

Có thể nói, xoay quanh bất động sản là một hệ sinh thái kinh tế liên quan và cộng hưởng lẫn nhau.

Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập sâu rộng, tích cực thực thi các hiệp định thương mại thế hệ mới song phương và đa phương, trong bối cảnh đó đã thúc đẩy mạnh mẽ xu hướng "toàn cầu hóa bất động sản", mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư trong nước ra mua nhà nước ngoài và người nước ngoài vào mua nhà và đầu tư tại Việt Nam.

Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, tỷ trọng nguồn vốn rót vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đứng thứ hai, chiếm hơn 27% tổng dư lượng FDI đầu tư vào Việt Nam. Nhiều chuyên gia nhận định, việc bất động sản Việt Nam hút được đầu tư nước ngoài được kỳ vọng sẽ giúp chuẩn hóa thị trường bất động sản Việt Nam.

Hiện nay, Việt Nam đang chứng kiến sự đô thị hóa mạnh mẽ tại các đô thị lớn, đặc biệt ở hai thành phố lớn nhất, sôi động nhất là Hà Nội và Tp.HCM và các khu kinh tế trọng điểm. Dự báo đến năm 2020, dân số thành thị sẽ lên đến 46 triệu, tương đương khoảng 45% dân số cả nước.

Các diễn giả tại sự kiện.

Tỷ lệ đô thị hóa dự kiến tăng lên 46% vào năm 2025. Ước tính trong vòng 10 năm tới, tổng nhu cầu nhà mới có thể lên đến 5,1 triệu căn trong phân khúc nhà giá thấp và trung bình. Tốc độ đô thị hóa không chỉ khiến nhu cầu về nhà ở tăng mà còn kích cầu bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng. Điều này đã đặt ra những nhiệm vụ và giải pháp cấp thiết để có thể cấu trúc phù hợp và hiệu quả trước áp lực mật độ dân cư tại các khu đô thị.

Cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư với sự tiến bộ vượt bậc về công nghệ đã và đang tác động mạnh mẽ đến hầu hết các lĩnh vực, ngành nghề, thị trường và cuộc sống hàng ngày của con người. Trên nền tảng số hóa và trí tuệ nhân tạo, đô thị thông minh (smartcity) đang trở thành một xu hướng mới thể hiện những đột phá về giải pháp.

Tại Việt Nam, Chính phủ và các địa phương cũng đã nhận thức sâu sắc tầm quan trọng của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 và đã nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế cũng như cân nhắc phù hợp với điều kiện thực tế, xây dựng đề án smartcity.

Nhiều tỉnh, thành phố đã công bố nghiên cứu và phê duyệt đề án này, và mới đây nhất Thủ tướng cũng đã phê duyệt đề án phát triển đô thị thông minh bền vững Việt Nam đến năm 2025 tầm nhìn 2030. Đây là những định hướng quan trọng, có tác động cơ bản và mạnh mẽ đến xu hướng phát triển của thị trường bất động sản.

Đón bắt xu hướng smartcity, các chủ đầu tư bất động sản đã nhanh chóng phát triển các dự án bất động sản gắn với tính năng "smart" và phân khúc này, sản phẩm này đang tạo thêm cho bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam có những mảng màu ấn tượng.

Tuy nhiên, bất động sản thông minh đang là một sản phẩm rất mới trên thị trường, khởi đầu đã tạo được sự thu hút và quan tâm của các nhà đầu tư, song, có trở thành một sản phẩm có sức hút cao và bền vững như kỳ vọng hay không, câu trả lời còn ở phía trước.

Ông Ngô Đông Hải (Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương):

Nền kinh tế Việt Nam 2017 khá thành công, lần đầu tiên phát triển kinh tế - xã hội đạt và vượt hơn 13 chỉ tiêu, GDP vượt chỉ tiêu, lạm phát thấp hơn dự tính, thị trường tiền tệ ổn định, lần đầu tiên xuất siêu. 6 tháng đầu năm 2018 thì đà tăng này vẫn được duy trì.

Các nhà đầu tư bất động sản nên lưu ý 4 vấn đề sau.

Thứ nhất, Đảng và Chính phủ kiên trì chủ trương tiếp tục ổn định kinh tế vĩ mô và kiềm chế lạm phát, điều này tạo ra môi trường đảm bảo cho thị trường phát triển.

Ông Ngô Đông Hải: "Đảng và Chính phủ kiên trì chủ trương tiếp tục ổn định kinh tế vĩ mô và kiềm chế lạm phát, điều này tạo ra môi trường đảm bảo cho thị trường phát triển".

Thứ hai là tiếp tục chuyển đổi mô hình tăng trưởng, kể cả trong lĩnh vực bất động sản cũng có thể xuất hiện những loại hình như bất động sản nghỉ dưỡng.

Thứ ba là tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong đó có thể chế về các loại thị trường.

Thứ tư là tiếp tục kiên định hội nhập kinh tế quốc tế, để Việt Nam có tiếng nói mạnh mẽ hơn trên trường quốc tế. Như việc kí hiệp định CPTPP và sắp tới là EVFTA.

Khái niệm thành phố thông minh, 4.0 đang khá thịnh hành trong phương tiện thông tin đại chúng. Tôi thấy bất ngờ là sự quan tâm rất đặc biệt đến phát triển bền vững. Thể hiện mặt quan tâm, lo lắng, không biết đây là xu hướng thời thượng hay dài hơi.

Chúng ta đưa trào lưu vào trong xu hướng phát triển kinh tế, có tác động đến phát triển các khu đô thị như khu đô thị trẻ theo nghĩa về quy mô, trình độ phát triển. Việc tiếp cận nền kinh tế số, đô thị thông minh giúp chúng ta không bị bỏ loại ra khỏi sân chơi, bắt kịp xu thế thế giới.

Đã đến lúc chúng ta phải có sản phẩm bất động sản ngày càng đổi mới, đặc thù hơn… vì cùng đời sống kinh tế nâng cao thì người dân yêu cầu cao hơn và doanh nghiệp bất động sản phải bắt kịp.

Việc đầu tư công nghệ phục vụ mục tiêu xây dựng smart home, smart building, smart city thì sự song hành của nhà đầu tư giải pháp công nghệ là rất quan trọng. Nếu làm được thì sẽ có sự gắn kết hài hòa, giải quyết giao thông thông minh, phát triển bền vững. Yếu tố này cần được quan tâm hết sức trong quá trình chuyển sang sản phẩm cao cấp mới.

Ông Phan Trường Sơn (Trưởng phòng Quản lý Bất động sản, Sở Xây dựng Tp.HCM):

Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều ngành nghề khác trong đó có đầu tư nước ngoài. Trong 5 năm trở lại đây thì nguồn vốn đầu tư nước ngoài chủ yếu vào bất động sản theo hình thức gián tiếp nguyên nhân là do đặc thù sở hữu đất đai tại Việt Nam.

Về phía Tp.HCM cũng đã phê duyệt đề án phát triển thị trường bất động sản trong 10 – 15 năm tới. Trong đó tất yếu sẽ hướng đến đô thị thông minh, kiến trúc xanh, thích ứng với biến đổi khí hậu. Cùng với sự phát triển của bất động sản thì kết cấu hạ tầng giao thông của thành phố cũng sẽ ngày càng hiện đại hơn.

Sắp tới thị trường bất động sản sẽ có thêm nhiều loại hình hơn như condotel, offitel nhằm đáp ứng nhu cầu đạ dạng của người mua.

Sự phát triển chung cư trong 10 – 15 năm tới sẽ trở thành tất yếu, tuy nhiên chủ trương của thành phố là lồng ghép vào chương trình chỉnh trang đô thị, cải tạo kênh rạch của thành phố nhằm tránh phát triển quá nóng và hướng đến bền vững.

Đầu năm nay Tp.HCM đã ban hành quyết định hình thành khu đô thị sáng tạo tại quận 2, quận 9, Thủ Đức.

Ông Nguyễn Hoàng Minh (Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Tp.HCM):

Về tín dụng cho bất động sản, đi sâu vào hoạt động tín dụng của ngân hàng tại Tp.HCM thì chúng tôi thấy cơ cấu tín dụng khá hợp lý.

Trong tổng dư nợ 1,128 ngàn tỷ đồng thì có 75% dành cho sản xuất kinh doanh, 10,8% dành cho bất động sản và 14% dành cho vay tiêu dùng.

Dư nợ trung và dài hạn chiếm 53%, ngắn hạn 47%. Tín dụng bất động sản chiếm 10,8% trong tổng dư nợ - tức là mức dư nợ hiện đạt 208 ngàn tỷ, trong số này đối chiếu 5 năm qua thì bình quân mỗi năm sau cao hơn năm trước với 11% và cao nhất 12,5%, thấp nhất 10,8%.

Giai đoạn hiện nay, tín dụng bất động sản dù tăng nhưng tăng chậm hơn mức độ tăng trưởng chung, đi đúng hướng đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư và nhà quản lý.

Ông Nguyễn Hoàng Minh: "Qua những bài học sâu sắc từ 2008-2010, chúng tôi đã có cơ chế chính sách quản lý chặt chẽ hơn rủi ro bất động sản và chỉ cấp phép cho những nhà đầu tư có năng lực tài chính, năng lực triển khai dự án.

Nhu cầu vốn cho bất động sản là rất lớn. Bên cạnh đó còn có vốn FDI, vốn kiều hối khá quan trọng và đóng góp tích cực vào nguồn vốn, giảm áp lực cho ngân hàng.

Kiều hối bình quân trong 3 năm trở lại đây cỡ 5 tỷ USD. Đổ vào bất động sản thì trên 21% như vậy 1 năm có trên 1 tỷ USD đổ vào bất động sản. Đây là sự hỗ trợ lớn cho doanh nghiệp, chủ đầu tư, góp tích cực vào phát triển kinh tế Tp.HCM nói riêng và cả nước nói chung.

Qua những bài học sâu sắc từ 2008-2010, chúng tôi đã có cơ chế chính sách quản lý chặt chẽ hơn rủi ro bất động sản và chỉ cấp phép cho những nhà đầu tư có năng lực tài chính, năng lực triển khai dự án. Luật Đất đai còn yêu cầu nhà đầu tư khi bán dự án hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh cho người mua nhà. Qua đó chúng tôi thấy nguồn vốn tín dụng đang đi đúng hướng.

Hiện nay các ngân hàng thương mại đang huy động tích cực nguồn vốn trung và dài hạn. Chúng tôi đánh giá thì các ngân hàng thương mại đang thực hiện tốt yêu cầu của Thông tư 36.

Ông Vũ Tiến Lộc (Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam):

Mong các doanh nghiệp FDI bắt tay với doanh nghiệp trong nước. Nếu doanh nghiệp FDI có lợi thế về vốn và công nghệ nhưng doanh nghiệp trong nước có sự am hiểu về thị trường, văn hoá. Do vậy, sự bắt tay, cộng sinh giữa doanh nghiệp trong nước và FDI là rất cần thiết.

Một trong phân khúc nhu cầu cao là nhà ở cho người tiêu dùng đại chúng. Do vậy, dù thành phố thông minh thì cũng cần có sự phát triển đồng bộ các phân khúc chứ không phải chỉ mỗi phân phúc căn hộ cao cấp hay hạng sang.

Hiện nay, cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam thế nào?

Chúng ta làm một cuộc khảo sát ý kiến của khán giả trong hội trường. Chúng tôi muốn lắng nghe ý kiến chung trước và các chuyên gia thảo luận sau.

Ông Vũ Tiến Lộc: "Tôi nghĩ thời gian tới, đô thị thông minh không chỉ dành cho giới trung lưu, mà cho tất cả mọi người".

Câu hỏi 1: Anh/chị cho biết mức độ quan tâm đến đề án smartcity của Tp.HCM?

Kết quả như sau:

- 72%: Rất quan tâm

- 25%: Quan tâm

- 3%: Không quan tâm

Câu hỏi 2: Theo anh/chị, những vấn đề nào sau đây cần được lựa chọn giải quyết đầu tiên để đảm bảo thực hiện thành công đề án smartcity?

Kết quả như sau:

- 58%: Tình trạng kẹt xe của giao thông nội đô

- 16%: Tình trạng ngập nước

- 11%: Ô nhiễm môi trường

- 15%: Các dịch vụ tiện ích

Kỷ nguyên 4.0 được hiểu là kỷ nguyên số hóa. Tòa nhà thông minh hiểu là không gian sống thông minh cho tất cả mọi người. Tôi nghĩ thời gian tới, đô thị thông minh không chỉ dành cho giới trung lưu, mà cho tất cả mọi người.

Ông Phạm Văn Thường (đại diện Bộ Xây dựng):

Đô thị thông minh là một hướng phát triển của thị trường bất động sản trong tương lai. Tác động của cuộc cách mạng 4.0 có thể thấy qua việc hình thành các sàn giao dịch bất động sản online, ở Hà Nội có thể mua nhà tại Tp.HCM qua mạng Internet.

Vì áp dụng yếu tố thông minh nên hoạt động xây dựng cũng chịu tác động tích cực. Trước kia, xây tòa nhà vài ba năm thì nay vài tháng. Trong tòa nhà việc áp dụng tự động hóa rất mạnh mẽ và đối với thị trường bất động sản có tác động rất lớn.

Thị trường ăn theo cũng nhiều. Chẳng hạn kinh doanh bất động sản, các sàn bất động sản áp dụng thành công mô hình kinh doanh online.

Mấy năm vừa rồi, từ 2014 tới nay bất động sản đi vào giai đoạn phục hồi, trước đó thì trầm lắng và hệ lụy của giai đoạn phát triển nóng.

Và đến giờ này thì giá tương đối cao. Nhận định này thông qua tình hình giao dịch 2017 chững lại không như kỳ vọng 2016. Thứ hai là nguồn cung bất động sản lớn. Cụ thể là Hà Nội và Tp.HCM mỗi thị trường cung cấp từ 60.000 - 80.000 căn nhưng tiêu thụ chỉ đạt 80%.

Chúng tôi đánh giá tác động lớn nhất tới bất động sản chính là tín dụng. Vừa rồi Ngân hàng Nhà nước có điều chỉnh Thông tư 06 để giảm thiểu rủi ro nhưng chúng tôi cho rằng phải điều chỉnh từ từ, tránh như điều chỉnh Thông tư 36 sẽ gây sốc cho thị trường.

Giải pháp căn cơ là kiểm soát dòng tiền, giải pháp tín dụng tránh gây sốc cho thị trường. ngoài ra cần cơ chế chính sách về đất đai, huy động nguồn vốn ngoại. Đăng ký vào bất động sản nước ngoài vào Việt Nam cao nhưng giải ngân không nhiều vì họ chỉ cần đầu tư 20% đã được làm dự án và sau đó họ huy động vốn trong dân.

Thời báo Kinh tế VN